[Brèves] Vente immobilière : caractère illicite d’une remise de fonds effectuée par l’agent immobilier à l’endroit du notaire en l’absence de mandat l’y autorisant

► Constitue une remise de fonds illicite le fait, pour un agent immobilier, d’utiliser des fonds prêtés au bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente pour les remettre au notaire pour le paiement d’une partie de l’indemnité d’immobilisation convenue dans la promesse, alors que celui-ci est titulaire d’un mandat non exclusif de vente émanant de promettant et ne dispose pas d’un mandat écrit du bénéficiaire l’autorisant à procéder de la sorte ;

Toutefois, le caractère illicite, mais non immoral, de ce versement ne prive pas l’agent immobilier de son droit à restitution de la seule somme par lui remise.

Ainsi statue la première chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 26 septembre 2018 (Cass. civ. 1, 26 septembre 2018, n° 16-25.184, FS-P+B (N° Lexbase : A1954X8U).

Dans cette affaire, par acte authentique des 31 mars et 4 avril 2008, un particulier a consenti, par l’intermédiaire d’un agent immobilier, une promesse unilatérale de vente au bénéfice d’un tiers (le bénéficiaire), portant sur un immeuble situé à Paris, moyennant le prix de 4 100 000 euros. Une indemnité d’immobilisation de 410 000 euros correspondant à 10 % du prix était prévue au cas où la vente, dont la réitération était fixée au 30 juin 2008, n’aurait pas lieu. Sur ce montant, la somme de 205 000 euros a été versée par l’agent immobilier au notaire, pour le compte du bénéficiaire.  Par acte sous seing privé du 18 juin 2008, celui-ci s’est substitué un tiers dans ses droits dans la promesse unilatérale de vente. L’option n’ayant pas été levée, le notaire a versé la somme de 205 000 euros au promettant à titre d’indemnité d’immobilisation. L’agent immobilier a assigné le premier bénéficiaire et celui substitué en remboursement de cette somme.

En cause d’appel, les juges ont rejeté la demande de paiement de l’agent immobilier, motif pris que la remise des fonds étant illicite, l’agent immobilier ne disposait pas d’une créance sur le bénéficiaire de la promesse. Un pourvoi est formé par l’agent immobilier, à l’appui duquel était soutenu que les règles édictées par l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (N° Lexbase : L7536AIX) et son décret d’application, qui font notamment interdiction à un agent immobilier de recevoir, détenir et remettre une somme d’argent sans mandat exprès, n’ont vocation à s’appliquer qu’aux conventions portant sur la vente d’un bien ou l’une des opérations visées à l’article 1er de la loi et ne s’appliquent pas à un contrat de prêt, quand bien même ce dernier serait consenti par l’agent immobilier, lequel contrat emporte nécessairement l’obligation par l’emprunteur de restituer la somme prêtée.

Saisie d’un pourvoi, la Haute juridiction énonce la solution susvisée et censure l’arrêt d’appel ayant rejeté la demande en paiement de l’agent au motif qu’il était illicite, au visa de l’article 1902 du Code civil (N° Lexbase : L2126ABD) aux termes duquel : «L'emprunteur est tenu de rendre les choses prêtées, en même quantité et qualité, et au terme convenu».

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