[Brèves] Du caractère réel du règlement du groupement d’habitations et de son plan

► Le règlement du groupement d’habitations et son plan de composition ont un caractère réel ; ils s’imposent aux acquéreurs successifs même s’ils ne sont pas contractualisés.

Les questions de l’opposabilité des restrictions au droit de propriété continuent de nourrir un contentieux abondant ainsi que l’illustre l’arrêt rapporté.

En l’espèce, une société civile de construction vente a obtenu l’autorisation de construire dix maisons sur un terrain dont elle était propriétaire, qu’elle a divisé et vendu par lots en l’état futur d’achèvement, notamment à un couple d’accédants à la propriété. Se plaignant d’une violation, par la SCCV de règles contractuelles du groupement d’habitations, les accédants assignent la SSCV aux fins de démolition de la maison et en paiement de dommages et intérêts.

La cour d’appel de Riom, dans un arrêt rendu le 14 décembre 2021, rejette leur demande (CA Riom, 14 décembre 2021, n° 18/01634 N° Lexbase : A06507G8). Les conseillers retiennent que le règlement de groupement d’habitations ainsi que le plan ne peuvent pas être considérés comme figurant dans l’acte notarié d’acquisition à titre de clauses contractuelles opposables mais simplement à titre d’informations préalables, dans la mesure où leurs contenus ne sont pas reproduits dans l’acte authentique d’acquisition ni mentionné comme étant annexé dans ce même acte.

Les accédants forment un pourvoi en cassation. Ils articulent, notamment, que peu importe que ces documents soient reproduits dans l’acte dès lors qu’ils ont donné lieu aux formalités de publicité foncière. La Haute juridiction suit le pourvoi au fondement de l’ancien article 1134 du Code civil.

Les restrictions au droit de propriété grevant les lots d’un groupement d’habitations ont un caractère réel et s’imposent aux acquéreurs des lots de ce groupement, même si elles ne figurent pas dans leur acte de vente, dès lors que les documents qui les contiennent ont été publiés au fichier immobilier.

La solution n’est pas nouvelle. La publication permet de conférer au document un caractère réel qui le rend opposable aux acquéreurs successifs quand bien même ils n’ont pas été contractualisés (pour exemple, Cass. civ. 3, 10 mars 2015, n° 13-21.539, F-D N° Lexbase : A3250NDQ à propos d’un cahier des charges).

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