Les dispositions des articles 7, alinéa 1er, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (
N° Lexbase : L7536AIX), et 72, alinéa 5, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 (
N° Lexbase : L8042AIP), visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire ; leur méconnaissance doit donc être sanctionnée par une nullité relative ; il en résulte qu'un locataire n'a pas qualité pour se prévaloir des irrégularités de forme affectant le mandat spécial en vertu duquel l'agent immobilier lui a délivré congé pour vendre. Telle est la solution de l'arrêt rendu le 24 février 2017 par la Chambre mixte de la Cour de cassation (Cass. mixte, 24 février 2017, n° 15-20.411, P+B+R+I
N° Lexbase : A8476TNA). La question principale résidait dans le point de savoir si le locataire qui s'était vu délivrer un congé pour vendre par l'intermédiaire d'un agent immobilier, mandaté par le bailleur, pouvait invoquer la nullité du mandat, en se prévalant de la violation des dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et de son décret d'application, alors qu'il était tiers au contrat de mandat. Après avoir rappelé que la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l'intérêt général, tandis que la nullité est relative lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde d'un intérêt privé, la Cour relève que, par la loi du 2 janvier 1970, le législateur a entendu, tout à la fois, réguler la profession d'agent immobilier et protéger sa clientèle et que la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (
N° Lexbase : L8342IZY), comme il ressort de son étude d'impact, et la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 (
N° Lexbase : L4876KEC) répondent aux mêmes préoccupations. Par ailleurs, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (
N° Lexbase : L8461AGH) encadre la délivrance d'un congé pour vendre au locataire d'un local à usage d'habitation qui constitue sa résidence principale, en posant notamment des conditions de délai, en ouvrant un droit de préemption et en imposant la délivrance d'une notice d'information avec le congé. Selon la Cour, l'évolution du droit des obligations, résultant de l'ordonnance du 10 février 2016 (
N° Lexbase : L4857KYK), conduit à apprécier différemment l'objectif poursuivi par les dispositions relatives aux prescriptions formelles que doit respecter le mandat, lesquelles visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire. C'est ainsi qu'elle retient que l'existence de dispositions protectrices du locataire, qui assurent un juste équilibre entre les intérêts de ce dernier et ceux du bailleur, et la finalité de protection du seul propriétaire des règles fixées par les articles 7, alinéa 1er, de la loi du 2 janvier 1970 et 72, alinéa 5, du décret du 20 juillet 1972 conduisent à modifier la jurisprudence et à décider que la méconnaissance des règles précitées doit être sanctionnée par une nullité relative (
contra : Cass. civ. 1, 25 février 2003, n° 01-00.461, FS-D
N° Lexbase : A3048A7Z et Cass. civ. 3, 8 avril 2009, n° 07-21.610, FS-P+B
N° Lexbase : A1012EGL, retenant la nullité absolue).
© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable
