Dans un arrêt du 14 janvier 2014, la cour d'appel d'Aix-en-Provence valide la méthode utilisée par un expert pour rechercher la valeur d'un droit au bail dans le cadre de l'indemnisation du locataire, à la suite de son expulsion injustifiée, compte tenu du parcours judiciaire l'opposant au bailleur ayant abouti à la reconnaissance à son profit d'un bail commercial (CA Aix-en-Provence, 14 janvier 2014, n° 10/10201
N° Lexbase : A3265KT4). Les bailleurs critiquaient le fait que l'expert avait utilisé, pour évaluer le droit au bail, la méthode comparative avec d'autres cessions de droit au bail, et non pas celle du différentiel du loyer plus habituellement utilisée, faisant valoir que si cette méthode avait été retenue, elle aurait abouti à l'absence de valeur de ce droit car le loyer aurait correspondu à la valeur locative. Mais, pour la cour d'appel, la méthode appliquée par l'expert doit être retenue en raison de la particularité du dossier. En effet, tout d'abord, la recherche de la valeur du droit au bail ne s'opérait pas dans le cadre de la fixation d'une indemnité d'éviction mais de l'évaluation de dommages-intérêts à la suite d'une expulsion injustifiée. Ensuite, l'expert disposait de huit références, nombre important donnant de la fiabilité à cette méthode. Enfin, le marché immobilier commercial de Saint-Tropez, où était situé l'immeuble loué, présente un particularisme comme se situant dans une station touristique de taille réduite fréquentée par une clientèle à fort pouvoir d'achat, ce qui tend à donner à tout local commercial une valeur spécifique. L'expert a donc évalué le droit au bail à 350 000 euros. Toutefois, ajoute la cour, il ne convient pas d'évaluer le droit au bail du preneur, mais la perte de chance que le mandataire judiciaire de ce dernier possédait de le céder. Cette possibilité même si elle apparaît forte, compte tenu de l'attraction commerciale du centre ville de Saint-Tropez, ne saurait être certaine, et la perte de chance ne saurait correspondre à la valeur du droit au bail. Elle doit donc être fixée à la somme de 300 000 euros à laquelle les bailleurs doivent être condamnés (cf. l’Ouvrage "baux commerciaux"
N° Lexbase : E8360EQP).
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