[Jurisprudence] Prescription de l’action en restitution de charges indument payées : précision sur la notion de charges locatives au sens de l’ancien article 2277 du Code civil

Charges locatives / Charges de copropriété / Action en restitution des charges impayés / Prescription 

Les charges de copropriété n'étant pas stipulées au bail comme étant supportées par le preneur, l'action en répétition de ces charges indûment payées n'était pas soumise à la prescription abrégée édictée par l'ancien article 2277 du Code civil (N° Lexbase : L5385G7L). Tel est l’enseignement d’un arrêt du 9 mai 2019.

En l’espèce, le 2 décembre 1980, avaient été donnés à bail des locaux commerciaux dépendant d'un immeuble en copropriété. Le 31 mai 2013, le locataire a assigné le bailleur en restitution de charges indûment versées.

Le bailleur ayant été condamné à restituer des sommes correspondant à des charges de copropriété [1], il s’est pourvu en cassation.

 

Il a soulevé deux moyens, que nous analyserons successivement : le premier est relatif au principe de l’obligation pour le locataire de rembourser au bailleur les charges de copropriété (I) ; le second est relatif au délai de prescription auquel était soumise l’action en restitution des charges indument réglées par le locataire (II).

 

I - L’absence d’obligation du preneur de rembourser les charges de copropriété en l’absence de stipulation expresse

 

A - Les règles applicables à la répartition des charges entre le preneur et le bailleur en matière de bail commercial

 

Le Code civil organise la répartition entre le bailleur et le preneur de la charge des travaux portant sur des «maisons» et des «biens ruraux» (livre III, titre VIII, chapitre II, section 1 du Code civil : «des règles communes aux baux des maisons et des biens ruraux»).

 

S'agissant des obligations du bailleur, l'article 1719 du Code civil (N° Lexbase : L8079IDL) dispose ainsi que :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations».

 

L'article 1720 du même code (N° Lexbase : L1842ABT) précise également que «le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce » et que « il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives».

 

Le preneur, quant à lui, n'est tenu, aux termes de l'article 1754 du Code civil (N° Lexbase : L1887ABI), qu'aux «réparations locative ou de menu entretien » qui sont « celles désignées comme telles par l'usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire :
Aux âtres, contre-coeurs, chambranles et tablettes de cheminées ;
Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation à la hauteur d'un mètre ;
Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés ;
Aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ;
Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures ».

 

Toutefois, ces réparations incombant en principe au preneur ne seront pas à sa charge quand «elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure» (C. civ., art. 1755 N° Lexbase : L1888ABK). « Le curement des puits et celui des fosses d'aisances» sont également en principe à la charge du bailleur (C. civ., art. 1756 N° Lexbase : L1889ABL).

 

Ces dispositions sont supplétives comme le prévoient, notamment, les articles 1754 et 1756 du Code civil qui envisagent la possibilité de clauses contraires.

Le Code civil ne comporte pas, par ailleurs, de dispositions relatives aux charges courantes ou aux charges relatives non directement aux locaux loués, mais à l’immeuble dans lequel ils se situent.

 

Avant l’entrée en vigueur de la loi dite «Pinel» (loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (N° Lexbase : L4967I3D), la répartition entre le bailleur et le preneur du coût des charges courantes, des impôts et des travaux relevait donc, pour l'essentiel, de la liberté contractuelle.

Il existait néanmoins certaines limites liées, d'une part, à une interprétation restrictive des tribunaux des clauses transférant au preneur la charge de dépenses incombant en principe au bailleur et, d'autre part, à l'impossibilité pour le bailleur de s'exonérer de l'obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires au bon état de la structure de l'immeuble [2].

 

La loi «Pinel» est venue encadrer cette liberté.

Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1^er septembre 2014 (loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, art. 21), l’article L. 145-40-2 du Code de commerce (N° Lexbase : L4976I3P) impose désormais, notamment, que le bail comporte un inventaire des charges indiquant leur répartition entre les parties et un état des travaux passés et à venir. Il impose également, en présence d’un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, que le bail précise la répartition des charges et du coût des travaux entre ces locataires, répartition qui doit être effectuée en fonction de la surface exploitée. Enfin, il renvoie à un décret pour fixer «les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d'information des preneurs».

Le décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, relatif au bail commercial (N° Lexbase : L7060I4A) a créé un nouvel article R. 145-35 du Code de commerce (N° Lexbase : L7051I4W) qui détaille les charges et travaux dont le coût ne peut être mis à la charge du locataire (dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil N° Lexbase : L3193ABU, la contribution économique territoriale dont le bailleur est redevable, les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble, etc.).

 

B - Le transfert au preneur des charges de copropriété

 

Dans l’arrêt rapporté, la question s’est posée de savoir si le locataire était tenu ou non de rembourser au bailleur les charges de copropriété.

 

Le bail ne comportait pas de stipulations expresses en ce sens. Les mentions du bail relatives aux charges semblaient au contraire très laconiques («lequel loyer, la société preneuse s'engage à payer en même temps que les charges, aux bailleurs» selon l’arrêt objet du pourvoi).

Cette absence de précision devait conduire à exclure toute obligation du locataire à régler une quote-part des charges relatives à l’immeuble.

 

Il avait ainsi été jugé, au visa des dispositions de l’ancien article 1134 (N° Lexbase : L1234ABC) et de l’article 1754 du Code civil, que le preneur ne peut pas être tenu de contribuer au paiement de travaux de ravalement, réparations de toiture et remplacement de chaudière collective de l'immeuble à défaut de stipulations expresses du bail mettant ces travaux à sa charge, même si le bail stipulait que «le preneur fera son affaire de l'entretien, de la remise en état de toutes réparations de quelque nature qu'elles soient, de même de tous remplacements qui deviendraient nécessaires en ce compris les grosses réparations définies à l'article 606 du Code civil» [3].

Cette dernière solution trouvait certainement sa justification dans le fait que l’obligation d’entretien du preneur était cantonnée aux lieux loués et non aux parties communes.

 

D’une manière générale, et notamment sur le fondement de l’ancien article 1162 du Code civil (N° Lexbase : L1264ABG ; nouvel article 1190 du Code civil N° Lexbase : L0903KZH), les tribunaux ont tendance à ne pas faire supporter au preneur des charges qui incombent au bailleur si le bail ne procède pas expressément au transfert de ces charges au preneur.

Ainsi, par exemple, le coût du ravalement ne peut être mis à la charge du locataire si le bail ne comporte pas de stipulation expresse mettant spécifiquement à sa charge le coût de ces travaux [4].

S’agissant des charges de copropriété, la cour d’appel de Paris avait, sur le fondement des dispositions du Code civil relatives à l’interprétation des conventions, jugé que la clause selon laquelle le «preneur remboursera au bailleur lors de chaque terme les sommes engagées par ce dernier au titre des charges, prestations et fournitures diverses » était insuffisamment précise pour en conclure que les parties étaient convenues du remboursement par le preneur des charges de copropriété [5].

La clause par laquelle le preneur s’engage à régler «en lieu et place du bailleur l'intégralité de sa participation aux charges de copropriété afférentes aux locaux loués conformément à la répartition qui en est faite par le syndic conformément au règlement de copropriété», et alors même que le bail stipulait également «le loyer soit perçu par le bailleur net de toutes charges et frais», a aussi été considérée comme ne transférant pas au preneur les charges de copropriété relatives à des travaux relatifs aux mises en conformité et à la vétusté [6].

Il a également été jugé que le terme «prestations», dans la clause par laquelle le preneur s’engageait à «acquitter, outre le montant du loyer, sa contribution aux prestations et taxes au prorata de son loyer»  recouvraient, sans ambiguïté quant à la commune intention des parties, les charges de copropriété récupérables auprès du preneur dites charges locatives au sens de l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (N° Lexbase : L8461AGH) [7].

 

Dans l’arrêt rapporté, compte-tenu de l’absence de précision sur les charges incombant au preneur, les charges de copropriété ne pouvaient être imputées au preneur.

Le bailleur avait tenté de contourner cette difficulté en soutenant que le locataire avait sans discontinuité, depuis l’origine du bail, réglé les charges qu’il lui avait réclamées. Les juges du fond avaient toutefois considéré que le fait d’avoir payé les charges litigieuses pendant de nombreuses années ne pouvait constituer un acte positif de renonciation à les contester.

La Cour de cassation avait déjà précisé que  «le seul paiement de provisions ne suffisait pas à caractériser un accord du preneur pour les prendre à sa charge» [8], tandis que la cour d’appel de Paris avait également déjà considéré que le fait de régler les charges appelées durant neuf années sans les contester, n'équivalait pas à acquiescement de la part du locataire, ni renoncement à toute action en contestation portant sur ces charges, renoncement s'il est tacite devant être sans équivoque [9].

 

Dans l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt commenté, les charges de copropriété n’étaient pas dues et le locataire pouvait, sur le principe, réclamer la restitution des celles indument réglées.

 

Se posait toutefois, dans le cadre de la recevabilité de sa demande, la question de la prescription de son action.

II - Sur la prescription de l’action en restitution de charges indument réglées

 

Le locataire avait assigné le bailleur en restitution des provisions sur charges qu’il estimait avoir indument versées par assignation du 31 mai 2013, soit avant l’entrée en vigueur de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile (N° Lexbase : L9102H3I).

Cette loi a abrogé, de manière implicite, l'ancien article 2277 du Code civil (N° Lexbase : L5385G7L). Ce texte, dans sa version antérieure à la réforme de 2008, soumettait certaines actions en paiement à une prescription, particulière à l’époque, de cinq années, notamment «les actions en répétition des loyers, des fermages et des charges locatives».

Cette précision résultait d’une modification introduite par la loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale (N° Lexbase : L6384G49) qui avait également ajouté, au titre des actions soumises à cette prescription quinquennale, les actions en paiement des charges locatives.

 

La loi précitée du 18 janvier 2005 avait donc mis fin à la solution retenue par la Cour de cassation qui avait jugé que l'action en répétition des charges indues n’était pas soumise à la prescription quinquennale de l’article 2277 du Code civil [10]

 

L’action en répétition des charges indument réglées est désormais soumise à la prescription quinquennale de droit commun de l’article 2224 du Code civil (N° Lexbase : L7184IAC).

Dans l’arrêt rapporté, le bailleur invoquait la prescription quinquennale de droit commun résultant de l’article 2224 du Code civil, issue de la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription et celle de l’ancien article 2277 de ce même code dans sa rédaction issue de la loi du 18 janvier 2005, ce qui lui permettait de limiter le montant des sommes à restituer, tandis que le locataire invoquait la prescription trentenaire.

Si l’action du locataire avait été introduite antérieurement à la loi du 17 juin 2008, elle l’avait cependant été après la modification de l’article 2277 du Code civil qui avait soumis à la prescription quinquennale «les actions en répétition […] des charges locatives».

Elle aurait pu être soumise à ce titre la prescription quinquennale de ce texte, éventuellement selon des modalités spécifiques pour prendre en compte l’application dans le temps de cette loi nouvelle.

Toutefois, la question se posait, au préalable, de savoir si les charges de copropriété étaient, au sens de l’article 2277 du Code civil, des charges locatives. Les juges du fond et la Cour de cassation ont répondu par la négative.

 

La cour d’appel avait considéré que «l'action en répétition des charges de copropriété réglées indûment n'est cependant pas une action en répétition de charges locatives au sens de l'article 2277 ancien du Code civil dès lors que de telles charges ne peuvent être considérées comme locatives par nature dans leur ensemble comme étant exclusivement liées à l'usage de la chose louée par le preneur et donc imputables à ce dernier à ce titre et qu'elles ne sont d'ailleurs pas au terme du bail prévues comme devant être supportées par le preneur» [11].

La Cour de cassation a approuvé cette solution en retenant que : «ayant relevé que les charges de copropriété n’étaient pas stipulées au bail comme étant supportées par le preneur, la cour d’appel en a exactement déduit que l’action en répétition de ces charges indûment payées n’était pas soumise à la prescription abrégée édictée par l’article 2277 du Code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 18 janvier 2005».

La référence au fait que les charges de copropriété n’aient pas été stipulées au bail comme étant des charges supportées par le preneur semble justifier que l’action en répétition les concernant ne puisse pas être soumises à l’ancien article 2277 du Code civil.

 

S’il avait été considéré que le bail en aurait transféré la charge au preneur, la question d’une action en restitution ne serait a priori pas posée, sauf si le locataire avait réglé plus qu’il ne devait à ce titre.

Compte-tenu du fait qu’il peut être soutenu qu’il n’existe pas de «charges locatives» en matière de bail commercial autres que celles dont les parties sont convenues au bail qu’elles incomberaient au preneur, à l’exception, peut-être, du coût des travaux incombant au locataire en application des dispositions supplétives du Code civil, la prescription quinquennale de l’action en répétition des charges locatives l’article 2277 du Code civil ne concernerait que celles mises contractuellement à la charge du preneur et le coût des travaux lui incombant en vertu de la loi.

Dans ce cas, puisque par définition, ces charges incomberaient au preneur, l’action en répétition ne pourrait concerner que les cas dans lesquels le preneur aura réglé un montant supérieur à celui réellement dû au titre des charges dont il est débiteur sur le principe.

 

Dans l’espèce ayant donné lieu à la décision du 9 mai 2019, l’action ayant été introduite avant l’entrée en vigueur de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 qui a ramené la prescription de droit commun à cinq ans, l’action du preneur, qui n’entrait pas dans le champ d’application de la prescription quinquennale spéciale de l’article 2277 du Code civil, n’était donc pas soumise à la prescription quinquennale. Dans l’arrêt objet du pourvoi, la cour avait retenu le délai de prescription trentenaire qui était le délai de droit commun des actions personnelles (C. civ., art. 2262 N° Lexbase : L2548ABY).

 

Désormais, l’action en répétition des charges indument réglées, quelle que soit leur nature, est soumise en principe à la prescription quinquennale de droit commun de l’article 2224 du Code civil, à tout le moins pour les actions introduites à partir du 19 juin 2008. De manière transitoire, des délais différents pourront être retenus en fonction des situations pour prendre en compte l’application dans le temps des nouveaux délais dans la mesure où, en cas de réduction du délai de prescription, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure [12].

 

Si cet aspect n’a pas été soulevé dans la décision commentée, pourra se poser aussi la question du point de départ de l’action en paiement des charges indument réglées.

 

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