[Brèves] Révision triennale : précision sur la notion de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité

► Ne constitue pas une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, au sens de l'article L. 145-38 du Code de commerce (N° Lexbase : L5034I3T), la modification en faveur d'entreprises concurrentes, intervenue entre la date de la fixation du loyer et celle de la demande de révision, de conventions auxquelles le bailleur et le locataire sont tiers. Tel est l’enseignement d’un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 25 octobre 2018 (Cass. civ. 3, 25 octobre 2018, n° 17-22.129, FS-P+B+I N° Lexbase : A5353YI4).

En l’espèce, l'ensemble des acquéreurs des lots de copropriété d’une résidence, édifiée dans une station de tourisme, avait consenti, au titre d'un programme de défiscalisation, un bail commercial à une société. Cette dernière avait notifié un mémoire en révision des loyers à chacun des propriétaires des lots. Invoquant une modification matérielle de la commercialité, elle a ensuite saisi le juge des loyers commerciaux en fixation de la valeur locative de la totalité de la résidence. Déboutée de sa demande (CA Aix-en-Provence, 30 mai 2017, n° 16/06516 N° Lexbase : A7093WEG), elle s’est pourvue en cassation.

Elle soutenait que constituait une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, la faillite des quatre établissements concurrents de la station, la reprise de leurs fonds de commerce par de nouveaux exploitants pour une valeur nulle à la suite de leur déconfiture et la nouvelle politique tarifaire de ces repreneurs qui, n'étant plus tenus par les mêmes charges, étaient en mesure de proposer des prix très inférieurs et de multiplier les tarifs promotionnels, l’obligeant à s'aligner sur les tarifs pratiqués sur la station et la contraignant à subir un effet de ciseaux entre les loyers indexés qu'elle devait servir à ses bailleurs et ces tarifs.

Son pourvoi a été rejeté. La Cour de cassation a précisé que ne constitue pas une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, au sens de l'article L. 145-38 du Code de commerce, la modification en faveur d'entreprises concurrentes, intervenue entre la date de la fixation du loyer et celle de la demande de révision, de conventions auxquelles le bailleur et le locataire sont tiers. Le fait que quatre autres résidences de tourisme de la station aient renégocié les loyers versés aux propriétaires investisseurs étant une décision de gestion, propre aux résidences concernées qui n'était pas opposable aux preneurs pour apprécier la commercialité de la résidence, la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité n’était pas rapportée (cf. l’Ouvrage «baux commerciaux» N° Lexbase : E6022AG7).

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