[Brèves] Responsabilité contractuelle de l’agent immobilier envers le vendeur d’un bien immobilier pour s’être abstenu de lui conseiller de prendre des garanties et de le mettre en garde contre l’insolvabilité de l’acquéreur

► Dans le cadre de la vente d’un bien immobilier, manque à ses obligations contractuelles de nature à engager sa responsabilité civile à l’égard du vendeur, l’agent immobilier qui s’est abstenu d’avoir conseillé, à celui-ci, de prendre des garanties ou de l’avoir mis en garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur qui leur avait été présenté.

Telles sont les obligations contractuelles mise à la charge de l’agent immobilier par la première chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt en date 11 décembre 2019 et dont le manquement engage la responsabilité civile de ce professionnel (Cass. civ. 1, 11 décembre 2019, n° 18-24.381, F-P+B+I N° Lexbase : A9954Z7S).

En l’espèce, pour vendre un bien immobilier, son propriétaire a donné mandat, à un agent immobilier, de le vendre à un prix déterminé, moyennant une rémunération. Par l’intermédiaire de cet agent immobilier, le vendeur a conclu une promesse synallagmatique de vente avec l’acquéreur, lequel a, alors, déclaré ne pas avoir à recourir à un emprunt pour acquérir le bien. Au jour de la réitération de la vente par la conclusion de l’acte authentique, l’acquéreur ne s’est pas présenté mais s’est engagé, dès le lendemain, à indemniser le vendeur et à verser à l’agent immobilier sa rémunération. Cet engagement étant resté sans effet, le vendeur a engagé une action en responsabilité à la fois contre l’acquéreur et contre l’agent immobilier afin d’obtenir la réparation de son préjudice.

Rejetant la responsabilité de l’agent immobilier, la cour d’appel (CA Amiens, 13 septembre 2018, n° 17/00266 N° Lexbase : A8040X4K) a considéré que ce professionnel n’a pas manqué à ses obligations contractuelles dans la mesure où, d’une part, l’ensemble des éléments relatifs à la situation de l’acheteur figurait dans la promesse de vente, de sorte que le vendeur en avait connaissance et l’avait accepté et était libre de ne pas conclure l’avant-contrat s’il estimait que les garanties offertes n’étaient pas suffisantes et, d’autre part, l’agent immobilier ne disposait pas de moyens supplémentaires pour apprécier la solvabilité réelle du candidat acquéreur.

Ne suivant pas l’argumentaire développé par les juges du fond pour exonérer l’agent immobilier de sa responsabilité, la Cour de cassation casse l’arrêt rendu par la cour d’appel au motif, qu’en n’ayant pas conseillé au vendeur de prendre des garanties ou en s’étant abstenu de le mettre en garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur qui leur avait été présenté, l’agent immobilier a manqué à ses obligations contractuelles et engage, ainsi, sa responsabilité envers le vendeur.

© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable