[Brèves] Dispositif «MH» : absence de violation, par l’intermédiaire professionnel et le vendeur, de leur obligation précontractuelle d’information pour s’être abstenus d’informer l’acquéreur du risque imprévisible que la nécessité ultérieure de travaux trop importants fasse perdre le bénéfice de la réduction fiscale

► Dans le cadre de la vente d’un lot, dans un bien immobilier en copropriété, attachée d’un dispositif de défiscalisation relatif aux monuments historiques -opération s’étant soldée par un refus de l’administration fiscale d’accorder la réduction d’impôts du fait de la nécessité, révélée postérieurement à la conclusion de la vente, de réaliser des travaux supplémentaires s’analysant en une reconstruction et non en une rénovation- ne manquent pas à leur obligation précontractuelle d’information de nature à engager leur responsabilité contractuelle, le conseiller en gestion de patrimoine ainsi que le vendeur qui, pour le premier, n’a pas pu anticiper, au moment de la vente, la nécessité non prévisible de réaliser des travaux d’une telle ampleur et, pour le second, a vendu son bien en l’état sans prendre d’engagement quant aux travaux ou quant au bénéfice lié à la défiscalisation.

Telle est la solution dégagée par la première chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 19 juin 2019 (Cass. civ. 1, 19 juin 2019, n° 18-20.342, F-D N° Lexbase : A3090ZGK).

En l’espèce, par l’intermédiaire d’un conseiller en gestion de patrimoine, une société a vendu à un couple d’acquéreurs, au titre d’un dispositif de défiscalisation relatif aux monuments historiques, un lot dans un bien immobilier en copropriété. L’acte stipulait que le bien était vendu en l’état et que des travaux de rénovation et d’aménagement à réaliser devaient être votés par l’assemblée générale des copropriétaires après obtention du permis de construire. Mais, plus de deux ans après la conclusion du contrat de vente, des travaux supplémentaires de renforcement des fondations se sont révélés indispensables engendrant, non seulement, un coût à la charge des acquéreurs mais également le refus de l’administration fiscale d’accorder la réduction d’impôts au motif que les travaux devaient s’analyser en une reconstruction et non en une rénovation. Les acquéreurs ont alors engagé une action en responsabilité à l’encontre du vendeur et du conseiller en gestion de patrimoine aux fins d’obtenir réparation du préjudice subi.

Formant un pourvoi contre l’arrêt rendu par la cour d’appel ayant rejeté leur demande, les acquéreurs ont notamment allégué, comme moyen au pourvoi, la violation par le conseiller et par le vendeur de leur obligation précontractuelle d’information pour s’être abstenus de les avertir, avant la conclusion du contrat de vente, du risque que le vote de travaux trop importants fasse perdre le bénéfice de la réduction fiscale.

Rejetant le pourvoi, la Cour de cassation refuse d’engager la responsabilité de l’intermédiaire professionnel ainsi que celle du vendeur au motif qu’ils n’ont pas commis de faute dans la mesure où, le conseiller professionnel n’a pu anticiper, car révélé plus de deux ans après le début des travaux, le risque non prévisible résultant de l’ampleur des travaux à réaliser ayant pour conséquence de modifier la nature et le bénéfice de l’opération en cause et le vendeur a procédé à la vente de son bien en l’état sans s’engager quant aux travaux à la charge des acquéreurs et quant au bénéfice de l’opération pour ces derniers.

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