[Brèves] Droit d’option du preneur : importantes précisions sur l’indemnité d’occupation due par le locataire qui se maintient dans les lieux

► L'action en paiement de l’indemnité d'occupation, due par un locataire pour la période ayant précédé l'exercice de son droit d'option, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce qui ne court  qu'à compter du jour où le bailleur est informé de l'exercice par le locataire de son droit d'option. Par ailleurs, lorsque le locataire se maintient dans les lieux après l'exercice de son droit d'option, il est redevable d'une indemnité d'occupation de droit commun soumise à la prescription quinquennale, dont le délai court à compter de ce même jour.

Faits et procédure. Le 14 juin 2013, la bailleresse de locaux commerciaux a signifié à sa locataire un congé à effet du 31 décembre 2013, avec offre de renouvellement à compter du 1^er janvier 2014, moyennant un loyer déplafonné.

Le 30 juin 2015, la locataire, qui avait accepté le renouvellement aux charges et conditions du bail expiré, y a renoncé et a informé le bailleur qu'elle libérerait les lieux le 31 décembre 2015.

Contestant le non-renouvellement du bail, la bailleresse a assigné la locataire en fixation du loyer du bail renouvelé. Par décision du 30 novembre 2016, devenue irrévocable, le juge des loyers commerciaux a constaté que le bail commercial était résilié à compter du 1^er janvier 2014.

Le 2 juin 2017, la bailleresse a assigné la locataire en réparation de préjudices résultant d'un défaut de restitution des lieux et en paiement d'une indemnité d'occupation pour la période du 1^er janvier 2014 au 13 mars 2017. La locataire lui a opposé la prescription biennale.

La cour d’appel de Poitiers (CA Poitiers, 18 mai 2021, n° 19/03537 N° Lexbase : A21634SW) a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en fixation de l'indemnité d'occupation formée par la bailleresse et a condamné la locataire à lui payer une certaine somme à titre d'indemnité complémentaire d'occupation. Cette dernière a donc formé un pourvoi en cassation.

Décision. La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel au visa des articles L. 145-57 N° Lexbase : L5785AI4 et L. 145-60 N° Lexbase : L8519AID du Code de commerce.

Elle rappelle que selon le premier de ces textes, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer. Dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais.

En outre, selon le second texte, toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.

Dès lors, il résulte de ces textes que l'indemnité d'occupation, due par un locataire pour la période ayant précédé l'exercice de son droit d'option, trouve son origine dans l'application de l'article L. 145-57 du Code de commerce et l'action en paiement de cette indemnité est, comme telle, soumise à la prescription biennale édictée par l'article L. 145-60 de ce code. La Cour de cassation opère ici le rappel d’une solution précédemment dégagée (v. Cass. civ. 3, 5 février 2003, n° 01-16.882, FS-P+B N° Lexbase : A9069A4N).

La Haute juridiction précise ensuite qu’il s'ensuit que le bailleur n'ayant connaissance des faits lui permettant d'agir en paiement de cette indemnité, laquelle se substitue rétroactivement au loyer dû sur le fondement de l'article L. 145-57 du même code, qu'à compter du jour où il est informé de l'exercice par le locataire de son droit d'option, le délai de prescription biennale ne court qu'à compter de cette date.

Par ailleurs, elle ajoute que lorsque le locataire se maintient dans les lieux après l'exercice de son droit d'option, il est redevable d'une indemnité d'occupation de droit commun soumise à la prescription quinquennale, dont le délai court à compter de ce même jour.

Or, la cour d’appel, pour rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en fixation de l'indemnité d'occupation et condamner la locataire à payer une somme complémentaire pour la période du 1^er janvier 2014 au 13 mars 2017, a retenu que la locataire, qui a, elle-même, donné congé, ne peut se prévaloir du fait que son maintien dans les lieux entre dans le champ de la législation relative aux baux commerciaux, de sorte que son occupation, qui ne relève d'aucun droit ni d'aucun titre, est irrégulière et échappe au statut des baux commerciaux.

Elle en avait alors déduit que, la prescription abrégée prévue par l'article L. 145-60 du Code de commerce n'étant pas applicable, le délai de la prescription quinquennale de l'article 2224 du Code civil N° Lexbase : L7184IAC, qui avait commencé à courir le 1^er janvier 2016, lendemain de la date de cessation des relations contractuelles, a été valablement interrompu par l'assignation délivrée le 2 juin 2017.

Par conséquent, la Cour en conclut qu’en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes visés.

© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable