[Brèves] Action en responsabilité contractuelle du bailleur invoquant un empiétement commis par le preneur : prescription et point de départ ?

► L'action en responsabilité contractuelle du bailleur invoquant un empiétement commis par le preneur est soumise à la prescription quinquennale de l'article 2224 du Code civil, courant à compter de la date de la connaissance de l'empiétement, et non de celle de la cessation de celui-ci.

En l’espèce, invoquant les manquements à ses obligations contractuelles du preneur à bail emphytéotique, le bailleur l'avait assigné en résiliation du bail, en expulsion et en paiement de redevances et de dommages et intérêts.

Le bailleur faisait grief à l'arrêt rendu par la cour d’appel d’Aix-en-Provence de rejeter sa demande, comme prescrite, tendant à l'octroi de dommages et intérêts à raison d'un empiétement imputable au preneur (CA Aix-en-Provence, 3 juin 2021, n° 20/01746 N° Lexbase : A93104TY).

S’il n’était pas discuté de la nature personnelle, et non réelle de l’action (dans la mesure où il ne s’agissait pas d’une action tendant à la démolition de l’ouvrage, soumise à prescription trentenaire), le bailleur, au soutien de son pourvoi, faisait valoir que le dommage né d'un empiétement est continu, et donc que si même l'action visant à la réparation des dommages causés par un empiétement pouvait être regardée comme personnelle, elle devait être recevable, au moins dans la limite des cinq années qui précèdent la demande, dès lors que l'empiétement se poursuit et que l'action réelle n'est pas prescrite ; et que tel était le cas en l'espèce.

L’argument est écarté par la Haute juridiction qui approuve, sur ce point, le raisonnement de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, qui avait relevé que l'empiétement dénoncé par le bailleur était invoqué au titre d'un manquement contractuel du preneur à ses obligations issues du bail emphytéotique.

Dès lors, la cour d'appel avait exactement retenu que cette action en responsabilité contractuelle était soumise à la prescription quinquennale de l'article 2224 du Code civil N° Lexbase : L7184IAC, courant à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer, soit à la date de la connaissance de l'empiétement et non à celle de la cessation de celui-ci.

Ayant constaté que le bailleur connaissait l'existence de l'empiétement au moins depuis le 22 avril 2008, date à laquelle elle avait assigné en référé le preneur, la cour d'appel en avait déduit, à bon droit, que l'action exercée le 3 septembre 2018 était prescrite.

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