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N3590BDC
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le 07 Octobre 2010
Par un arrêt du 7 novembre 2007, la Cour de cassation rappelle que les pénalités de retard ne peuvent être inférieures au minimum légal (soit inférieures à 1/3000ème du prix convenu par jour de retard).
En limitant l'indemnisation des époux acquéreurs pour le retard subi alors qu'en matière de pénalités de retard, les contrats de construction de maisons individuelles sur plan proposés ne peuvent prévoir une indemnisation du maître de l'ouvrage inférieure au minimum prévu par la loi, les juges du fond ont violé les articles L. 231-2 (N° Lexbase : L7277AB7), L. 231-6 (N° Lexbase : L6830HCX) et R. 231-14 (N° Lexbase : L8079ABT) du Code de la construction et de l'habitation.
La Cour de cassation s'était déjà prononcée dans le même sens dans un arrêt du 22 novembre 2000 (Cass. civ. 3, 22 novembre 2000, n° 99-11.582, Epoux Gobert-André c/ Compagnie européenne d'assurances industrielles N° Lexbase : A9476AHG, Bull. civ. III, n° 174).
II. Ordre du jour d'une assemblée générale des copropriétaires : une délibération ne peut porter que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et ne peut être complétée par une autre qui n'y était pas inscrite (Cass. civ. 3, 7 novembre 2007, n° 06-18.882, Société civile immobilière (SCI) Les Lys, FS-P+B N° Lexbase : A4224DHZ) :
Dans un arrêt en date du 7 novembre 2007, la Cour de cassation rappelle, au visa de l'article 13 du décret du 17 mars 1967 (décret n° 67-223, pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis N° Lexbase : L8032BB4), que l'assemblée générale des copropriétaires ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions réglementaires (articles 9 et 11 du décret du 17 mars 1967).
La Haute juridiction précise cette règle en indiquant qu'une décision qui a été votée conformément à l'ordre du jour ne peut être complétée par une autre qui n'y était pas inscrite.
En l'espèce, les juges du fond avaient retenu que l'assemblée générale était en droit d'amender ou d'améliorer les résolutions (inscrites à l'ordre du jour) qui lui étaient soumises dès lors qu'elles n'étaient nullement dénaturées mais complétées.
Ce raisonnement est censuré par la Cour de cassation.
III. Vente en bloc : la superficie à prendre en compte pour l'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 (loi Carrez) est celle de l'unité d'habitation (Cass. civ. 3, 7 novembre 2007, n° 06-18.519, FS-P+B N° Lexbase : A4213DZ3) :
Au visa de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4853AH9), la Cour de cassation rappelle que toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot.
Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure
En l'espèce, pour rejeter les demandes des acquéreurs, l'arrêt retient que les quatre lots objets de la vente ayant été cédés, en bloc, pour un prix non ventilé entre ces divers lots, il n'était pas possible de déterminer le prix du seul lot n° 79, dont la superficie est inférieure à celle mentionnée dans l'acte de vente, et, partant, de procéder à une réduction du prix de vente en application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965.
La Cour de cassation sanctionne ce raisonnement et indique qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que les lots 78 et 79 avaient été réunis pour constituer un appartement avec terrasse privative et véranda sur trois étages et que la superficie à prendre en compte pour l'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 était celle de l'unité d'habitation, la cour d'appel a violé l'article 46 précité.
La Cour de cassation avait déjà fait référence à la notion d'"unité d'habitation" dans un précédent arrêt du 28 mars 2007 (Cass. civ. 3, 28 mars 2007, n° 06-13.796, Société civile immobilière (SCI) WBBSM, FS-P+B N° Lexbase : A8071DUH).
IV. Indemnisation du sous-traitant par le maître d'ouvrage : le sous-traitant doit avoir été préalablement identifié par le maître de l'ouvrage (Cass. civ. 3, 7 novembre 2007, n° 06-18.870, FS-P+B N° Lexbase : A4222DZE) :
Dans son arrêt du 7 novembre 2007, la Cour de cassation rappelle que l'application de l'article 14-1 de la loi du 31 décembre 1975 sur la sous-traitance (loi n° 75-1334 N° Lexbase : L5127A8E) suppose que le sous-traitant ait été identifié par le maître de l'ouvrage.
En l'espèce, un sous-traitant faisait face à l'insolvabilité de l'entreprise générale (en liquidation judiciaire) et reprochait au maître de l'ouvrage de n'avoir pas exécuté les obligations prescrites par l'article 14-1 de la loi du 31 décembre 1975 qui lui imposent, notamment, de mettre en demeure l'entreprise principale de s'acquitter de ses obligations légales en faisant accepter chaque sous-traitant et agréer les conditions de paiement de chaque contrat de sous-traitance.
Selon une jurisprudence désormais classique, le sous-traitant ne peut invoquer la carence du maître de l'ouvrage (qui le prive de son action directe) que si ce dernier a connaissance du sous-traitant (Cass. civ. 3, 26 janvier 2000, n° 98-15.999, Société l'Essor c/ Société Bricorama N° Lexbase : A3665AUB).
Dans l'arrêt commenté, la Cour de cassation impose, désormais, que le maître d'ouvrage ait "identifié" le sous-traitant.
V. Précisions en matière de contestation d'assemblée générale de copropriétaires ou de résolutions non inscrites à l'ordre du jour (Cass. civ. 3, 14 novembre 2007, n° 06-16.392, FP-P+B+I+R N° Lexbase : A5887DZ3 ; Cass. civ. 3, 7 novembre 2007, n° 06-17.361, FS-P+B N° Lexbase : A4189DZ8) :
Deux arrêts récents de la Cour de cassation méritent l'attention des praticiens en ce qu'ils apportent des précisions dans des domaines peu explorés jusque-là. Par un arrêt du 14 novembre 2007, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a, ainsi, précisé que seul le copropriétaire non convoqué ou irrégulièrement convoqué pouvant se prévaloir de l'absence ou de l'irrégularité de la convocation à l'assemblée générale, le moyen de nullité invoqué par une SCI copropriétaire relatif au point de départ du délai de convocation d'un autre copropriétaire ne pouvait être accueilli et fondé l'annulation de l'assemblée.
Dans un second arrêt du 7 novembre 2007, la même chambre de la Cour de cassation a indiqué qu'une résolution adoptée à l'unanimité des copropriétaires même non inscrite à l'ordre du jour ne peut être contestée par un copropriétaire qui ne s'y est pas opposé, seuls les copropriétaires défaillants ou opposants étant recevables à la critiquer (sur ces deux arrêts, lire les observations de Marine Parmentier, Précisions en matière de contestation d'assemblée générale de copropriétaires ou de résolutions non inscrites à l'ordre du jour, Lexbase Hebdo n° 282 du 22 novembre 2007 - édition privée générale N° Lexbase : N1979BDN).
James Alexandre Dupichot,
Avocat associé
Marine Parmentier,
Avocat
Contact :
SELARL Peisse Dupichot Zirah Bothorel & Associés,
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