Réf. : CE 9° et 10° ch.-r., 3 février 2021, n° 434120, mentionné aux tables du recueil Lebon (N° Lexbase : A50454EL)
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par Marie-Claire Sgarra
le 11 Février 2021
► La seule circonstance qu'un immeuble fasse, ultérieurement à son achèvement et alors qu'il est soumis à ce titre à la taxe foncière sur les propriétés bâties, l'objet de travaux qui, sans emporter sa démolition complète ou porter une atteinte à son gros œuvre, le rendent inutilisable au 1er janvier de l'année d'imposition, ne suffit pas à lui faire perdre son caractère de propriété bâtie pour l'application de l'article 1380 du Code général des impôts (N° Lexbase : L9812HLY).
Les faits :
⇒ une société est propriétaire d'un ensemble immobilier qui abritait un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes avant de faire l'objet à partir de 2016 de travaux en vue de le transformer en logements ;
⇒ elle a contesté son assujettissement pour 2017 à la TFBP en raison des travaux s'y déroulant ;
⇒ le tribunal d’Orléans rejette sa demande de décharge de l’imposition contestée.
Principes :
Solution du Conseil d’État. La démolition en cours, qui n'est pas totale, n'a pas au 1er janvier de l'année d'imposition, affecté le gros œuvre d'une manière telle qu'elle rendrait le bâtiment dans son ensemble impropre à toute utilisation.
Cette solution apparait comme restrictive. En effet pour échapper à la TFPB lorsque sont entrepris d’importants travaux, ces derniers doivent en plus de rendre l’immeuble impropre à toute utilisation, porter en partie sur le gros œuvre.
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Taxe foncière et notion d’immeuble impropre à toute utilisation : rappel de la jurisprudence du Conseil d’État. ✔ Le Conseil d’État a précisé les conditions d’exonération de taxe foncière en cas de restructuration lourde d’un immeuble dans un arrêt du 16 février 2015 (CE 8° et 3° ssr., 16 février 2015, n° 369862, mentionné aux tables du recueil Lebon N° Lexbase : A0273NC4). Ainsi « un immeuble qui fait l’objet de travaux nécessitant une démolition qui, sans être totale, affecte son gros œuvre d’une manière telle qu’elle le rend dans son ensemble impropre à toute utilisation ne peut plus être regardé, jusqu’à l’achèvement des travaux, comme une propriété bâtie assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties ». ✔ Dans un arrêt du même jour, le Conseil d’État s’est prononcé de manière identique en jugeant qu’un immeuble, devenu impropre à toute utilisation dans son ensemble car « délabré et en ruine en raison d’importantes dégradations qu’il avait subies », ne constitue pas une propriété bâtie assujettie à la TFPB (CE 3° et 8° ssr., 16 février 2015, n° 364676, mentionné aux tables du recueil Lebon N° Lexbase : A0265NCS). ✔ De même pour un immeuble devenu impropre à toute utilisation en raison d’importantes dégradations subies à la suite d’un incendie (CE 9° ch., 29 mai 2017, n° 369577, inédit au recueil Lebon N° Lexbase : A5478WEM). |
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En pratique : 👉 tous ces arrêts montrent une forme de résistance de l’administration face aux demandes d’exonération de TFPB sur les propriétés bâties fondées sur l’état de l’immeuble ; 👉 il est essentiel de pouvoir justifier de l’état de l’immeuble au 1er janvier de chacune des années au cours desquelles les travaux demeurent en cours ; 👉 il convient d’apprécier au cas par cas si un immeuble est rendu, ou non, impropre à toute utilisation. |
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