[Brèves] Un copropriétaire peut-il agir en indemnisation des désordres ou non-conformités affectant l’immeuble ?

► Si un copropriétaire peut, lorsque l'atteinte portée aux parties communes, par un tiers à la copropriété, lui cause un préjudice propre, agir seul pour la faire cesser, il n'a pas qualité à agir en paiement du coût des travaux de remise en état rendus nécessaires par cette atteinte, qu'il revient au seul syndicat des copropriétaires de percevoir et d'affecter à la réalisation de ces travaux.

L’arrêt rendu le 8 juin 2023 vient apporter une réponse à la question de savoir si un copropriétaire peut agir individuellement en indemnisation des désordres ou non-conformités de construction de l’immeuble.

En l’espèce, se plaignant d'un retard de livraison, de non-conformités et de malfaçons, les copropriétaires d’une résidence-services acquise en VEFA avaient assigné en indemnisation de leurs préjudices l’assureur de responsabilité du constructeur non-réalisateur et dommages-ouvrage, la société chargée d'une mission de maîtrise d'œuvre de conception, la société chargée d'une mission de maîtrise d'œuvre d'exécution, ses assureurs, et diverses entreprises pour le lots étanchéité, menuiseries extérieures, menuiseries intérieures, électricité, et piscine.

La cour d’appel déclare irrecevables leurs demandes d'indemnisation au titre des travaux de reprise des désordres et non-conformités affectant l'immeuble.

Les copropriétaires forment un pourvoi soutenant que le copropriétaire subissant un préjudice personnel résultant de l'action, sur une partie commune d'un tiers à la copropriété a qualité et intérêt à agir en réparation des désordres et non-conformités imputables à ce dernier.

L’argument est écarté par la Cour suprême qui approuve le raisonnement des conseillers d’appel, après avoir rappelé, d’abord, qu’aux termes de l'article 14, alinéa 4, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 N° Lexbase : L4807AHI, le syndicat a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes.

Ensuite qu’aux termes de l'article 15, alinéa 1^er, de la même loi N° Lexbase : L4808AHK, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.

Selon la Haute juridiction, il résulte de la combinaison de ces textes que si un copropriétaire peut, lorsque l'atteinte portée aux parties communes, par un tiers à la copropriété, lui cause un préjudice propre, agir seul pour la faire cesser, il n'a pas qualité à agir en paiement du coût des travaux de remise en état rendus nécessaires par cette atteinte, qu'il revient au seul syndicat des copropriétaires de percevoir et d'affecter à la réalisation de ces travaux.

Ayant relevé que les sommes réclamées visaient à réparer des désordres constructifs et des non-conformités à la réglementation relative à l'accessibilité des personnes à mobilité réduite affectant les parties communes, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire que les demandes des copropriétaires contre les constructeurs au titre des travaux de reprise étaient irrecevables. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

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