[Brèves] Vente d’immeubles : exercice du droit de préférence par le bénéficiaire d’un pacte de préférence en présence d’une promesse unilatérale de vente

► Le pacte de préférence implique l’obligation, pour le promettant, de donner préférence au bénéficiaire lorsqu’il décide de vendre le bien, peu important l’existence d’une promesse unilatérale de vente au bénéfice d’un tiers, dont la levée d’option est intervenue postérieurement à la date d’échéance du pacte.

Telle est la solution d’un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation rendu le 6 décembre 2018 (Cass. civ. 3, 6 décembre 2018, n° 17-23.321, FS-P+B+I N° Lexbase : A2747YPG).

Dans cette affaire, un pacte de préférence pour une durée de dix ans, portant sur deux lots d’immeubles en copropriété, avait été conclu entre deux personnes. Le promettant avait alors vendu les lots à un tiers, par acte notarié du 16 novembre 2009, précédé d’une promesse unilatérale de vente par acte notarié du 2 septembre 2009. Le bénéficiaire du pacte de préférence estimant que la vente était intervenue en violation du pacte de préférence, les a assignés ainsi que les notaires et l’agence immobilière, en annulation de la vente, substitution dans les droits de l’acquéreur, expulsion de celui-ci et paiement de dommages-intérêts.

En première instance, le tribunal a constaté la violation du pacte de préférence tout en rejetant la demande d’annulation. Il relève qu’il n’était pas démontré que l’acquéreur connaissait l’intention du bénéficiaire de se prévaloir de son droit de préférence. La responsabilité des uns et des autres a néanmoins été retenue, sur un fondement contractuel en ce qui concerne le promettant, délictuel concernant les notaires et l'agent immobilier, qui ont été condamnés in solidum à payer au bénéficiaire la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance de réunir entre ses mains la pleine propriété de l'immeuble entier, outre 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

En cause d’appel, pour rejeter les demandes de la bénéficiaire lésée, l’arrêt a retenu que la lettre du pacte de préférence ne permettait pas de conclure qu’en cas d’intention de vendre, l’obligation de laisser la préférence au bénéficiaire grevait le pré-contrat, que seule la date de l’échange des consentements était à prendre en considération et que, l’acte signé entre le promettant et l’acquéreur le 2 septembre 2009 étant une promesse unilatérale de vente, la vente ne pouvait prendre effet qu’à la levée de l’option, intervenue postérieurement à date d’échéance du pacte.

La Haute juridiction énonce la solution susvisée et considère que l’arrêt encourt la cassation.

Pour mémoire, le pacte de préférence, jusqu’à l’ordonnance du 10 février 2016 (N° Lexbase : L4857KYK) qui a créé l’article 1123 du Code civil (N° Lexbase : L2338K7Q), n’était pas défini par la loi et aucun texte ne fixait son régime juridique. Il a souvent été rapproché de la promesse unilatérale de vente en ce que tous deux sont classés dans la catégorie des «avants-contrats» préparatoires à une vente future et qu’ils engagent le propriétaire du bien. Mais le pacte prend la forme d’une vocation du bénéficiaire à la propriété d’un bien dont le promettant pourra parfaitement ne jamais se déssaisir (cf. l’Ouvrage «Contrats spéciaux»,

Les obligations des parties au pacte de préférence N° Lexbase : E7868EXP).

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