[Brèves] Obligation de l’agent immobilier de consulter l’acte de vente antérieur révélant la réalisation de travaux ayant éradiqué la présence de mérules et d’en informer les acquéreurs

► Dans le cadre de la vente d’un bien immobilier, commet une faute de nature à engager sa responsabilité civile à l’égard de l’acquéreur, l’agent immobilier qui, tenu de s’assurer de la réunion de toutes les conditions nécessaires à l’efficacité de la vente, s’est abstenu de se faire communiquer, par les vendeurs, leur titre de propriété avant la signature de la promesse synallagmatique de vente ; titre qui lui aurait permis d’informer les acquéreurs de l’existence de travaux précédents aux fins d’éradiquer la présence de mérules et, ainsi, d’éviter de contraindre ces derniers, informés de la réalisation de tels travaux postérieurement au délai de rétraction suivant la conclusion de la promesse, à refuser de réitérer la vente par acte authentique et à demander la résolution de l’avant-contrat.

Telle est la solution dégagée par la première chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt en date du 14 novembre 2019 (Cass. civ. 1, 14 novembre 2019, n° 18-21.971, F-P+B+I N° Lexbase : A2144ZY3).

En l’espèce, par la conclusion d’une promesse synallagmatique de vente, les propriétaires d’une maison d’habitation ont promis de vendre ce bien immobilier à des acquéreurs sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt. Lors de la signature de cette promesse, les acquéreurs ont versé un acompte de 10 000 euros entre les mains de l’agent immobilier. Trois mois après la conclusion de l’avant-contrat, les acquéreurs ont refusé de réitérer la vente par la conclusion de l’acte authentique au motif qu’une information substantielle, en l’occurrence, la réalisation de travaux liés à la présence de mérules, n’avait été portée à leur connaissance qu’à une date postérieure à l’expiration du délai de rétractation. Ils ont, ensuite, engagé une action à l’encontre du vendeur et de l’agent immobilier aux fins d’obtenir l’annulation ou la résolution de la promesse et la restitution de l’acompte versé ainsi qu’une action en responsabilité contre l’agent immobilier pour obtenir réparation du préjudice subi.

Contestant l’arrêt rendu par la cour d’appel ayant retenu sa responsabilité pour faute, l’agent immobilier a, alors, formé un pourvoi en cassation arguant, d’une part, l’absence d’obligation, à sa charge, de procéder à des investigations supplémentaires relatives à la présence de mérules dès lors qu’il est en possession d’un diagnostic établi par un professionnel excluant la présence de mérules infectant l’immeuble et, d’autre part, l’absence d’indication, par les vendeurs, que l’acquisition d’un bien immobilier n’ayant jamais fait l’objet d’une attaque de mérules avait été érigée, par ces derniers, en condition de leur consentement à la vente.

Ne faisant pas droit aux moyens développés par le demandeur au pourvoi, la Cour de cassation rejette le pourvoi. Confortant la position adoptée par les juges du fond, la Haute juridiction affirme, en effet, que, dans la mesure où l’agent immobilier était tenu de s’assurer que toutes les conditions nécessaires à l’efficacité de la vente étaient réunies en l’espèce, celui-ci a commis une faute de nature à engager sa responsabilité civile à l’égard de l’acquéreur pour s’être abstenu de se faire communiquer, par les vendeurs, leur titre de propriété avant la conclusion de la promesse de vente, lequel lui aurait permis d’informer les acquéreurs de l’existence de travaux ayant traité la présence de mérules.

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