[Brèves] Étendue de l’obligation de délivrance du bailleur et opposabilité de l’exception d’inexécution invoquée par le preneur

► Dès lors que les locaux loués ne sont pas rendus impropres à l'usage auquel ils sont destinés (même en présence d'infiltrations), le bailleur ne manque pas à son obligation de délivrance. En conséquence, le preneur ne peut opposer l'exception d'inexécution et obtenir la consignation de ses loyers.

Faits et procédure. Une bailleresse a donné en location un local à usage commercial situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété.

Au motif de divers manquements de la locataire à ses obligations contractuelles, la bailleresse l'a assignée en résiliation du bail, expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation.

Invoquant l'inexécution par la bailleresse de son obligation de délivrance à raison d'infiltrations d'eau dans les locaux loués, la locataire a conclu au rejet des demandes dirigées contre elle et a reconventionnellement sollicité l'autorisation de procéder à la consignation des loyers.

La cour d’appel (CA Douai, 10 mars 2022, n° 19/03921 N° Lexbase : A79477QE) a débouté la bailleresse de ses prétentions et a ordonné la consignation du montant des loyers. Elle retient que l'exception d'inexécution est justifiée par le manquement du bailleur à une obligation essentielle du bail, peu important que l'exploitation ne soit pas totalement impossible.

La bailleresse a donc formé un pourvoi en cassation.

Décision. La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel au visa des articles 1184, alinéa 1^er N° Lexbase : L1286ABA, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, et 1719 du Code civil N° Lexbase : L8079IDL.

Selon l’article 1184 précité, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

La Cour de cassation en conclut qu’en se déterminant comme elle l’a fait, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les infiltrations alléguées avaient rendu les locaux loués impropres à l'usage auquel ils étaient destinés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale.

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