[Brèves] Risque d'éviction et manquement du bailleur à son obligation d'assurer une jouissance paisible

Manque à son obligation de jouissance paisible le bailleur qui consent un bail sur des locaux dont une partie ne lui appartient pas et qu'il a été autorisé à occuper personnellement en vertu d'une convention conclue avec leur propriétaire qui se réservait le droit d'y mettre fin, à tout moment, l'exploitation d'une partie des locaux étant soumise au bon vouloir d'un tiers disposant de droits incontestables de nature à contredire ceux conférés par le bailleur au preneur. Tel est l'enseignement d'un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 2 mars 2017 (Cass. civ. 3, 2 mars 2017, n° 15-11.419, FS-P+B N° Lexbase : A9916TRP). En l'espèce, avaient été donnés à bail par leur propriétaire des locaux pour l'exploitation d'un restaurant. Le 31 juillet 2006, le fonds de commerce avait été cédé. Le locataire initial ayant fait édifier des locaux sur une partie du terrain appartenant à un tiers, le propriétaire avait, le 20 novembre 2007, conclu avec ce tiers une convention d'occupation. Le cessionnaire du fonds de commerce a assigné le propriétaire en résiliation du bail et en paiement de dommages et intérêts. Les juges du fond, considérant que le propriétaire avait manqué à son obligation relative à la jouissance paisible du preneur, ont prononcé la résiliation du bail commercial et indemnisé le cessionnaire de son préjudice. Le bailleur s'est pourvu en cassation. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi dès lors que les locaux donnés à bail, en ce compris ceux construits sur le terrain d'autrui, avaient été délivrés aux locataires successifs sans aucune modification conventionnelle et que si le bailleur avait été, par une convention d'occupation du domaine public, autorisé personnellement à occuper ce terrain, le propriétaire de ce dernier se réservait le droit d'y mettre fin, à tout moment, sans préavis ni indemnité, ce dont il résultait que l'exploitation d'une partie des locaux était soumise au bon vouloir d'un tiers disposant de droits incontestables de nature à contredire ceux conférés par le bailleur au preneur (cf. l’Ouvrage "baux commerciaux" N° Lexbase : E4006AGH).

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