[Brèves] Sur l'obligation de pouvoir imputer les motifs graves et légitimes au locataire "sortant"

Le bailleur ne peut relever comme motifs graves et légitimes de refus de renouvellement que des faits imputables au locataire sortant lui-même et non au cessionnaire en raison d'infractions commises par le cédant. Telle est la solution rappelée par la Cour de cassation dans un arrêt du 15 septembre 2010 (Cass. civ. 3, 15 septembre 2010, n° 09-14.519, FS-P+B N° Lexbase : A5774E9Q, sur cet arrêt qui se prononce également sur la substitution de garantie en matière de cession du bail, lire N° Lexbase : N0956BQH). En l'espèce, le propriétaire de locaux commerciaux avait signifié au preneur, le 4 septembre 2003, un congé à effet au 31 mars 2004 sans offre de renouvellement ni indemnité d'éviction. Le 7 novembre 2003, le preneur avait signifié au propriétaire la cession de son fonds de commerce. Le bailleur avait refusé, le 27 avril 2004, le renouvellement sollicité par le cessionnaire le 3 avril précédent, sans offrir d'indemnité d'éviction. Le cessionnaire avait alors assigné le propriétaire en paiement d'une indemnité d'éviction. Pour rejeter les demandes du cessionnaire et le déclarer occupant sans droit ni titre, les juges du fond ont retenu que la cession de contrat plaçait le cessionnaire dans la situation qui était celle du cédant, qu'il n'avait pu acquérir et revendiquer plus de droits que n'en avait le cédant, que les fautes graves commises par ce dernier (défaut et retards de paiement de loyers) étaient opposables au cessionnaire qui avait connaissance, à la date de la cession, de la délivrance du congé, que ces fautes constituaient un motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement sans versement de l'indemnité d'éviction (C. com., art. L. 145-17 N° Lexbase : L5745AIM) et, en conséquence, que le congé notifié le 4 septembre 2003 était valable. Sans surprise, la Cour de cassation censure cette solution en rappelant que le bailleur ne peut relever comme motifs graves et légitimes de refus de renouvellement que des faits imputables au locataire sortant lui-même et que l'indemnité d'éviction ne peut être refusée au cessionnaire en raison d'infractions commises par le cédant (en ce sens, voir Cass. civ. 3, 4 octobre 2000, n° 99-12.722 N° Lexbase : A7742AH9 ; Cass. civ. 3, 10 janvier 2007, n° 05-20.634, FS-D N° Lexbase : A4815DTI et cf. l’Ouvrage "baux commerciaux" N° Lexbase : E8935AEN).

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