[Brèves] Résiliation du bail et procédure collective : épisode III ou « la résurrection du bail résilié »

Mots-clés : bail de l’immeuble utilisé pour l'activité de l'entreprise • défaut de paiement de loyers et charges postérieurs au jugement d’ouverture • résiliation de plein droit (C. com. art. L. 622-14, 2°) • constat de la résiliation par le juge-commissaire • nécessité d’un défaut de paiement au jour où le juge-commissaire statue (oui)

Le juge-commissaire, saisi par le bailleur d’une demande de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, doit s’assurer, au jour où il statue, que des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture demeurent impayés.

La saga continue ! Les praticiens du droit des entreprises en difficulté suivent avec la plus grande attention les épisodes d’un feuilleton à rebondissements dont les trois acteurs principaux sont le bail commercial, les dispositions de l’article L. 622-14 du Code de commerce N° Lexbase : L8845INW et la Chambre commerciale de la Cour de cassation. Le scénario de départ est particulièrement banal : un preneur à bail commercial sous procédure collective ne règle pas des loyers postérieurs au jugement d’ouverture et le bailleur souhaite que le bail soit résilié. L’intrigue centrale n’est pas davantage surprenante : le bail survivra-t-il ? S’en suit un suspense rendu presque insoutenable tant les enjeux en cause sont importants. L’histoire se dénoue au gré de trois épisodes dont la chute est surprenante.

Retour sur le premier épisode : l’intrigue était de savoir quel sens donner à l’article L. 622-14 du Code de commerce prévoyant que « […] la résiliation du bail des immeubles utilisés pour l’activité de l’entreprise intervient […]) 2° Lorsque le bailleur […] fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter dudit jugement ». La résiliation de plein droit visée par le texte était-elle une résiliation de plein droit contractuelle résultant d’une stipulation insérée au bail ou était-ce une résiliation de plein droit légale qui aurait alors été posée par l’article L. 622-14, 2° du Code de commerce de façon autonome ? La Chambre commerciale de la Cour de cassation a considéré que l’article L. 622-14, 2° – en liquidation, l’article L. 641-12, 2° N° Lexbase : L8859ING – posait un cas de résiliation de plein droit légale du bail [1], là où la doctrine dominante [2], suivie en cela par des juridictions du fond [3], considérait que la résiliation de plein droit visée à ces articles faisait en réalité référence à la résiliation de plein droit contractuelle. Cette « chute » du premier épisode revêt des conséquences considérables. En effet, la résiliation de plein droit contractuelle régie par le statut des baux commerciaux est entourée de garde-fous protecteurs du bail, au premier rang desquels la possibilité pour le juge du bail, amené à constater l’acquisition de la clause résolutoire, de suspendre les effets de cette clause en accordant des délais de grâce en application de l’article L. 145-41, alinéa 2 du Code de commerce N° Lexbase : L1063KZE. Ainsi, à la fin de l’épisode I, a-t-on pu découvrir que le bail commercial était blessé à mort par le seul jeu du 2° des articles L. 622-14 et L. 641-12 du même code.

C’est là que l’épisode II a pris sa source : dès lors que la résiliation de plein droit du 2° des articles L. 622-14 et L. 641-12 est analysée comme une résiliation de plein droit légale, la Cour de cassation [4] a très logiquement privé le locataire de la possibilité d’obtenir des délais de grâce pour échapper à cette résiliation. En effet, dès lors que cette possibilité d’octroi de délai de grâce, prévue à l’article L. 145-41, alinéa 2 du Code de commerce, n’est offerte qu’au juge du bail pour « suspendre la réalisation et les effets d’une clause de résiliation » et donc pour contrecarrer une résiliation de plein droit contractuelle, elle ne peut être utilisée lorsque la résiliation est légale alors surtout qu’il n'entre pas dans l’office du juge-commissaire – saisi, en application de l’article R. 622-13 N° Lexbase : L9319IC7, d’une demande de constatation de la résiliation légale – d’accorder des délais de grâce.

Mais est-ce que, malgré le défaut de paiement de loyers postérieurs au jugement d’ouverture, le bail moribond pourrait être sauvé par une régularisation des sommes dues postérieurement au jugement d’ouverture même si cette régularisation intervient après l’expiration du délai de trois mois visés au 2° des articles L. 622-14 et L. 641-12 ? Telle est l’intrigue que porte la troisième saison, épisode auquel la Chambre commerciale de la Cour de cassation a donné une « happy end » en faveur de l’entreprise en difficulté. En effet, par un arrêt du 12 juin 2024, les Hauts magistrats ont fait œuvre prétorienne en jugeant que le juge-commissaire, saisi par le bailleur d’une demande de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture doit s’assurer, au jour où il statue, que des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture demeurent impayés et que, si tel n’est pas le cas, la requête du bailleur aux fins de constatation de la résiliation du bail doit être rejetée.

En l’espèce, le 28 avril 2020, un preneur à bail a été mis en redressement judiciaire. Avant l’arrêté du plan de redressement survenu en décembre 2020, le bailleur a, par requête du 10 septembre 2020 et en application de l’article R. 622-13, saisi le juge-commissaire aux fins de voir constatée la résiliation du bail sur le fondement de l’article L. 622-14, 2° du Code de commerce pour cause de défaut de paiement des loyers postérieurs au jugement d’ouverture à l’expiration du délai de trois mois à compter de ce jugement. Le jour même du dépôt de cette requête, la bailleresse recevait paiement des loyers échus postérieurement au jugement d’ouverture. Les juges du fond avaient rejeté la demande du bailleur tendant à la constatation de la résiliation du bail . Le bailleur s’était alors pourvu en cassation en arguant du fait qu’en le déboutant de sa demande tendant à ce que soit constatée la résiliation de plein droit du bail en se fondant sur la circonstance que le bailleur avait reçu paiement des loyers postérieurs le jour du dépôt de sa requête, cependant que des loyers postérieurs étaient demeurés impayés à l’expiration du délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture, la cour d’appel avait notamment violé l’article L. 622-14, 2° du Code de commerce. Par arrêt du 12 juin 2024, la Chambre commerciale rejette cependant ce pourvoi en jugeant que « il résulte de l’article L. 622-14, 2° du code de commerce […] et de l’article R. 622-13, alinéa 2, […] que le juge-commissaire saisi par le bailleur d’une demande de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, doit s’assurer, au jour où il statue, que des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture demeurent impayés ».

Ce faisant, la Chambre commerciale de la Cour de cassation poursuit son œuvre créatrice –ou plutôt destructrice de l’article L. 622-14, 2°. Après avoir découvert que la résiliation de plein droit visée à de l’article L. 622-14, 2° était une résiliation de plein droit légale et non pas contractuelle, elle estime que cette résiliation de plein droit ne peut être constatée par le juge-commissaire que si des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture demeurent impayés au jour où il statue. La solution est incontestablement favorable à l’entreprise en difficulté et va dans le sens d’une protection des droits du débiteur. Cette solution n’allait cependant pas de soi et s’avère surprenante à plusieurs égards.

Tout d’abord, la Cour de cassation ajoute au texte –si tant est que le législateur ait vraiment souhaité poser un cas de résiliation légale, ce qui ne nous semblait pas être le cas [5] – en ajoutant une autre condition à la résiliation que celle du défaut de paiement de loyers postérieurs trois mois après l’ouverture de la procédure : celle du défaut de régularisation au jour où le juge-commissaire statue.

Cette position est ouvertement contra legem. En effet, l’article L. 622-14 énonce que « […] la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes : […] 2° Lorsque le bailleur […] fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu'au terme d'un délai de trois mois à compter dudit jugement.

Si le paiement des sommes dues intervient avant l'expiration de ce délai, il n'y a pas lieu à résiliation ». A contrario, cela signifie que si le paiement intervient après l’expiration de ce délai de trois mois, il y a lieu à résiliation.

Il résulte donc de la position de la Cour de cassation qu’une résiliation de plein droit légale est mise en échec par l’effet d’une régularisation pourtant effectuée en dehors du délai de trois mois de l’article L. 622-14, 2°. La résiliation intervenue de plein droit n’a en réalité pas lieu dans des circonstances... dont le juge peut attendre ou non l’avènement ! On remarquera en effet que le juge-commissaire, saisi d’une requête en constat de la résiliation du bail, doit statuer dans un délai raisonnable sans que la durée de ce délai ne soit précisée par les textes. On peut ainsi aisément imaginer que le juge-commissaire soucieux de la survivance du bail commercial –et de l’entreprise en difficulté – tarde à statuer dans l’attente d’une survenance de fonds disponibles résultant de la poursuite de l’activité de l’entreprise ou d’un quelconque apport d’argent frais annoncé. Ainsi, la résiliation légale « de plein droit » pourrait-elle être une résiliation au bon vouloir du juge-commissaire. Soulignons que la Chambre commerciale indique que le « juge-commissaire » et non « le juge » doit s’assurer, au jour où il statue d’une absence d’impayés. Il est donc précisé que ce juge est le juge-commissaire, de sorte qu’il apparaît que la régularisation ne pourrait intervenir au plus tard qu’au jour où ce dernier statue et non au jour où le juge du fond (donc y compris la cour d’appel) statue. La solution tranche avec celle rendue en matière de démonstration d’un pouvoir pour déclarer les créances, ce pouvoir pouvant être produit jusqu’au jour où le juge statue c’est-à-dire jusque devant la cour d’appel.

La solution particulièrement pragmatique rendue par la Chambre commerciale nous entraîne dans un tango mené par la Cour de cassation. D’abord, un pas en arrière au détriment de l’entreprise en difficulté, la Chambre commerciale découvrant à l’article L. 622-14, 2° un cas de résiliation de plein droit légal du bail pour défaut de paiement des loyers postérieurs, privant ainsi le preneur de la possibilité d’obtenir des délais de grâce. Puis deux pas en avant en faveur de l’entreprise en difficulté, la Chambre commerciale annihilant la résiliation de plein droit en cas de régularisation au jour où le juge-commissaire statue sur la demande de constat de cette résiliation.

On peut se demander si cette position prise par la Chambre commerciale en matière de résiliation de plein droit du bail des immeubles utilisés pour l'activité de l'entreprise, en application de l’article L. 622-14, 2° peut avoir une incidence en matière de résiliation de plein droit posée pour les autres contrats en application de l’article L. 622-13, III, 2° du Code de commerce. On sait en effet que cette disposition pose un cas de résiliation de plein droit du contrat qui a été initialement poursuivi : ce contrat est résilié de plein droit à défaut de paiement dans les conditions du II du même article, c’est-à-dire à défaut de fourniture de la contrepartie financière attendue par le cocontractant et d’acceptation de ce dernier de maintenir les relations contractuelles. En cette matière, la Chambre commerciale de la Cour de cassation, ajoutant au texte, considère que cette résiliation de plein droit posée par l’article L. 622-13, III, 2° ne peut être constatée par le juge-commissaire que si elle est justifiée par l’absence de fonds nécessaires pour remplir les obligations nées du contrat [6]. On pouvait légitimement considérer que cela signifiait que le juge-commissaire saisi d’une demande en constatation de la résiliation du contrat sur le fondement du deuxièmement de l’article L. 622-13, III devait simplement constater qu’au jour du défaut de paiement, celui-ci était justifié par l’absence de fonds disponibles et que si par la suite des fonds devenaient disponibles, cela ne devait pas remettre en cause la résiliation intervenue de plein droit. La solution posée par l’arrêt du 12 juin 2024 en matière de résiliation de plein droit du bail pourrait logiquement conduire à penser que c’est au jour où le juge-commissaire statue sur la demande de constat de la résiliation, qu’il devra se placer pour déterminer si l’absence de paiement est justifiée par une absence de fonds disponibles, et non pas au jour de l’impayé initial. Quel est l’impact de cet arrêt du 12 juin 2024 sur les acteurs de la saga ? Du côté du bailleur qui souhaiterait que le bail prenne fin au plus vite, il conviendra de saisir le juge-commissaire d’une demande de constat de la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement de loyers et charges postérieurs dès l’expiration du délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture (délai posé au 2° de l’article L. 622-14), étant observé que le texte n’exige pas que trois mois de loyer soient restés impayés. Du côté du débiteur sous procédure collective confronté à une demande de constat de la résiliation de plein droit du bail, il importera de réunir les fonds suffisants pour honorer le paiement des sommes dues postérieurement au jugement d’ouverture jusqu’à ce que le juge-commissaire statue… ce qui peut durer un certain temps, pour le plus grand confort de la procédure collective !

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