[Brèves] La clause d'une promesse de vente ayant pour objet de faire assurer par l'acquéreur l'exécution de son obligation de diligence ne peut être qualifiée d'indemnité d'immobilisation

Aux termes de l'article 1226 du Code civil (N° Lexbase : L1340ABA), la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l'exécution d'une convention, s'engage à quelque chose en cas d'inexécution. Telle est la définition rappelée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 24 septembre 2008 (Cass. civ. 3, 24 septembre 2008, n° 07-13.989, FS-P+B N° Lexbase : A4883EA4). En l'espèce, les consorts G. ont promis de vendre à M. N. un immeuble sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt. L'acte prévoyait que la partie qui ne voudrait pas réitérer la vente devrait payer à l'autre une indemnité à titre de clause pénale et précisait que si le défaut d'obtention du prêt résultait de la faute de l'acquéreur, le dépôt de garantie versé par celui-ci resterait acquis au vendeur à titre d'indemnité d'immobilisation. Quelques temps après la signature de la promesse de vente, les consorts G. ont assigné M. N. en paiement de la clause pénale et de l'indemnité d'immobilisation au motif qu'il n'aurait pas sollicité un prêt conforme aux stipulations contractuelles. La cour d'appel d'Angers ayant accueilli, par un arrêt du 6 février 2007, les prétentions des consorts G., M. N. a donc formé un pourvoi en cassation. La Haute juridiction a, d'abord, relevé que l'inexécution de la condition suspensive était imputable au demandeur dans la mesure où les termes de la promesse de vente démontraient que le montant de l'emprunt n'était pas laissé à la discrétion de l'acquéreur. Ensuite, elle a censuré l'arrêt d'appel au motif que la stipulation ayant pour objet de faire assurer par l'acquéreur l'exécution de son obligation de diligence était improprement qualifiée d'indemnité d'immobilisation au regard de l'article 1226 du Code civil (comp., Cass. civ. 3, 29 juin 1994, n° 92-19.645, Société du Toul c/ Monsieur Lestrade N° Lexbase : A7310ABD).

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