[Brèves] Droit de préférence du locataire : pas d’application en cas de vente faite d'autorité de justice

► Les dispositions de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, qui confèrent au preneur à bail commercial un droit de préférence en cas de vente du local loué, ne sont pas applicables en cas de vente de gré à gré autorisées par le juge-commissaire dans le cadre de la liquidation judiciaire du bailleur.  

Faits et procédure. Un jugement du 13 mai 2005 a placé une SCI en liquidation judiciaire. Le 16 décembre 2016, une ordonnance du juge-commissaire a autorisé le liquidateur de la SCI à vendre un ensemble immobilier à une communauté de commune (l'acquéreur). L'acte notarié de vente a été dressé le 11 avril 2018.

Se prévalant d'un bail commercial consenti en 2007 par le gérant de la SCI et d'une offre d'achat adressée au liquidateur en 2009 pour un prix supérieur à celui de la vente, le locataire de l’immeuble vendu a assigné le liquidateur et l'acquéreur pour obtenir, en réparation de la méconnaissance de son droit de préférence, d'être substitué à ce dernier.

La cour d’appel de Nîmes (CA Nîmes, 3 mars 2021, n° 18/02407 N° Lexbase : A15244LZ) a toutefois rejeté la demande du locataire au motif qu’il ne pouvait pas se prévaloir d'un droit de préemption en l'absence d'occupation légitime. Le preneur a donc formé un pourvoi en cassation.

Décision. La Cour de cassation, procédant à une substitution de motif, rejette le pourvoi.

En effet, elle relève qu’il résulte de l'article L. 642-18 du Code de commerce N° Lexbase : L7335IZP que la vente de gré à gré d'un actif immobilier dépendant d'une liquidation judiciaire est une vente faite d'autorité de justice.

Dès lors, elle en conclut que les dispositions de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce N° Lexbase : L4529MBD, qui concernent le cas où le propriétaire d'un local commercial ou artisanal envisage de le vendre, ne sont pas applicables, de sorte qu'une telle vente ne peut donner lieu à l'exercice du droit de préférence par un locataire commercial.  

Observations. La troisième chambre civile rappelle une solution déjà énoncée par la Chambre commerciale le 23 mars 2022 (Cass. com., 23 mars 2022, n° 20-19.174, F+B N° Lexbase : A12757RN, M.-L. Besson, comm., Lexbase Affaires, avril 2022 N° Lexbase : N1134BZZ). Cette formation de la Cour de cassation l’avait d’ailleurs réitérée quelques jours avant l’arrêt ici rapporté (Cass. com., 8 février 2023, n° 21-23.211, F-D N° Lexbase : A66499CA).

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