Dans un arrêt du 12 mars 2015, la cour d'appel d'Aix-en-Provence, après avoir qualifié les rapports entre les parties de bail emphytéotique, exclut l'application des dispositions de l'article L. 145-33 du Code de commerce (
N° Lexbase : L5761AI9) sur la fixation du loyer à la valeur locative (CA Aix-en-Provence, 12 mars 2015, n° 2015/154
N° Lexbase : A1147NDT). La cour relève que le contrat de bail porte sur un terrain, mais stipule que le preneur aura la faculté de faire édifier sur la place tous immeubles à sa convenance et notamment un immeuble à usage de casino. Il précise la compensation des avantages que les propriétaires retireront de la construction "éventuelle" et que les immeubles que la locataire pourra "éventuellement" construire sur le terrain loué devront être assurés à ses frais contre l'incendie. Le choix de ces termes exclut donc, pour les juges, de considérer que le bail mettait à la charge du preneur une obligation de construction. Le bail est de longue durée (99 ans) et confère un droit réel au locataire ; il prévoit le bénéfice de l'accession au propriétaire sans indemnité de toutes les constructions qui pourraient être faites par le locataire et le loyer est fixé à une somme symbolique (1 euro). Dans ces conditions, la convention conclue entre les parties doit être qualifiée de bail emphytéotique visé par l'article L. 461-3 du Code rural (
N° Lexbase : L4143AE8). En outre, le preneur emphytéote, titulaire d'un droit réel pendant la durée du bail ne bénéficie d'aucun droit au renouvellement, ni à indemnité d'éviction quand bien même il exploiterait un fonds de commerce, de sorte que la considération d'une commercialité découlant de l'autorisation du bailleur de construire est inopérante, le bail restant en tout état de cause exclu du statut. Les bailleurs ne peuvent ainsi utilement revendiquer l'application de l'article L. 145-3 du Code de commerce (
N° Lexbase : L5731AI4), selon lequel les dispositions du présent chapitre ne sont pas applicables aux baux emphytéotiques sauf en ce qui concerne la révision du loyer. D'une part, la redevance due par l'emphytéote n'est pas un loyer mais un canon emphytéotique. En outre, les dispositions de l'article L. 145-33, qui énoncent que le loyer est fixé à la valeur locative et en précisent les modalités de détermination, ne peuvent s'appliquer au bail emphytéotique. En effet, la valeur locative est étrangère à l'économie du contrat emphytéotique, la contrepartie de la jouissance du preneur étant pour le bailleur, non le paiement du loyer fixé à un montant symbolique, mais l'absence de renouvellement et l'accession sans indemnité en fin de bail de tous travaux et améliorations faits par le preneur, de sorte que les bailleurs ne peuvent prétendre saisir le juge des loyers commerciaux d'une demande de révision du "loyer" pour le faire correspondre à la valeur locative, fut-ce en invoquant une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité (cf. l’Ouvrage "baux commerciaux"
N° Lexbase : E3144AGK).
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