[Brèves] CCMI et responsabilité de la banque faute de déblocage des fonds : application du principe de réparation intégrale

► La responsabilité du banquier est de plus en plus souvent invoquée pour les contrats de promotion immobilière ; si l’absence fautive de déblocage des fonds cause un préjudice, la responsabilité du banquier peut être engagée.

Les contentieux se multiplient à un point tel qu’il faut y voir de nouvelles perspectives de recours des accédants à la propriété, parfois assez démunis face aux manquements ou à la disparition de leur constructeur. La présente affaire est l’occasion d’y revenir.

L’affaire est typique. Des particuliers accédants à la propriété souscrivent un prêt bancaire pour financer la construction de leur maison qu’ils confient à un constructeur de maisons individuelles. Ce dernier ne souscrit pas de garantie de livraison. Ensuite d’une défaillance du constructeur, une expertise est ordonnée, au terme de laquelle l’expert conclut à la démolition/reconstruction de l’ouvrage. Se prévalant des clauses du contrat de prêt stipulant que la mise à la disposition des fonds ne pouvait intervenir qu’après la remise au prêteur des deniers d’une attestation de garantie de livraison, qu’ils n’auraient donc jamais, les accédants assignent la banque en réparation de leurs préjudices.

La cour d’appel de Versailles, dans un arrêt rendu le 23 septembre 2021, condamne la banque à hauteur de 270 000 euros, tout de même. Cette somme correspond au coût des travaux de démolition/reconstruction ainsi qu’à des pénalités de retard. Les accédants à la propriété forment un pourvoi en cassation, faute d’avoir, selon eux, obtenu suffisamment au titre des pénalités de retard.

La Haute juridiction casse l’arrêt.

En application des dispositions d’ordre public des articles L. 231-1 N° Lexbase : L1247LW4, L.231-2 N° Lexbase : L1282LWE et L. 231-6 N° Lexbase : L0831LQT du Code de la construction et de l’habitation, le constructeur a l’obligation de souscrire une garantie de livraison, qui prend notamment en charge le coût des travaux nécessaires à l’achèvement de l’ouvrage ainsi que des pénalités de retard de livraison.

Pour limiter le préjudice de jouissance imputable à la banque au titre du retard de livraison, les conseillers ont considéré, à tort, qu’il n’y avait pas de causalité directe entre le retard et la faute du constructeur.

La Cour de cassation ne partage pas l’analyse. Dès lors que les conseillers ont retenu que la faute de la banque a privé les acquéreurs du bénéfice d’une garantie de livraison, la banque doit intégralement réparer leur préjudice.

Le banquier a l’obligation de veiller à la régularité du contrat de construction de maison individuelle, lequel doit annexer les justifications des garanties de livraison apportées par le constructeur notamment.

Il a déjà été jugé que si la garantie de livraison n’est pas fournie et que le prêteur a failli à son contrôle, il lui fallait suppléer à l’absence de garant (Cass. civ. 3, 18 juin 2003, n° 01-16.779, FS-D N° Lexbase : A8570C8W)

La solution est sévère pour ce professionnel qui n’est pas forcément spécialiste des règles précises et multiples des contrats de la promotion immobilière et des jurisprudences y afférentes.

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