[Brèves] Location meublée touristique et autorisation de changement d’usage : le locataire qui sous-loue est également passible de l’amende !

► Le locataire qui sous-loue un local meublé destiné à l'habitation en méconnaissance des dispositions de l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation est passible d'une condamnation au paiement de l'amende civile prévue à l'article L. 651-2 du même code.

Autorisation de changement d’usage. Selon l'article L. 631-7, alinéa 1^er, du Code de la construction et de l'habitation N° Lexbase : L0141LNK, dans certaines communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable. Aux termes de l'alinéa 6 du même article, le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens de cet article.

Amende civile. Selon l'article L. 651-2 du même code N° Lexbase : L2308LRW, toute personne, qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application de cet article, est condamnée à une amende civile.

Personnes passibles de l’amende. Les propriétaires qui louent leurs résidences secondaires en meublés touristiques sont bien entendu visés en premier lieu par ces dispositions, et donc passibles de l’amende dès lors qu’ils n’ont pas sollicité et obtenu auprès de la mairie une autorisation de changement d’usage.

Mais quid du locataire qui sous-loue un local meublé destiné à l'habitation en méconnaissance des dispositions de l'article L. 631-7 précité ? Est-il également passible de l’amende ? Telle était la question soumise à la Cour de cassation dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt rendu le 15 février 2023.

La réponse est très clairement positive, selon la Haute juridiction qui rappelle ainsi les dispositions de l’article L. 651-2 précité, lequel vise en effet « toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application de cet article ». Or l’article L. 631-7, alinéa 6 vise « le fait de louer un local meublé … » (nous soulignons).

On comprend donc que la Cour de cassation en déduise qu’« est passible d'une condamnation au paiement d'une telle amende civile, le locataire qui sous-loue un local meublé destiné à l'habitation en méconnaissance des dispositions de l'article L. 631-7 précité ».

Elle approuve ainsi la cour d’appel de Paris qui, ayant relevé, à bon droit, qu'il appartenait à la société locataire de s'assurer de l'autorisation du changement d'usage, la cour d'appel en a exactement déduit que l'avenant au contrat de location, selon lequel le propriétaire lui aurait garanti la licéité de « la location meublée de courtes durées », ne pouvait l'exonérer de sa responsabilité.

Ayant constaté que la locataire avait, sans autorisation de changement d'usage, sous-loué le local meublé destiné à l'habitation, de manière répétée pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n'y élisait pas domicile, la cour d'appel a pu la condamner au paiement d'une amende civile.

On rappellera, en revanche, que le gestionnaire de l’appartement n’est pas passible de l’amende, la Cour de cassation, ayant déjà indiqué que « Celui qui se livre ou prête son concours à la mise en location, par une activité d'entremise ou de négociation ou par la mise à disposition d'une plateforme numérique, en méconnaissance de l'article L. 631-7, et dont les obligations spécifiques sont prévues par l'article L. 324-2-1 du Code du tourisme, n'encourt pas l'amende civile prévue. » (Cass. civ. 3, 9 novembre 2022, cinq arrêts : n° 21-20.464, FS-B N° Lexbase : A13028SZ, n° 21-20.467, FS-D N° Lexbase : A96328SK ; n° 21-20.466, FS-D N° Lexbase : A96498S8 ; n° 21-20.465, FS-D N° Lexbase : A96738S3 ; n° 21-20.468, FS-D N° Lexbase : A97018S4). En effet, comme relevé dans cet arrêt, cette amende civile constituant une sanction ayant le caractère d'une punition (comme elle l’a établi précédemment : Cass. civ. 3, QPC, 5 juillet 2018, n° 18-40.014, FS-D N° Lexbase : A5636XXZ), les éléments constitutifs du manquement qu'elle sanctionne sont, par application du principe de légalité des délits et des peines, d'interprétation stricte.

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