[Brèves] Copropriété en « main dominante » : l'hypothèse de lots détenus entre les mains d'un usufruitier unique ou d'un mandataire commun ?

► La réduction à la somme des voix des autres copropriétaires du nombre des voix d'un copropriétaire détenant une quote-part de parties communes supérieures à la moitié ne s'applique que lorsque les lots concernés sont entre les mêmes mains ;
tel n’est pas le cas lorsque les lots en cause sont, certes entre les mains d’un unique usufruitier mais sont détenus par des nus-propriétaires différents ;
peu importe également que les lots soient entre les mains d’un mandataire commun chargé de représenter.

Dans le cas d’une « copropriété en main dominante », c’est-à-dire lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, l’article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 N° Lexbase : L4822AH3 prévoit que le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

La détermination de l’existence d’une main dominante fait l’objet d’un contentieux certain devant les juridictions du fond, mais, à notre connaissance, la Cour de cassation n’a pas eu très souvent l’occasion de se prononcer sur le sujet. L’arrêt rendu le 25 mai 2023 doit être relevé en ce qu’il apporte une précision utile pour les situations de démembrement de propriété, et de représentation par un mandataire commun. Il aurait pu, nous semble-t-il, mériter une publication au bulletin, mais sans doute la solution relève trop simplement de l'évidence, par application littérale du texte précité.

Faits et procédure. En l’espèce, propriétaire de plusieurs lots correspondant à une quote-part de plus de la moitié des parties communes d’un immeuble en copropriété, la SCI A avait cédé à chacun des enfants de son gérant, la nue-propriété de certains de ses lots dont elle avait conservé l'usufruit. La SCI B, propriétaire des autres lots, les avait donnés à bail à usage commercial à une société.

Le 6 novembre 2015, l'assemblée générale des copropriétaires avait adopté diverses résolutions relatives à la dépose d'aménagements réalisés sans autorisation par la société locataire de la SCI B, l'autorisation de travaux prévus par une locataire de la SCI A, et la localisation de l'emplacement des poubelles sous les escaliers menant à l'étage occupé par la société locataire de la SCI B.

La SCI B avait assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de ces résolutions. Elle faisait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, soutenant qu’il y avait lieu d’appliquer la règle de la réduction des voix du copropriétaire majoritaire.

Elle prétendait :

• d’une part, qu'en cas de démembrement de la propriété d'un lot, la règle de la réduction des voix prévue par l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 doit s'appliquer lorsqu'un copropriétaire est usufruitier de lots lui attribuant la majorité absolue des voix à l'assemblée générale ;
• d’autre part, qu'en toute hypothèse, lorsque le mandataire commun désigné en application de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965 N° Lexbase : L4823AH4 détient la majorité absolue des voix à l'assemblée générale, la règle de la réduction des voix prévue par l'article 22 doit s'appliquer.

Réponse de la Cour de cassation. Les arguments ne trouvent pas écho auprès de la Cour suprême, qui retient une application littérale des textes. Elle approuve la cour d'appel ayant énoncé, à bon droit, que la réduction à la somme des voix des autres copropriétaires du nombre des voix d'un copropriétaire détenant une quote-part de parties communes supérieures à la moitié ne s'applique que lorsque les lots concernés sont entre les mêmes mains.

Aussi, selon la Haute juridiction, ayant relevé que les nus-propriétaires des lots en cause étaient différents et justement retenu que la désignation de la SCI A comme mandataire commun chargé de les représenter était sans incidence sur les quotes-parts de parties communes, elle en a exactement déduit que leur nombre de voix n'avait pas à être réduit.

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