[Brèves] Le partage a un effet déclaratif et non constitutif…

► L'effet déclaratif du partage ne s'appliquant qu'aux actes ou droits existants et valablement constitués, il ne permet pas de faire revivre l'acceptation d'une proposition d'achat donnée sous condition et devenue caduque à l'issue du délai fixé pour la signature de la promesse de vente.

Faits et procédure. En l’espèce, deux sociétés, propriétaires indivis d'un immeuble, avaient donné mandat à une agence de le vendre.

Le 15 décembre 2015, une société avait fait une offre d'achat que l’un des indivisaires avait acceptée le 22 décembre 2016, sous réserve de l'accord de son coïndivisaire.

L'acceptation avait été réitérée avec la même réserve le 2 février 2017, la signature de la promesse de vente étant fixée au 15 mars 2017.

À la suite du refus, par le coïndivisaire, de vendre le bien, celui-ci avait été remis en vente et la société avait fait une nouvelle offre d'achat le 8 mars 2017.

Le 28 mars 2017, la société indivisaire qui avait initialement accepté l’offre, avait informé la société ayant fait l’offre de l'absence d'acceptation ferme de cette offre faute d'accord de la société coïndivisaire, et s'était prévalue de la caducité, au 15 mars 2017, des accords donnés à la suite de l'offre d'achat initiale du 15 décembre 2015.

Le 13 novembre 2017, la société avait acquis les parts indivises de la société coïdivisaire qui avait opposé son refus.

La société offrante avait assigné les sociétés indivisaires ainsi que l’agence afin qu'il soit jugé qu'à la suite de l'acceptation de l'offre initiale par la société indivisaire et à l'acquisition, par elle, de la totalité des parts indivises du bien, la vente était parfaite au prix de la première offre et que, le jugement valant acte de vente, elle soit condamnée à régulariser cette dernière et à lui payer des dommages et intérêts.

La cour d’appel de Paris avait rejeté sa demande tendant à voir dire parfaite la vente acceptée (CA Paris, 4, 1, 18 mars 2022, n° 20/09224 N° Lexbase : A97567QE). Elle avait alors formé un pourvoi faisant valoir que la vente est parfaite entre les parties dès qu'elles sont convenues de la chose et du prix ; et que tout acte mettant fin à une indivision est un partage et que par l'effet déclaratif du partage, celui qui reçoit le bien est censé en avoir été propriétaire depuis le jour de son entrée dans l'indivision.

Solution. L’argument semblait convaincant, mais il manquait un élément dans le raisonnement : l'acceptation donnée sous condition était devenue caduque à l'issue du délai fixé pour la signature de la promesse de vente ; or l'effet déclaratif du partage ne s'applique qu'aux actes ou droits existants et valablement constitués.

La Haute juridiction relève, en effet qu’il résulte de l'article 883 du Code civil N° Lexbase : L0023HPK que le partage a un effet déclaratif et non constitutif, qui confère au titulaire du lot dont le bien fait partie l'ensemble des actes valablement accomplis sur ce bien depuis son entrée dans l'indivision.

Elle approuve ainsi le raisonnement des conseillers parisiens qui avait relevé qu'après l'offre d'achat de l'intégralité du bien immobilier pour 18 millions d'euros, il n'y avait pas eu d'acceptation ferme et définitive de vente de la part de la société indivisaire, celle-ci n'ayant jamais manifesté son intention de ne vendre que ses droits indivis et ayant subordonné son consentement à celui de son coïndivisaire.

La cour d'appel avait ainsi retenu à juste titre qu'à la suite du refus par la société coïndivisaire de vendre, l'acceptation donnée sous condition par l’indivisaire était devenue caduque à l'issue du délai fixé pour la signature de la promesse de vente.

Elle en avait exactement déduit que si, du fait du rachat des parts de son coïndivisaire, la société était devenue seule propriétaire de l'immeuble, l'effet déclaratif du partage ne permettait pas de faire revivre l'acceptation qu'elle avait donnée à la proposition d'achat, atteinte de caducité depuis le 15 mai 2017, l'effet déclaratif du partage ne s'appliquant qu'aux actes ou droits existants et valablement constitués.

© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable