[Brèves] Location type « Airbnb » et « changement d’usage illicite » : nouvelles précisions concernant la notion de « local réputé à usage d’habitation »

Réf. : Cass. civ. 3, 28 mai 2020, n° 18-26.366, FS-P+B+I (N° Lexbase : A23043MB)

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N3531BYG

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par Anne-Lise Lonné-Clément

le 04 Juin 2020

En vertu de l’article L. 631-7, alinéa 3, du Code de la construction et de l’habitation (N° Lexbase : L0141LNK), pour l'application de la présente section (laquelle a pour objet de soumettre, à autorisation préalable, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation, dans les communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne), « un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970 » ;

► il en résulte que la preuve que le local a été affecté à un usage d’habitation postérieurement à cette date est inopérante.

Telle est la nouvelle précision apportée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, pour l’application de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation (N° Lexbase : L0141LNK).

En l’espèce, la Ville de Paris avait assigné en la forme des référés la propriétaire d’un appartement situé à Paris, en paiement d’une amende civile sur le fondement de l’article L. 651-2 du Code de la construction et de l’habitation (N° Lexbase : L2308LRW), pour avoir donné en location ce local de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage, en contravention avec les dispositions de l’article L. 631-7 du même code.

La Ville de Paris faisait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes, soutenant « que le local doit être considéré comme étant à usage d’habitation, non seulement dans l’hypothèse où il était affecté à l’habitation le 1er janvier 1970, mais également dans l’hypothèse où, postérieurement à cette date, il a été affecté à l’usage d’habitation, sachant que dans cette hypothèse, il est considéré comme étant à usage d’habitation dès qu’il reçoit cette affectation ».

Le raisonnement n’est pas suivi par la Cour suprême. La Haute juridiction approuve, en effet, les juges d’appel parisiens qui, appréciant la valeur et la portée des éléments de preuve qui leur étaient soumis, ont retenu, souverainement, que les éléments produits par la Ville de Paris ne permettaient pas d’établir que le local était à usage d’habitation au 1er janvier 1970 et, à bon droit, que la preuve d’un usage d’habitation lors de l’acquisition par l’intéressée de son appartement le 2 avril 1980 était inopérante.

Ils en avaient exactement déduit que la Ville de Paris ne pouvait se prévaloir d’un changement d’usage illicite au sens de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation.

Pour rappel, pour l’application de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation, le Conseil d’Etat et la Cour de cassation, ont récemment eu l’occasion de préciser que :

► il résulte des termes mêmes de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation qu'en l'absence d'autorisation de changement d'affectation ou de travaux postérieure, un local est réputé être à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sans qu'il y ait lieu de rechercher si cet usage était fondé en droit à cette date ; en revanche, ces dispositions n'ont ni pour objet ni pour effet d'attacher pareilles conséquences au constat, au 1er janvier 1970, de l'affectation d'un local à un autre usage que l'habitation (CE 9° et 10° ch.-r., 5 avril 2019, n° 410039, mentionné dans les tables du recueil Lebon N° Lexbase : A2924Y8S ; cf. notre brève, in Lexbase, éd. priv., n° 779, 2019 N° Lexbase : N0834BYK) ;

► l’affectation à l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 peut être établie par tout mode de preuve ; les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

► et pour pouvoir se prévaloir d’un changement d’usage illicite, c’est à la commune qu’il incombe de rapporter la preuve d’une affectation des locaux à l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 ; étant précisé qu’est inopérante : 1°) la preuve d’un usage d’habitation postérieurement à cette date, 2°) ou encore l’incidence de travaux qui auraient été réalisés postérieurement à cette date et dont il ne serait pas soutenu qu’ils auraient fait l’objet d’une autorisation (Cass. civ. 3, 28 novembre 2019, deux arrêts, n° 18-23.769 N° Lexbase : A3535Z4P et n° 18-24.157 N° Lexbase : A3416Z4B, FS-P+B+I ; cf. notre brève, in Lexbase, éd. priv., n° 805, 2019 N° Lexbase : N1460BYQ).

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