[Brèves] Prix du bail renouvelé : compétence du juge des loyers et affectation à la vente d’une surface moindre en raison d’un choix de gestion du locataire

► En application de l'article R. 145-23 du Code de commerce, la compétence du juge des loyers qui lui permet, après avoir fixé le prix du bail révisé ou renouvelé, d'arrêter le compte que les parties sont obligées de faire, est exclusive du prononcé d'une condamnation ;

En outre, le juge, saisi d’une demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative, doit rechercher si l'affectation à la vente d'une surface moindre, que celle autorisée par le bail pour l’activité déployée dans les locaux, ne résulte pas d'un choix de gestion du locataire inopposable au bailleur.

Faits et procédure. La locataire de locaux commerciaux a saisi le juge des loyers commerciaux, qui a fixé le loyer du bail renouvelé à compter du 1^er février 2013, par jugement du 20 février 2019. La locataire a fait pratiquer, le 28 juin 2019, sur un compte bancaire ouvert au nom de la bailleresse, une saisie-attribution d'une certaine somme, en vertu de la décision du juge des loyers commerciaux. La bailleresse a saisi le juge de l'exécution en annulation de la saisie-attribution invoquant l'inexistence d'un titre exécutoire.

C’est dans ces conditions que locataire et bailleresse ont, chacune, formé un pourvoi en cassation contre l’arrêt d’appel qui a fixé le loyer du bail renouvelé à une certaine somme (CA Pau, 9 septembre 2020, n° 19/00730 N° Lexbase : A08133TB).

Décision. Reprenons chaque pourvoi.

• Pourvoi de la locataire

La locataire reprochait à la cour d’appel d’avoir retenu qu’il n'y avait pas lieu à condamnation de la bailleresse au remboursement du trop-perçu de loyers, avec intérêts au taux légal à compter du 1^er février 2013, puis à compter de chaque échéance trimestrielle, alors que le juge des loyers commerciaux qui fixe le prix du loyer révisé à un montant inférieur à celui du loyer versé par le preneur est compétent pour statuer sur la demande de restitution par le bailleur du trop-perçu qui en résulte, cette demande étant accessoire à la demande principale.

Sur ce point, la Cour de cassation approuve l’arrêt d’appel. Elle énonce qu’en application de l'article R. 145-23 du Code de commerce N° Lexbase : L4149LTT, la compétence du juge des loyers qui lui permet, après avoir fixé le prix du bail révisé ou renouvelé, d'arrêter le compte que les parties sont obligées de faire est exclusive du prononcé d'une condamnation.

Ainsi, la cour d'appel, statuant sur l'appel d'une décision du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire, qui a retenu que la locataire sollicitait la condamnation de la bailleresse au paiement d'une certaine somme, a exactement décidé que le prononcé d'une condamnation excédait ses pouvoirs.

• Pourvoi de la bailleresse

Ensuite, la propriétaire reprochait à l’arrêt d’appel d’avoir fixé le loyer commercial à une certaine somme alors, selon elle, que la décision du locataire de ne pas exploiter certaines surfaces n'est pas opposable au bailleur. Or, en énonçant que c'était de manière conforme à la réalité qu'en l'espèce, l'expert judiciaire avait déterminé que la surface de vente exploitée par la locataire était de 1 571 m², compte tenu de la transformation en réserve, unilatéralement décidée et mise en œuvre par cette dernière, d'une partie du local qu'elle utilisait antérieurement comme surface de vente, la cour d'appel aurait violé les articles L. 145-33 N° Lexbase : L5761AI9 et R. 145-3 N° Lexbase : L0041HZK du Code de commerce.

La Cour de cassation censure sur ce point l’arrêt d’appel au visa de ces deux textes.

Selon l’article L. 145-33, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est notamment déterminée d'après les caractéristiques du local considéré.

Par ailleurs, selon l’article R. 145-3, les caractéristiques propres au local s'apprécient notamment en considération de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux et de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée.

Or, la cour d’appel, pour fixer le loyer commercial à une certaine somme, après avoir constaté que le bail désigne un local à usage commercial représentant une surface de vente en rez-de-chaussée d'environ 2 000 m², retient que la superficie d'exploitation mentionnée au bail ne correspond pas à la surface réellement consacrée par l'exploitant à ses activités de vente à la clientèle mais inclut nécessairement des parties à vocation administrative ou de réserve et que la surface de vente exploitée était en l'espèce de 1 571 m², compte tenu de la transformation en réserve d'une partie antérieurement utilisée en surface de vente.

La Cour de cassation en conclut qu’en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'affectation à la vente d'une surface moindre, que celle autorisée par le bail pour cette activité, ne résultait pas d'un choix de gestion du locataire inopposable au bailleur, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

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