[Brèves] Avis du Conseil d’État relatif à la TVA et la parahôtellerie

► La décision du Conseil d’État du 5 juillet 2023 concerne l’assujettissement à la TVA des prestations de location de meublés avec services.

La location de locaux résidentiels, même meublés et pour de courtes durées, constitue une activité, en principe, exonérée de TVA. Cette exonération peut s’avérer intéressante puisqu’elle réduit le coût du loyer pour des locataires particuliers pour qui la TVA constitue un coût définitif.

En revanche, lorsque les locaux font l’objet de travaux de rénovation et d’aménagements importants, eux-mêmes soumis à TVA, l’assujettissement à la taxe permet au propriétaire de récupérer la TVA sur ces dépenses et par le biais du remboursement du crédit de TVA d’alléger le montant de son investissement.

L’assujettissement des loyers à la TVA est réglé par les dispositions de l’article 261-D-4° du Code général des impôts N° Lexbase : L2401LEN qui prévoient que la taxe s’applique sur les loyers dès lors que la location s’accompagne d’au moins trois des quatre prestations suivantes :

• le nettoyage régulier de locaux ;
• le petit déjeuner ;
• la fourniture de linge de maison, et ;
• la réception, même non personnalisée, de la clientèle.

L’objectif de ce dispositif est d’éviter que l’exonération de TVA prévue de manière générale pour la mise à disposition de locaux d’habitation permette aux loueurs de meublés de proposer une alternative à l’hébergement hôtelier, en bénéficiant d’un avantage concurrentiel sous forme d’exonération de TVA.

Le Conseil d’État vient de conclure, dans son avis du 5 juillet 2023 que cette règle pratique est partiellement incompatible avec la Directive TVA, en cela que l’exigence qu’au moins trois des prestations annexes soient fournies n’apparaît pas suffisante pour identifier toutes les situations de location qui viendraient en concurrence potentielle avec le secteur hôtelier.

Ainsi, alors que la fourniture d’au moins trois des prestations identifiées entraîne toujours l’assujettissement des locations à la TVA, la fourniture de deux prestations seulement ne suffira plus pour assurer l’exonération de TVA. Il reviendra à l’administration fiscale de déterminer, au cas par cas, de l’appréciation de la concurrence entre l’industrie hôtelière et l’activité de location meublée par les propriétaires, qui ne fourniront pas au moins trois des quatre prestations. Cet avis introduit une zone grise aussi bien pour ceux de ces propriétaires qui estimeraient relever de la TVA pour pouvoir récupérer la taxe ayant grevé les travaux réalisés, voire le prix d’acquisition des immeubles neufs, que ceux qui estiment pouvoir y échapper. Pour nombre de ces derniers, le régime de la franchise en base devrait permettre d’opposer d’autres arguments contre l’application de la TVA si leurs recettes annuelles ne dépassent pas 36 800 euros.

À moins que les autorités n’y voient un nouveau moyen de décourager cette activité tant décriée, il est fortement souhaité que le législateur intervienne pour rétablir une règle exempte de toute appréciation subjective.

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