[Brèves] Précision sur la sanction de l’absence de communication d’un état des risques datant de moins de six mois

► L’absence de communication d’un état des risques datant de moins de six mois n’entraîne la résolution du bail que si le manquement imputé au bailleur est d’une gravité suffisante.

Faits et procédure. Une SCI (la bailleresse) a donné des locaux à bail commercial, le 9 mai 2012 avec effet au 1^er juin 2012. La locataire a renoncé à cette location et n'a pas pris possession des lieux, sans que les parties parviennent à un accord.

La bailleresse a demandé la condamnation de la locataire à lui verser les loyers et charges impayées à compter du 1^er juin 2012. La locataire a sollicité la résolution du bail aux torts de la bailleresse et le paiement de dommages-intérêts.

La cour d’appel de Versailles a alors fait droit aux demandes de la locataire jugeant que la bailleresse avait manqué à son devoir d'information en n'annexant pas au contrat de bail l'état des risques naturels et technologiques de la zone de moins de six mois (CA Versailles, 15 janvier 2019, n° 16/07715 N° Lexbase : A0799YTR.

Sur un premier pourvoi formé par la bailleresse, la Cour de cassation a alors censuré l’arrêt d’appel (Cass. civ. 3, 10 septembre 2020, n° 19-13.760, F-D N° Lexbase : A55133TD), estimant que les juges versaillais se sont déterminés sans rechercher si le manquement imputé à la bailleresse était d'une gravité suffisante, dans les circonstances de l'espèce, pour justifier la résiliation du contrat de location.

Sur renvoi, la cour d’appel de Paris a refusé de s’incliner et a jugé dans le même sens que la cour d’appel de Versailles. Ainsi, les juges parisiens ont-ils retenu que la communication d'un état des risques naturels et technologiques daté de moins de six mois constitue une obligation légale d'information à la charge de la bailleresse. Or, seul un état des risques naturels et technologiques daté du 2 octobre 2009 a été communiqué par la bailleresse, de sorte que la locataires était en droit de poursuivre la résolution du contrat, sans avoir à justifier d'un quelconque préjudice.

La bailleresse a donc formé un second pourvoi.

Décision. La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel au visa l'ancien article 1184 du Code civil N° Lexbase : L1286ABA (v. désormais C. civ. 1217 et s. N° Lexbase : L1986LKR) : en se déterminant comme elle l’a fait, sans rechercher si le manquement imputé à la bailleresse était d'une gravité suffisante, dans les circonstances de l'espèce, pour justifier la résiliation du contrat de location, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

Compte tenu de sa précédente décision, la solution apparaît logique.   

Observations. Pour rappel, l’article L. 125-5 du Code de l'environnement N° Lexbase : L6475L7X prévoit à son II que l'état des risques naturels et technologiques de la zone de moins de six mois est annexé aux baux commerciaux. Le V de ce même article précise la sanction : en cas de non-respect de cette obligation, le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. La question de savoir si la résolution ici visée suppose ou non l’application des règles de droit commun en matière d’inexécution des contrats est donc désormais tranchée : la réponse est positive.

© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable