[Jurisprudence] Prescription de l'action en requalification d'une location-gérance en bail commercial

La demande du locataire-gérant tendant à la reconnaissance du statut des baux commerciaux est soumise, d'une part, au délai de prescription biennale de l'article L. 145-60 du Code de commerce (N° Lexbase : L8519AID), lequel délai court, d'autre part, à compter de la conclusion du contrat de location-gérance initial et non de son renouvellement. Voilà le double enseignement qu'il faut retenir d'un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 3 décembre 2015, publié au Bulletin (1).
En l'espèce, le locataire de locaux commerciaux avait donné en location-gérance un fonds de commerce de restauration, réception et salon de thé, à compter du 1er décembre 2003. Ce contrat a été renouvelé selon avenants successifs, pour une année à compter du 5 octobre 2006 puis pour dix-neuf mois à compter du 1er juin 2007. Ayant reçu dénonciation du contrat au 31 décembre 2008, le locataire-gérant a assigné le loueur du fonds pour voir requalifier le contrat de location gérance en contrat de sous-location commerciale. Débouté de sa demande au motif qu'elle serait prescrite (2), le locataire-gérant s'est pourvu en cassation.
Mais la Cour de cassation a rejeté son pourvoi au motif que sa demande était soumise à la prescription biennale de l'article L. 145-60 du Code de commerce et que le délai de prescription courait à compter de la conclusion du contrat initial et non de la date de son renouvellement (3). Si cette solution est conforme à une jurisprudence constante (I), elle n'en reste pas moins critiquable (II).

I - Une solution constante

Les situations dans lesquelles le bailleur tente de frauder les droits de ses locataires sont fréquentes. L'une des fraudes les plus classiques est de conclure un contrat de location-gérance en lieu et place d'un bail commercial voire d'un sous-bail commercial. Le but du propriétaire est clair : éviter l'application des articles L. 145-1 (N° Lexbase : L2327IBS) et suivants du Code commerce, notamment la durée minimale du contrat de neuf ans et l'obligation de renouveler, à la fin de cette durée, ledit contrat, ou de payer l'indemnité d'éviction. Le but est quelque fois un peu différent : contourner une clause d'interdiction de sous-location.

Il faut bien comprendre que, dans un cas comme dans l'autre, l'assiette de ces contrats de location n'est pas la même, pas plus que leur objet. En effet, l'objet de la location-gérance est la location d'un fonds de commerce. Celui du bail commercial est la location de l'immeuble abritant le fonds de commerce. Quant à l'assiette et aux conditions, la location-gérance doit viser à mettre à la disposition du locataire-gérant la clientèle qu'exploitait son propriétaire, et non une autre clientèle, totalement différente, car il s'agirait alors d'une sous-location (4), sous-location qui ne saurait être déduite d'une simple jouissance de locaux qui n'est que la conséquence accessoire et nécessaire d'une mise en location-gérance (5).

A - La prescription biennale

Toujours est-il que l'action en requalification d'un contrat de location-gérance en bail commercial est soumise par principe à l'article L. 145-60 du Code de commerce, fût-il précédé -ce contrat de location-gérance- d'un bail dérogatoire (6). La solution, réaffirmée (7), vaut également pour un bail professionnel (8).

Certes, dans certaines hypothèses, l'action tendant à la reconnaissance du bail commercial n'est pas soumise à la prescription biennale. C'est le cas, par exemple, de la demande de requalification lorsque le locataire se maintient dans les lieux après l'expiration du bail dérogatoire qui, elle, parce qu'elle résulte du seul effet de l'article L. 145-5 du Code de commerce (N° Lexbase : L5031I3Q), n'est pas soumise à la prescription biennale (9).

Mais, comme la Cour de cassation le rappelle dans son arrêt du 3 décembre 2015, c'est bien la prescription de deux ans qui s'applique, pas seulement d'ailleurs en cas de location-gérance, pour faire requalifier en bail commercial un contrat qui n'est pas soumis au statut (10).

Reste alors à se poser l'épineuse question du point de départ de cette prescription.

B - Le point de départ de la prescription

Reprenant une solution déjà énoncée (11), la Cour de cassation estime qu'il faut se placer au jour de conclusion du contrat, et non au jour de sa prise d'effet voire de sa tacite reconduction.

La doctrine est plutôt également en ce sens (12), certains ne manquant pas, cependant, de souligner qu'un contrat renouvelé est en principe un nouveau contrat, si bien que le renouvellement devrait faire repartir le délai de prescription pour éviter que le bailleur qui fraude, une deuxième fois, ne soit désormais intouchable (13).

En l'espèce, le contrat avait également été renouvelé, non par l'effet de sa tacite reconduction, mais expressément, par avenants. La demande de requalification formée par le locataire, au motif que la société bailleresse ne possédait pas de clientèle attachée au fonds loué, est jugée irrecevable en appel, les juges retenant comme point de départ de la durée de prescription la date de signature du contrat, sans tenir compte de celles des avenants, ces actes "ne remettant pas en cause les éléments permettant dès l'origine l'éventuelle requalification". La Cour de cassation approuve les juges du fond d'avoir ainsi statué. Le délai de prescription court à compter de la conclusion du contrat, "peu important que le contrat ait été renouvelé par avenants successifs" (14).

II - Une solution critiquable

Bien que la jurisprudence et la doctrine soient plutôt dans le sens de la solution de l'arrêt, tant sur la prescription de l'article L. 145-60 du Code de commerce que sur le point de départ de cette prescription au jour de conclusion du contrat, quelques critiques peuvent être émises contre cette position, observation faite qu'elle n'est naturellement pas favorable au locataire ou au preneur et qu'elle avantage le bailleur ou le loueur.

A - Critiques avant la loi "Pinel" du 18 juin 2014

D'abord, si l'article L. 145-60 du Code de commerce fixe bien un délai uniforme de deux ans pour toutes les actions nées de l'application du statut des baux commerciaux, cet article est muet sur le point de départ de la prescription. Il ne serait donc pas saugrenu d'appliquer le régime général de la prescription prévu aux articles 2224 (N° Lexbase : L7184IAC) et 2227 (N° Lexbase : L7182IAA) du Code civil, selon lesquels la prescription court à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

Ce à quoi le propriétaire répondra que l'action en requalification se trouvait prescrite en application de l'article L. 145-60 du Code de commerce, notamment si l'on raisonne par analogie avec des actions en nullité contre des clauses contraires au statut des baux commerciaux. Il est vrai que l'action en nullité d'une clause d'un bail sur le fondement de l'article L. 145-15 du Code de commerce est soumise à la prescription de deux ans et que le point de départ du délai de prescription de cette action court à compter de la date de signature du bail (15). De plus, les articles 2224 et 2227 du Code civil, relativement au point de départ de la prescription, ne sont pas applicables à la prescription biennale prévue à l'article L. 145-60 du Code de commerce, de sorte que le preneur n'était pas dans l'impossibilité d'agir et qu'ainsi, aucun report du point de départ de la prescription de son action n'était justifié. Pour le propriétaire par conséquent, la prescription avait commencé à courir à compter de la signature du bail : "la cour d'appel, qui a constaté que le contrat de location gérance avait été conclu le 18 juillet 2003, en a exactement déduit que l'action engagée par la société [X], les 15 et 16 décembre 2008, était prescrite, peu important que le contrat ait été renouvelé par avenants successifs".

Cela étant, un tel raisonnement n'est possible que s'il s'agit d'une action en nullité contre une clause contraire au statut, ce qui n'est pas le cas d'une demande en requalification, comme en l'occurrence.

En outre, depuis la loi "Pinel" du 18 juin 2014 (loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises N° Lexbase : L4967I3D), une grande partie de la nullité a été remplacée par la sanction du réputé non-écrit, relançant ainsi le débat sur l'imprescriptibilité.

B - Critiques après la loi "Pinel" du 18 juin 2014

Depuis la loi "Pinel", les clauses qui violent les articles L. 145-15 (N° Lexbase : L5032I3R) et L. 145-16 (N° Lexbase : L5033I3S) du Code de commerce doivent être désormais réputées non-écrites.

Les actions tendant à faire réputer non-écrites de telles clauses devraient être, en principe, imprescriptibles. Toutefois, la loi du 17 juin 2008 (loi n° 2008-561, portant réforme de la prescription en matière civile N° Lexbase : L9102H3I) semble, au contraire, soumettre également à une prescription les actions tendant à faire réputer non-écrites de telles clauses (16).

Cependant, d'une part, l'article L. 145-60 du Code de commerce n'a pas été modifié par la loi "Pinel" : d'une portée générale, il dispose que "toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre, [les baux commerciaux], se prescrivent par deux ans". Il en résulte qu'aux termes d'une lecture littérale du texte, les actions exercées en vertu des articles L. 145-15 et L. 145-16 du Code de commerce, donc celles visant à voir réputer non écrite une clause, devraient se prescrire par deux ans (17).

D'autre part et surtout, l'action en requalification ne semble pas visée par les articles L. 145-15 et L. 145-16 du Code de commerce (18).

Quoi qu'il en soit, le fait que le propriétaire puisse ainsi, sous couvert de la prescription, frauder les droits de son locataire en n'appliquant pas le statut des baux commerciaux là où il aurait dû en principe s'appliquer, n'est pas très rassurant. Néanmoins, il existe de vraies locations-gérance qui doivent pouvoir être renouvelées, autant que de besoin, dans l'intérêt économique de tous. Faire le départ entre les vraies locations-gérances et celles qui sont frauduleuses, voilà l'enjeu auquel les juges sont confrontés et la question est loin d'être simple.

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(1) Sur le point de départ du délai de prescription de l'action en requalification, Lexbase Hebdo n° 447 du 10 décembre 2015 - édition affaires (N° Lexbase : N0413BW9).
(2) CA Paris, Pôle 5, 3ème ch., 9 mai 2012, n° 10/15773 (N° Lexbase : A9456IKG).
(3) Cf. l’Ouvrage "baux commerciaux" (N° Lexbase : E8606ETW).
(4) Cass. civ. 3, 26 juin 2007, n° 04-10.295, F-D (N° Lexbase : A9364DWQ), JCP éd. E, 2007, 2190, note P.-H. Brault ; Cass. civ. 3, 30 janvier 2002, n° 00-17.342, FS-P+B (N° Lexbase : A8905AX4), RTDCom., 2002, p. 266, obs. B. Saintourens.
(5) Cass. civ. 3, 19 mars 2008, n° 07-11.805, FS-P+B (N° Lexbase : A4905D7S), Bull. civ. III, n° 54 ; D., 2008, AJ, p. 1056, obs. Y. Rouquet ; AJDI, 2008, p. 579, note M.-P. Dumont-Lefrand; Gaz. Pal., 2008, 2, 2531, note Ch.-E. Brault ; JCP éd. E, 2009, 1041, n° 18, obs. H. Kenfack ; Administrer, mai 2008, 47, obs. D. Lipman-W. Boccara ; RJDA, 2008, n° 614 ; Loyers et copr., 2008, n° 111, obs. P.-H. Brault ; Ann. Loyers, 2008, p. 1613, obs. A. Cerati-Gauthier.
(6) Cass. civ. 3, 29 octobre 2008, n° 07-16.185, FS-D (N° Lexbase : A0591EBI), AJDI, 2009, p.123, obs. A. Mbotaingar ; Loyers et copr., 2009, n° 94, obs. Ph.-H. Brault.
(7) Cass. civ. 3, 22 janvier 2013, n° 11-22.984, F-D (N° Lexbase : A8768I37), AJDI, 2013, p. 609, obs. R. Hallard ; Administrer, mars 2013, p. 34, obs. D. Lipman-W. Boccara ; Gaz. Pal., 2-3 août 2013, 46, obs. J.-D. Barbier.
(8) Cass. civ. 3, 23 novembre 2011, n° 10-24.163, FS-P+B (N° Lexbase : A0082H3G), AJDI, 2012, p. 266, obs. J. Monéger ; ibid., 345, obs. M.-P. Dumont-Lefrand ; D., 2011, Actu. 2991, obs. Y. Rouquet ; ibid., 2012, 1844, obs. M.-P. Dumont-Lefrand ; RTDCom., 2012, 297, obs. F. Kendérian ; Administrer, janvier, 2012, 59, obs. D. Lipman-W. Boccara ; J. Prigent, in Chronique d'actualité de droit des baux commerciaux (3ème comm.), Lexbase Hebdo n° 278 du 5 janvier 2012 - édition affaires (N° Lexbase : N9511BS3).
(9) Cass. civ. 3, 1er octobre 2014, n° 13-16.806, FS-P+B+I (N° Lexbase : A8014MX4), D., 2014, Actu. p. 1997, obs. Y. Rouquet, D., 2015. pan. 1615, spéc. 1624, obs. M.-P. Dumont-Lefrand, RTD com., 2014. 773, obs. F. Kendérian, Loyers et copro, 2014, comm. n° 272, obs. Ph.-H. Brault ; Rev. loyers, 2014, comm. 513, obs. J. Prigent, JCP éd. E., 2014, 1146, note Ch. Lebel ; Cass. civ. 3, 13 mai 2015, n° 13-23.321, FS-D (N° Lexbase : A8619NHP), Ann. loyers, juillet-août 2015, p. 139, obs. A. Cerati-Gauthier.
(10) Sur la question V., F. Bérenger, L'action en requalification en bail commercial, Administrer, août-septembre 2015, 15.
(11) Cass. com., 11 juin 2013, n° 12-16.103, F-P+B (N° Lexbase : A5785KGD), Bull. civ. IV, n° 96 ; D., 2013, Actu. p. 1543, obs. Y. Rouquet ; AJDI, 2014, 32, obs. J.-P. Blatter ; RTDCom., 2013, p. 467, obs. F. Kendérian ; JCP éd. E, 2013, 1430, n° 21, obs. J. Monéger ; Loyers et copr., 2013, comm. n° 241, obs. E. Chavance ; RTDI, 3/2013, 61, obs. H. Kenfack ; J. Prigent, in Chronique d'actualité jurisprudentielle en droit des baux commerciaux (2ème comm.) Lexbase Hebdo n° 345 du 4 juillet 2013 - édition affaires (N° Lexbase : N7930BTU). Contra CA, Montpellier, 26 janvier 2011, n° 10/01236 (N° Lexbase : A5647GRL), AJDI, 2011, 29.
(12) J.-P. Blatter, note sous Cass. com., 11 juin 2013, préc. ; Y. Rouquet, note sous Cass. civ. 3, 3 décembre 2015, n° 14-19.146, D. Actu., 11 décembre 2015.
(13) A. Cerati-Gauthier, note sous Cass. civ. 3, 3 décembre 2015, préc., Chron. Contrats d'affaire, Journal des sociétés, février 2016.
(14) A. Cerati-Gauthier, note sous Cass. civ. 3, 3 décembre 2015, préc..
(15) Plus nuancé v., CA Paris, Pôle 5, 3ème ch., 28 janvier 2015, n° 13/12547, (N° Lexbase : A4670NA9), JCP éd. E, 2015, 1142, nos obs. ; J. Prigent, in Chronique de droit des baux commerciaux (2ème commentaire), Lexbase Hebdo n° 411 du 5 février 2015 - édition affaires (N° Lexbase : N5847BU4).
(16) Ph.-H.Brault, Le statut des baux commerciaux et la clause réputée non écrite, Loyers et copr., 2014, étude 5 ; J.-D. Barbier, La sanction de l'ordre public statutaire : les clauses réputées non écrites in Dossier "Loi du 18 juin 2014", Loyers et copr. 2014, étude 8 ; Etats Généraux des Baux Commerciaux, 24 octobre 2013, LexisNexis, juin 2014, n° 53, p. 166 ; J. Monéger, Prescription biennale et clauses réputées non écrites : une fausse bonne question ?, Loyers et copr., 2014, repère 6 ; F. Planckeel, La loi Pinel et l'ordre public des baux commerciaux, AJDI 2015, p. 11 ; C. Mutelet, J. Prigent et M.-L. Rodriguez, Rev. Loyers, 2014, 949 ; B. Brignon et A.Cerati-Gauthier, La réforme du statut des baux commerciaux, Ann. Loyers, décembre 2014, p. 3025 ; B. Brignon, Du réputé non écrit et de l'application dans le temps de la loi Pinel, Cah. dr. de l'entreprise mai-juin 2015, p. 37.
(17) En ce sens V., J.-P. Dumur, Le "bêtisier" de la loi Pinel en dix stations, AJDI, 2014 p. 821.
(18) En ce sens v., A. Cerati-Gauthier, note sous Cass. civ. 3. 3 décembre 2015, préc..

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