[Brèves] La démolition : sanction soumise au critère de proportionnalité

► La violation du cahier des charges d’un lotissement n’implique pas automatiquement la démolition de l’ouvrage ;
► La démolition d’un immeuble d’habitation collective dans l’unique but d’éviter des désagréments de voisinage est une sanction disproportionnée.

La position de la Haute juridiction est maintenant bien tranchée et la solution ne peut qu’être approuvée. Le principe de réparation intégrale du préjudice doit être concilié avec un autre principe, qui est celui de la proportionnalité de la sanction. L’arrêt rapporté en est une nouvelle illustration.

En l’espèce, des acquéreurs achètent un lot dans un lotissement composé d’une maison d’habitation bâtie sur un terrain. Une SCI devient propriétaire du lot voisin et entreprend la démolition de la maison, également implantée sur ce terrain, pour y faire édifier un bâtiment composé de sept logements et de garages. Invoquant la violation du cahier des charges du lotissement, les acquéreurs de la maison assignent leur voisin aux fins d’obtenir la démolition de l’ouvrage.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt rendu le 11 mars 2021 (CA Aix-en-Provence, 11 mars 2021, n° 18/10025 N° Lexbase : A74424KT), confirme la décision rendue par les premiers juges. La démolition doit être adaptée au préjudice prouvé par la partie qui la demande. Les juges du fond doivent, également, vérifier si une réparation indemnitaire ne serait pas suffisante à réparer le dommage.

La Cour considère qu’il est totalement disproportionné de demander la destruction d’un immeuble d’habitation collective uniquement pour éviter aux propriétaires d’une villa le désagrément d’un voisinage moins bourgeois alors que le bâtiment en question a été construit dans l’esprit du règlement d’un lotissement, d’autant que seuls ces acquéreurs se plaignent de cette nuisance.

La Haute juridiction ne trouve rien à y redire.

La perte de vue peut, sans nul doute, caractériser un trouble anormal du voisinage. Pour exemple, un mur d’une hauteur de quatre mètres et présentant une façade brute en moellons de couleur grise crée un trouble esthétique (CA Grenoble, 1, 12 mars 2007, n° 05/03208 N° Lexbase : A70458BK), de même que le fait pour un voisin de faire édifier un hangar de dimensions très importantes (CA Riom 5 février 1998, n° 97/01370 N° Lexbase : A1817DI7). Pour autant, la sanction n’est pas nécessairement la démolition, même quand aucune autre mesure réparatoire n’est possible.

Il relève, en effet, du pouvoir souverain des juges du fond d’apprécier :

• la proportionnalité de la mesure ;
• si une réparation indemnitaire ne serait pas suffisante.

L’objectif de proportionnalité des sanctions contractuelles s’applique depuis longtemps (pour exemple Cass. civ. 3, 15 octobre 2015, n° 14-23.612, FS-P+B+R N° Lexbase : A5827NTY ; Cass. crim., 16 février 2016, n° 15-82.732, FS-P+B N° Lexbase : A4692PZS) dans le domaine de la construction (P. Malinvaud, Le principe de proportionnalité et le droit de la construction, RDI 2016, p. 437) et le secteur particulièrement protégé de la maison individuelle n’y déroge pas. La solution n’est pas nouvelle et mérite d’être saluée. Ainsi, en cas de non-conformité à la réglementation parasismique, la démolition/reconstruction n’est pas systématiquement ordonnée (pour exemple Cass. civ. 3 14 février 2019, n° 18-11.836, FS-D N° Lexbase : A3357YXM). Elle ne l’est, pas plus, en cas de défaut d’implantation altimétrique (pour exemple Cass. civ. 3, 13 septembre 2006, n° 05-12.938 N° Lexbase : A0293DRB ou encore Cass. civ. 3, 17 novembre 2021, n° 20-17.218, FS-B N° Lexbase : A94677BA).

Il n’est donc pas étonnant que le même raisonnement soit tenu en cas de désagrément de voisinage.

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