[Brèves] Supplément de loyer de solidarité imposé au locataire en place : quid de l'application dans le temps de la loi « ELAN » ?

► Les nouvelles dispositions de l’article L. 441-3 du Code de la construction et de l’habitation (N° Lexbase : L0084LNG), issues de la loi du 23 novembre 2018 (N° Lexbase : L8700LM8), combinées avec celles de l’article L. 353-16 du même code (N° Lexbase : L0086LNI), ont pour objet d’instaurer, au profit des locataires titulaires d’un bail en cours de validité lors de la signature d’une convention avec l’État par un organisme d’habitations à loyer modéré, une option leur permettant soit de conserver leur ancien bail soit de conclure un nouveau bail conforme aux stipulations de la convention ;

Il résulte des termes de la loi du 23 novembre 2018 et des travaux parlementaires que cette disposition est dépourvue de caractère interprétatif justifiant une application rétroactive.

Faits et procédure. Le 26 décembre 2013, une société acquiert un immeuble au sein duquel un couple marié est locataire en vertu d’un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Le 6 juin 2014, elle conclut une convention avec l’État en application de l’article L. 351-2 du CCH (N° Lexbase : L9511LHQ).

Les preneurs refusant de s’acquitter d’un supplément de loyer de solidarité notifié courant 2015, la société les assigne en paiement.

Par un arrêt du 26 novembre 2019, la cour d'appel de Versailles accueille la demande de la société.

Enjeu. Pour rappel, l’article L. 441-3 du CCH prévoit que les organismes HLM peuvent réclamer un supplément de loyer de solidarité (SLS), aussi appelé surloyer, au locataire dès lors que ses revenus excèdent de 20 % les plafonds de ressources exigés pour l'attribution d'un logement social.  

La loi du 23 novembre 2018 a ajouté un dernier alinéa à l'article L. 441-3 du CCH selon lequel ce dernier n'est pas applicable aux locataires ayant refusé de conclure un nouveau bail en application de l'article L. 353-7 du même code (N° Lexbase : L0087LNK), qui instaure, au profit des locataires titulaires d’un bail en cours de validité lors de la signature d’une convention avec l’État par un organisme d’habitations à loyer modéré, une option leur permettant soit de conserver leur ancien bail soit de conclure un nouveau bail conforme aux stipulations de la convention. Ainsi, le bailleur ne peut pas demander le paiement d'un supplément de loyer au preneur ayant refusé de conclure un nouveau bail.  

En l'espèce, les preneurs se pourvoient en cassation en se fondant sur l’article L. 441-3, in fine, du CCH, dans sa rédaction issue de la loi du 23 novembre 2018.  

Quelle est la version de l'article L. 441-3 du CCH applicable en l'espèce ?  

Non-rétroactivé des nouvelles dispositions de l’article L. 441-3 du CCH, issues de la loi du 23 novembre 2018, combinées avec celles de l’article L. 353-16. La troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle d’une part, que la loi nouvelle, ne disposant que pour l’avenir, ne peut modifier les effets légaux d’une situation juridique définitivement réalisée lors de son entrée en vigueur.

Elle énonce d'autre part, que les nouvelles dispositions de l’article L. 441-3 du CCH, issues de la loi du 23 novembre 2018, combinées avec celles de l’article L. 353-16 du même code, ont pour objet d’instaurer, au profit des locataires titulaires d’un bail en cours de validité lors de la signature d’une convention avec l’État par un organisme d’habitations à loyer modéré, une option leur permettant soit de conserver leur ancien bail soit de conclure un nouveau bail conforme aux stipulations de la convention.

La Cour retient qu'il résulte des termes de la loi du 23 novembre 2018 et des travaux parlementaires que cette disposition est dépourvue de caractère interprétatif justifiant une application rétroactive.

Application en l'espèce des dispositions des articles L. 353-16 et L. 441-3 du CCH, dans leur rédaction antérieure à celle issue de la loi du 23 novembre 2018. La cour d’appel a exactement retenu que les dispositions des articles L. 353-16 et L. 441-3 du CCH, dans leur rédaction antérieure à celle issue de la loi du 23 novembre 2018, lesquelles dérogeaient à celles de l’article L. 353-7 du même code, s’appliquaient au logement occupé par les preneurs dès la signature de la convention du 6 juin 2014, de sorte que la société n’était pas tenue de leur proposer un nouveau bail.

La troisième chambre civile retient que la cour d'appel a déduit, à bon droit, de ces motifs, dont il résultait que les effets légaux de cette convention étaient définitivement acquis lors de l’entrée en vigueur de la loi du 23 novembre 2018, que la société avait pu valablement notifier dès 2015 un supplément de loyer de solidarité aux preneurs.

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