[Brèves] Vente de l’immeuble loué : sur l'opposabilité au locataire de la clause de subrogation de l'acquéreur dans les droits et obligations du vendeur

► Un locataire peut agir en restitution de paiements indus effectués au titre de loyers et charges échus antérieurement à la vente des locaux loués à l'encontre de son bailleur originaire, sans que celui-ci, qui reste tenu à son égard de ses obligations personnelles antérieures à la vente, ne puisse lui opposer une clause contenue dans l'acte de vente subrogeant l'acquéreur dans les droits et obligations du vendeur.

Faits et procédure. La propriétaire de locaux commerciaux situés dans un centre commercial donnés à bail a délivré à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail au titre, notamment, des charges appelées par le syndicat des copropriétaires du centre commercial.

La locataire a acquitté les sommes visées au commandement, en précisant qu'il s'agissait d'un règlement à titre conservatoire pour éviter la résiliation du bail.

Par la suite, la bailleresse a vendu les locaux.

L'acte de vente prévoyait que l'acquéreur ferait son affaire personnelle :

•  d'une part, de la continuation ou de la résiliation des baux dont les biens sont l'objet ainsi que de toutes les procédures qui pourraient survenir à compter de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur, aux droits et obligations duquel il sera purement et simplement subrogé ;
• d'autre part, de tout contentieux qui se déclarerait à compter du transfert de propriété, même si la cause en était directement ou indirectement antérieure.

La locataire a assigné la venderesse en annulation du commandement de payer et en restitution des sommes à elle indûment payées. Cette dernière a appelé en la cause l’acquéreuse des locaux.

La cour d’appel de Montpellier (CA Montpellier, 19 avril 2022, n° 19/03730) a mis hors de cause la venderesse et rejeté les demandes de la locataire, laquelle a formé un pourvoi en cassation.

Décision. La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel au visa des articles 1165 N° Lexbase : L1267ABK et 1376 N° Lexbase : L1482ABI, dans leurs rédactions antérieures à celles issues de l'ordonnance n° 2016-131, du 10 février 2016 N° Lexbase : L4857KYK, et 1743, alinéa 1^er, du Code civil N° Lexbase : L1791IE3.

Elle énonce qu’il résulte de la combinaison de ces textes que le locataire peut agir à l'encontre de son bailleur originaire en restitution de paiements indus effectués au titre de loyers et charges échus antérieurement à la vente, sans que celui-ci, qui reste tenu à son égard de ses obligations personnelles antérieures à la vente, ne puisse lui opposer une clause contenue dans l'acte de vente subrogeant l'acquéreur dans les droits et obligations du vendeur.

La cour d’appel avait, pour sa part, retenu que l’application de la clause de subrogation entraînait la mise hors de cause de la bailleresse d’origine, peu important que celle-ci ait perçu les fonds dont la restitution est demandée par la locataire.

Ainsi, en statuant de la sorte, la cour d'appel a violé les textes précités.

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