[Brèves] Non-violation de leur obligation d’information et de conseil par le vendeur et le notaire pour le défaut d’indication, à l’acquéreur, d’un désaccord quant à l’accès au bien immobilier objet de la vente puis objet d’un contrat de crédit-bail

► Dans le cadre de la vente d’un bien immobilier ayant ensuite fait l’objet d’un contrat de crédit-bail, vente dans laquelle il existe un désaccord avec le propriétaire du fonds voisin quant à l’utilisation commune des voies d’accès et parkings, ne manque pas à son obligation de conseil, le notaire qui avait mentionné à l’acte la déclaration du vendeur faisant état de l’absence de servitude et ne viole pas son obligation d’information ni ne commet un dol, le vendeur qui n’a pas, sans intention de nuire, délivré l’information litigieuse alors que l’acquéreur, renseigné par les documents d’urbanisme, n’a pas demandé l’encadrement juridique de l’usage commun des voies et parkings.

Telle est la solution dégagée par la cour d’appel d’Aix-en-Provence dans un arrêt en date du 3 septembre 2019 (CA Aix-en-Provence, 3 septembre 2019, n° 17/08049 N° Lexbase : A2628ZMB).

En l’espèce, à la suite de l’achat d’un terrain voisin d’une parcelle sur laquelle est exploitée un supermarché et de la construction, sur ce terrain, d’un immeuble destiné à créer un magasin avec mise en commun des voies de circulation et du parking entre les magasins des deux parcelles voisines, le propriétaire de cet immeuble a vendu, en 2009, son bien immobilier à deux sociétés. Le même jour, ces dernières ont, par acte notarié, conclu avec une autre société un contrat de crédit-bail portant sur ce bien. Le crédit-preneur a, ensuite, loué l’immeuble à une enseigne de bricolage entre 2009 et 2012 puis, a, en 2012, divisé le bâtiment en louant la partie supérieure à une enseigne de supermarché et la partie inférieure à une autre enseigne ainsi qu’au magasin de bricolage. La parcelle voisine sur laquelle le supermarché était exploité a été clôturée et le crédit-preneur a alors cessé de payer les loyers dus au crédit-bailleur entraînant la résiliation du contrat de crédit-bail.

Dans ce contexte, le crédit-preneur a alors engagé une action en responsabilité contre les notaires en charge de la vente initiale et du contrat de crédit-bail pour manquement à leur devoir de conseil et d’information ayant entraîné une perte de chance de ne pas contracter et assigné ses cocontractants pour dol et manquement à leur obligation d’information et de loyauté.

En effet, le demandeur reprochait, à ces derniers, de ne pas l’avoir informé relativement au désaccord quant à la mise en commun des voies d’accès alors qu’il appartenait au notaire de vérifier si les parkings et voies d’accès du bâtiment inférieur faisaient partie intégrante de la vente, à défaut, de vérifier si un accord avait été régularisé pour la mise en commun avec le propriétaire du fonds voisin et, en l’absence d’un tel accord, d’attirer leur attention sur les conséquences qui en résultaient.

Les juges de première instance (TGI Draguignan, 6 avril 2017, n° 14/07490), ont, dans un premier temps, rejeté le dol au motif qu’il n’est pas démontré, en l’espèce, que la rétention de l’information tenant au désaccord quant au droit de passage traduisait l’intention de nuire du vendeur, ni que cette information était un élément déterminant de la vente.

Dans un deuxième temps, les juges du premier degré de juridiction ont, en revanche, d’une part, retenu, à l’encontre du vendeur, son manquement à son obligation d’information et de loyauté pour s’être abstenu de délivrer l’information relative à leur désaccord, avec le propriétaire du fonds voisin, quant l’utilisation commune des voies d’accès et parkings et, d’autre part, retenu la responsabilité du notaire qui, étant informé de l’absence d’accord quant à l’utilisation des voies, a manqué à son devoir d’information et de conseil en s’abstenant d’attirer l’attention de l’acheteur sur les conséquences de l’absence d’accord et de servitude quant à l’accessibilité des locaux.

Dans un troisième temps, la juridiction de premier degré caractérise, en revanche, une faute de la victime de nature à limiter son droit à indemnisation et ne qualifie pas le préjudice consistant dans la perte de chance de ne pas contracter dans la mesure où, le crédit-preneur ne démontre pas que l’utilisation des voies communes était un élément essentiel de son consentement.

Dès lors, le crédit-preneur a interjeté appel de ce jugement.

Allant plus loin que le tribunal de grande instance, la cour d’appel ne caractérise, tant à l’encontre du vendeur que des notaires, ni dol, ni manquement à son obligation précontractuelle d’information pour le premier et à son obligation précontractuelle de conseil pour le second.

En effet, les juges du fond affirment qu’il relève notamment des circonstances de fait et des termes de l’acte qui indiquaient qu’aucune servitude n’existait, que l’acquéreur et le crédit-preneur savaient que l’utilisation commune des parkings et voies d’accès résultaient uniquement d’une tolérance réciproque des propriétaires concernés, de sorte que ni un dol, ni aucun manquement à leur obligation précontractuelle d’information et de conseil n’est caractérisé en l’espèce.

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