Un agent immobilier qui s'entremet habituellement dans des opérations immobilières de placement (en l'espèce, selon le régime "Demessine") se doit d'informer et de conseiller l'acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l'investissement qu'il lui propose et sur les choix à effectuer. Tel est le rappel effectué par un arrêt rendu le 2 octobre 2013 par la première chambre civile de la Cour de cassation (Cass. civ. 1, 2 octobre 2013, n° 12-20.504, FS-P+B
N° Lexbase : A3274KM9 ; cf. l’Ouvrage "Contrats spéciaux" N° Lexbase : E3742EYA). En l'espèce, les époux P. ayant acquis, en application du dispositif légal de défiscalisation dit régime de la loi "Demessine" (loi n° 98-1266 de finances pour 1999
N° Lexbase : L1137ATB), un appartement dépendant d'une résidence touristique à construire dans une zone de revitalisation rurale, qu'ils avaient immédiatement donné à bail commercial, pour une durée de dix ans, à une société d'exploitation chargée de sous-louer ce bien en location saisonnière meublée, avaient, après que le preneur commercial eut été placé en liquidation judiciaire et le bail repris par un autre exploitant à des conditions moins avantageuses pour eux, assigné en dommages-intérêts pour manquement à son obligation d'information et de conseil, l'agence immobilière spécialisée en immobilier de placement, qui, titulaire d'un mandat de vente, s'était entremise dans cette opération, lui reprochant de ne pas les avoir éclairés sur les aléas de leur investissement, ainsi que son assureur de responsabilité civile professionnelle. Ceux-ci faisaient grief à l'arrêt rendu par la cour d'appel de Rennes (CA Rennes, 15 février 2012, n° 10/06752
N° Lexbase : A5500ICP) de condamner l'agence à payer aux époux P. les sommes de 24 505 euros et de 2 500 euros en réparation de leurs préjudices financier et moral, et de condamner l'assureur à garantir cette condamnation à hauteur de 11 755 euros. En vain. La Cour suprême approuve les juges du fond ayant exactement énoncé l'obligation d'information et de conseil mise à la charge de l'agent immobilier, ainsi que précisé ci-dessus. Aussi, selon la Haute juridiction, la cour d'appel constatant que les termes employés dans la plaquette publicitaire distribuée par l'agence, annonçant la perception de loyers "
nets de charge", "
garantis par un bail minimum de neuf ans, quel que soit le taux d'occupation de la résidence", étaient de nature à convaincre les acquéreurs, investisseurs non avertis, que ce type de montage présentait des caractéristiques de sécurité et de rentabilité certaine, avait pu en déduire que l'agence, qui avait été leur seul interlocuteur dans cette opération, avait manqué à son obligation d'information et de conseil en s'abstenant de les alerter sur les risques de non-perception des loyers auxquels ils se trouveraient exposés en cas de déconfiture du preneur à bail commercial, risques dont les stipulations du bail ne permettaient pas de mesurer l'impact sur la fiabilité annoncée du placement.
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