[Brèves] Droit au renouvellement du preneur à bail rural : la perte du caractère onéreux du bail en cours d’exécution peut-il justifier l'exclusion du droit au renouvellement ?

► Il n’est pas possible d’écarter le renouvellement du bail rural, au motif qu’il ne serait plus satisfait aux conditions de fond exigibles lors de son établissement, à savoir les exigences cumulatives de l'article L. 411-1 du Code rural et de la pêche maritime (en raison notamment de la perte du caractère onéreux de la mise à disposition du bien).

Tel est l’enseignement à retenir de l’arrêt rendu le 25 janvier 2023 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation.

Pour mémoire, selon l'article L. 411-46 du Code rural et de la pêche maritime N° Lexbase : L0861HPL, « le preneur, s'il réunit les mêmes conditions d'exploitation et d'habitation que celles exigées du bénéficiaire du droit de reprise en fin de bail prévues à l'article L. 411-59 du Code rural et de la pêche maritime N° Lexbase : L0866HPR, a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires, à moins que le bailleur ne justifie de l'un des motifs graves et légitimes mentionnés à l'article L. 411-31 du même code N° Lexbase : L8924IWG ou n'invoque le droit de reprise dans les conditions prévues aux articles L. 411-57 N° Lexbase : L2836KIU à L. 411-63, L. 411-66 N° Lexbase : L5739IMI et L. 411-67 N° Lexbase : L4029AEX de ce code ».

On rappellera qu’il résulte de ces dispositions que le droit au renouvellement du preneur revêt donc un caractère d’ordre public (« nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires »).

La Cour de cassation, dans son arrêt rendu le 25 janvier 2023, vient rappeler que le droit au renouvellement est subordonné au seul respect des exigences prévues à l'article L. 411-59 précité.

Elle vient donc censurer l’arrêt qui, en l’espèce, pour écarter le renouvellement du bail rural, avait retenu qu'il était soumis aux mêmes conditions de fond que son établissement, à savoir les exigences cumulatives de l'article L. 411-1 du Code rural et de la pêche maritime N° Lexbase : L3967AEN, et que, les parties ayant cessé depuis plus de trois ans de donner un caractère onéreux à la mise à disposition des hangars et le matériel entreposé n'ayant plus d'usage agricole effectif, ces conditions n’étaient plus réunies à l’expiration du bail.

On relèvera, comme le faisait valoir le demandeur au pourvoi, que les aléas du « titre onéreux » (paiement irrégulier, retardé ou absent) dont les parties sont initialement convenues n'affectent nullement la qualification du contrat au cours de son exécution.

Bien entendu, le défaut de paiement des fermages peut constituer une cause de résiliation du bail rural, sur le fondement de l'article L. 411-31 précité, de même qu’un motif de non-renouvellement comme le prévoit l’article L. 411-46 précité, mais encore faut-il que le bailleur justifie avoir satisfait aux conditions strictes de mise en œuvre prévues par l’article L. 411-31.

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