L'agent commercial, qui a reçu procuration de signer des contrats de réservation conclus au nom et pour le compte d'un promoteur, se livre à une activité consistant à négocier des biens immobiliers pour le compte d'un mandant qui n'exerce pas une activité d'agent immobilier, laquelle est prohibée par les articles 1er et 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (
N° Lexbase : L7536AIX), le second dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 (
N° Lexbase : L2466HKK), ensemble l'article L. 134-1, alinéa 2, du Code de commerce (
N° Lexbase : L5649AI3). Telle est la solution énoncée par la première chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 17 mars 2016 (Cass. civ. 1, 17 mars 2016, n° 14-21.738, F-P+B
N° Lexbase : A3561Q8E ; voir déjà en ce sens : Cass. civ. 1, 28 avril 2011, n° 10-14.258
N° Lexbase : A2776HPI et Cass. civ. 1, 28 avril 2011, n° 10-30.087, FS-P+B+I
N° Lexbase : A7123HPI). En l'espèce, la société L., exerçant une activité de promotion-vente immobilière, a confié à un agent immobilier, la société C., un mandat exclusif aux fins de commercialiser, sous le régime de la vente en l'état futur d'achèvement, les lots d'une résidence qu'elle projetait de construire. Par une convention de rémunération, l'agent immobilier a délégué l'exécution de cette mission à un négociateur immobilier indépendant, l'agent commercial, qu'il avait préalablement habilité. Chacun de ces actes se référait à des grilles de rémunération distinctes, approuvées par le promoteur, lequel a donné procuration à l'agent commercial de signer en ses lieu et place les contrats de réservation. Après la résiliation du mandat de commercialisation, puis son annulation par un arrêt, ayant entraîné la condamnation de l'agent immobilier à restituer les rémunérations perçues, l'agent commercial, se prévalant d'un lien contractuel direct avec le promoteur, l'a assigné en paiement de plusieurs factures d'honoraires, relatives à des ventes réalisées avec des investisseurs qu'il avait présentés. Pour déclarer valable le mandat de commercialisation entre l'agent commercial et le promoteur, et condamner le second à payer au premier le solde d'honoraires qu'il réclamait, la cour d'appel a retenu qu'il n'était pas établi que l'agent commercial, exerçant en qualité de négociateur de l'agent immobilier conformément à l'attestation remise par ce dernier, ait reçu ou détenu des sommes d'argent ou des effets ni qu'il ait donné des consultations juridiques ou rédigé des actes sous seing privé, ni qu'il n'ait pas agi en qualité de collaborateur de l'agent immobilier qui l'avait habilité, et était titulaire de la carte professionnelle requise par la loi du 2 janvier 1970. A tort selon la Haute juridiction qui censure l'arrêt, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes tendant à l'annulation du mandat confié par la société L. à l'agent commercial et de la convention de rémunération de ce dernier, ainsi que celles consécutives à ces annulations (cf. l’Ouvrage "Contrats spéciaux" N° Lexbase : E3741EY9).
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