[Jurisprudence] Evaluation de deux immeubles dissociables cadastrés en lot unique

En principe, l'individualisation du bien immobilier au cadastre conduit à déterminer sa valeur en recherchant des éléments de comparaison similaires. Ce principe souffre des exceptions : tout d'abord, comme vient de l'affirmer le juge de cassation, dans un arrêt du 29 septembre 2009, lorsque sous un même numéro de cadastre deux immeubles peuvent être incontestablement dissociés ; ensuite, lorsque sous plusieurs numéros de cadastre figure un immeuble composé de plusieurs parcelles.
1. Immeubles dissociables cadastrés en lot unique

Dans l'affaire examinée récemment par la Haute juridiction, le litige portait sur l'évaluation d'un immeuble et d'un ensemble de box et parkings cadastré sous un lot unique. Le contribuable reprochait au service d'avoir évalué séparément ces biens de nature différente, au motif que les box et les parkings étaient indissociables de l'immeuble de rapport comportant des logements dont ils étaient l'accessoire. Cependant, dès lors que le lot unique cadastral était composé de deux entités physiques clairement distinctes, le juge en a conclu que, même référencés sous le même numéro, rien n'interdisait qu'ils puissent faire l'objet de cessions distinctes. Dès lors, le fisc était en droit de procéder à l'évaluation de l'ensemble en évaluant distinctement chaque entité par comparaison avec des biens similaires ; soit, pour la valeur de l'immeuble loué, par comparaison avec un ensemble immobilier présentant les mêmes caractéristiques ; soit, pour les box et parkings, par comparaison avec des cessions de biens de même nature. L'agent des impôts n'était donc pas dans l'obligation de rechercher des cessions portant sur un ensemble immobilier composé d'un immeuble d'habitation et de box et places de parkings, ce qui, en pratique, lui aurait compliqué la tâche. Cet arrêt est donc une décision de "bon sens". A notre avis, l'absence de division cadastrale ne doit pas venir perturber le principe d'évaluation selon la nature et les caractéristiques du bien sur lequel porte le litige. Si ce bien est composé d'entités dissociables, comme par exemple, deux immeubles d'habitation, l'évaluation de l'ensemble peut s'effectuer en cumulant la valeur vénale des deux entités cadastrée sous le même numéro.

2. Ensemble immobilier cadastré sous plusieurs numéros

Dans cette hypothèse, le juge fait également preuve de pragmatisme, comme en témoigne une décision de mai 2009 (Cass. com., 5 mai 2009, n° 08-14.133, F-D N° Lexbase : A7577EGQ). En effet, dans cette affaire, le bien à évaluer était composé de trois parcelles cadastrales, une seule supportant un immeuble d'habitation. L'agent des impôts considérait que les lots sans constructions constituaient des terrains à bâtir, qui devaient être évalués en tant que tels (d'autant plus que, quelques années après la vente des trois lots dont la valeur était contestée, le propriétaire avait demandé et obtenu un permis de construire pour les deux lots. Cependant, cette circonstance postérieure à la mutation ne pouvait être retenue). Cette analyse n'a pas été validée par le juge qui a considéré que l'administration, faute de pouvoir rapporter la preuve du caractère détachable des deux lots, ne pouvait les évaluer distinctement de la parcelle construite. Le juge a ainsi fait prévaloir la nature du bien tel qu'il avait été acquis par le vendeur, c'est-à-dire un lot unique, composé de trois parcelles. Celui-ci avait acquis trois parcelles du plan cadastral, celles-ci constituant un lot unique selon l'acte notarié, ce qui ne permettait pas de considérer que deux d'entre elles avaient été acquises en vue d'une opération de construction ou avaient vocation, au moment de l'acquisition, à pouvoir recevoir chacune une construction.

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