[Jurisprudence] La mise à disposition gratuite de l’immeuble social au bénéfice des associés d’une SCI

Mots-clés : SCI • objet social • statuts • mise à disposition gratuite d'un immeuble • associés

Une cour d'appel énonce à bon droit que lorsque les statuts d'une SCI n'indiquent pas dans l'objet social la faculté de mettre un immeuble dont elle est propriétaire à la disposition gratuite des associés, cette mise à disposition ne peut être décidée par le gérant seul et doit être autorisée par l'assemblée générale des associés, statuant dans les conditions prévues pour la modification des statuts.

1. La présente décision, publiée au Bulletin, intéressera sans doute une partie substantielle des 1,7 million de sociétés civiles immobilières (SCI) constituées en France [1]. Elle traite de la pratique vraisemblablement répandue consistant pour la société à mettre l’un de ses biens, en l’occurrence un immeuble, à la disposition gratuite de ses associés, précisément d’un seul d’entre eux.

2. La situation de l’espèce était la suivante. On se trouvait en présence d’une société constituée en 2001 entre les deux membres d’un couple et dont les cent parts sociales représentant le capital étaient réparties comme suit : 99 parts sociales pour une associée et une seule part pour l’autre. L’associé minoritaire assumait initialement la gérance de la SCI. Celle-ci était propriétaire d’un immeuble de deux étages, dont le rez-de-chaussée était donné à bail commercial depuis 2002 à une société dont le gérant était l’associé minoritaire et gérant de la société bailleresse. Le 15 septembre 2013, postérieurement à la séparation du couple, la SCI, représentée par son gérant, consentait à celui-ci un prêt à usage – à titre gratuit, donc – portant sur les premier et deuxième étages de l'immeuble social. On comprend que les relations se tendaient par la suite entre les deux associés. Une « assemblée générale extraordinaire », selon les termes de l’arrêt [2], se tenait le 16 juin 2014 sur convocation d’un mandataire désigné judiciairement. Au cours de cette assemblée, le gérant précédemment en place était révoqué et remplacé par l’associée majoritaire. Le gérant révoqué assignait alors en remboursement de son compte courant d'associé la SCI, qui ripostait en sollicitant notamment l’annulation de la convention de prêt à usage.

3. Les demandes de la SCI étaient accueillies par la cour d’appel saisie du litige [3], qui prononçait la nullité du contrat de prêt à usage, déclarait l’associé minoritaire occupant sans droit ni titre de la partie habitation de l'immeuble social, fixait une indemnité d'occupation et enfin ordonnait l’expulsion de l’associé, faute de libération des lieux dans un certain délai. L’associé minoritaire formait un pourvoi en cassation, qui est rejeté par la décision commentée.

4. On reviendra d’abord sur l’opération particulière qui était en cause, consistant pour la société à mettre gratuitement un bien social à disposition de tout ou partie de ses associés (I), avant d’identifier les enseignements que l’on peut déduire de l’arrêt commenté (II).

I. La mise à disposition gratuite du bien social au bénéfice d’un ou des associés

A. Une opération sans doute fréquente en pratique

5. Si l’on consulte un ouvrage de référence sur les sociétés civiles, on y lit que « les sociétés civiles du type le plus courant (et pour cela dénommées “sociétés civiles immobilières” tout court) […] ont pour objet de faire construire ou d’acquérir des immeubles en vue de les louer ou de les mettre à la disposition gratuite de leurs associés » [4]. Un éminent auteur fiscaliste a certes pu écrire, dans un article consacré aux sociétés civiles immobilières de droit commun publié il y a trente ans, que « leur objet consiste dans l'acquisition et la gestion d'immeubles, la gestion intervenant généralement sous forme de mise en location » [5]. Mais il nous semble davantage probable que ces sociétés, lorsqu’elles sont constituées entre les membres d’une même famille et lorsqu’elles sont l’instrument de gestion du bien immobilier dans lequel loge ladite famille ou certains de ses membres, mettent le bien à la disposition gratuite des associés sans qu’un contrat de bail soit conclu. Notre collègue Estelle Naudin le confirme lorsqu’elle écrit que la situation où « le logement appartenant à la société civile est gratuitement mis à disposition d'un ou plusieurs associés » est une « hypothèse fréquente en pratique » [6]. D’autres auteurs se prononcent en ce sens [7].

B. Une opération sensible

6. Si elle est sans doute fréquente en pratique, l’opération de mise à disposition gratuite de l’immeuble au bénéfice des associés d’une SCI présente un caractère sensible. Sa conformité à l’intérêt social apparaît discutable et elle suscite une interrogation supplémentaire lorsqu’elle conduit à traiter les associés de manière inégalitaire.

7. L’opération semble a priori contraire à l’intérêt social, puisque la SCI perd temporairement le droit d’utiliser son immeuble ou renonce à une utilisation à son profit et elle le fait sans percevoir de contrepartie. Si l’on se rappelle que la société civile « ne peut pas faire de libéralités puisqu’elle est constituée pour réaliser des bénéfices ou des économies » [8], on s’étonnera qu’elle puisse conclure un prêt à usage au bénéfice d’un associé, alors qu’il s’agit là d’un contrat de bienfaisance [9]. Mais si la société peut permettre à ses associés de réaliser une économie en détenant des biens par son intermédiaire, par rapport à la situation qui verrait les associés détenir directement les biens en question, on peut sans doute retrouver là un mode de réalisation de sa finalité légale.

8. La question de la conformité à l’intérêt social de la société civile n’est pas ignorée du législateur, qui la prend en compte au moins de trois manières distinctes et dans trois codes différents. Code civil : s’agissant des pouvoirs du gérant de la société civile, ceux-ci sont définis par l’article 1848 N° Lexbase : L2045ABD, « dans les rapports entre associés » et à défaut de prévisions statutaires, il est prévu que le gérant peut accomplir « tous les actes de gestion que demande l’intérêt de la société ». Code de commerce : le dispositif de contrôle des conventions réglementées mis en place par l’article L. 612-5 N° Lexbase : L3230ICM dans les personnes morales de droit privé non-commerçantes ayant une activité économique inclut dans son périmètre les conventions conclues avec, notamment, le « mandataire social » de la personne morale concernée et, si la convention n’est pas approuvée, par « l’organe délibérant », les conséquences préjudiciables de la convention, donc contraires à l’intérêt de la société civile (si elle est soumise au dispositif), peuvent être mises à la charge du mandataire social. Code pénal : le gérant de société civile qui viendrait à utiliser un bien social dans son intérêt personnel commettrait le délit d’abus de confiance sanctionné de cinq ans d’emprisonnement et 375 000 euros d’amende par l’article 314-1 N° Lexbase : L5515LZB. Comme on le sait, il a été récemment admis par la Cour de cassation que le délit d’abus de confiance pouvait être constitué en cas de détournement d’un bien immobilier [10]. Ajoutons que dans les sociétés civiles soumises à l’impôt sur les sociétés, la qualification d’acte anormal de gestion menace l’opération de mise à disposition du bien social sans contrepartie [11].

9. Le caractère dangereux de la mise à disposition sans contrepartie peut certes être nuancé par le fait que le régime du prêt à usage, tel qu’il est prévu par le Code civil, accorde une certaine protection au prêteur, lui permettant notamment de demander la restitution de son bien avant le terme convenu, dans certaines circonstances [12]. Il demeure que notre gérant minoritaire, traitant avec lui-même, avait choisi de faire naître un contrat de prêt à usage entre la SCI représentée par lui et lui-même. Il aurait pu choisir de conclure un contrat de bail, avec paiement d’un loyer à la charge du locataire, mais il avait plutôt choisi de recourir à un prêt à usage, dont la caractéristique est d’être, aux termes de l’article 1876 du Code civil N° Lexbase : L2093AB7, « essentiellement gratuit ». On ne sait pas si le dispositif de contrôle des conventions réglementées prévu par l’article L. 612-5 du Code de commerce et évoqué précédemment avait été respecté. Ajoutons qu’il aurait également pu, ce qui est sans doute l’hypothèse la plus fréquente en pratique dans les SCI familiales, occuper le bien social sans qu’une convention particulière soit conclue.

10. Au-delà de la question de l’intérêt social, l’opération de mise à disposition gratuite est rendue encore plus sensible dans l’hypothèse où ce ne sont pas tous les associés qui profitent ensemble du bien social, mais une partie seulement ou même un seul d’entre eux comme c’était le cas en l’espèce. La question de la mise à disposition se pose alors en termes d’égalité des associés. Sans que l’on aille formellement jusqu'à parler de clause léonine, le fait qu’un seul associé capte l’intégralité des avantages que la société peut fournir suscite une interrogation forte.

C. Une opération admise sous condition

11. Cette opération particulière consistant à mettre gratuitement le bien social à la disposition de tout ou partie des associés avait déjà été traitée par la Cour de cassation, dans plusieurs décisions. Un arrêt de la troisième chambre civile avait déjà jugé qu’en présence de statuts ne permettant pas que les associés occupent gratuitement l’immeuble social, une telle occupation aurait dû être autorisée par les associés statuant à l’unanimité [13]. Un arrêt postérieur, certes non publié au Bulletin, avait fait preuve de davantage de souplesse en admettant une occupation à titre gratuit du bien social par un associé dans une situation où les juges du fond avaient relevé « qu'aucune disposition des statuts de la société n'interdisait expressément la mise à disposition gratuite des biens immobiliers dont elle était propriétaire » et où ils avaient retenu par une interprétation souveraine qu’aux termes des statuts, « l'objet de la société était notamment la gestion par bail ou autrement du bien désigné et de ceux dont elle pourrait devenir propriétaire, [et] que cette formulation, par sa généralité, autorisait le gérant à consentir toute autre forme d'occupation des biens concernés, y compris à titre gratuit, au profit notamment de tout ou partie de ses membres » [14]. On relèvera encore d’autres arrêts qui ont vu la troisième chambre civile mentionner sans s’en émouvoir que « la mise à disposition gratuite de l'immeuble correspondait à l'objectif qui présidait à la constitution de la SCI » ou que « le seul objet de la SCI » [15] pouvait être « d'assurer à la nouvelle cellule familiale un logement mis à sa disposition à titre gratuit, au travers d'un prêt à usage » [16].

12. Ajoutons que cette exigence prétorienne d’une prévision figurant dans l’objet social a été intégrée par la doctrine notariale qui s’est intéressée à l’opération, en formulant des recommandations pour éviter que la mise à disposition gratuite du bien social au bénéfice d’un associé soit remise en cause. Un auteur écrit ainsi qu’ « afin de prévenir [le] risque de remise en cause par les héritiers et d'interprétation des statuts par le juge, il peut être conseillé à l'associé qui souhaite utiliser le bien de prévoir expressément dans les statuts la faculté de consentir un prêt à usage ». Cet auteur propose la clause suivante, « prévue dans l'objet social ou dans les pouvoirs du gérant » : « la gérance est investie des pouvoirs les plus étendus pour agir au nom de la société en vue de la réalisation de l'objet social, notamment acquérir, vendre, consentir toute mise à disposition à titre gratuit ou toutes locations de tous biens et droits immobiliers, ainsi que de tous biens et droits pouvant constituer l'accessoire, l'annexe ou le complément des biens et droits immobiliers détenus par la société, effectuer tout emprunt » [17]. On reviendra sur cette clause un peu plus loin.

II. Les enseignements de l’arrêt rendu le 2 mai 2024

13. Si l’on revient à la décision commentée, on retiendra surtout qu’à l’instar des deux arrêts évoqués rendus précédemment par la troisième chambre civile de la Cour de cassation traitant directement de cette question [18], elle l’appréhende sous le seul angle de la conformité aux statuts. La raison en est sans doute que ni la question de la conformité à l’intérêt social ni celle de l’égalité entre associés n’étaient invoquées devant la Cour de cassation, étant précisé que la contrariété à l’intérêt social avait été soulevée devant la cour d’appel, mais ce n’est pas sur cet argument que la nullité de la convention de commodat avait été prononcée, mais seulement sur le défaut de pouvoir du gérant au regard de l’étendue de l’objet social statutaire [19]. Il avait été jugé qu’ « aucune règle n'interdit à une SCI de mettre un immeuble dont elle est propriétaire à la disposition gratuite de ses associés » mais que « si les statuts de la SCI n'indiquent pas dans l'objet social la faculté d'une mise à disposition gratuite au profit des associés, celle-ci doit être autorisée en assemblée générale des associés, statuant dans les conditions prévues pour la modification des statuts » et que « le gérant seul ne peut décider de cette occupation gratuite ». Parce que l’objet social ne précisait pas que les biens de la SCI pouvaient être mis gratuitement à la disposition des associés, la cour d’appel avait jugé qu’était requise une décision de ces derniers, prise aux conditions de majorité requise par les statuts pour modifier l'objet social.

14. Devant la Cour de cassation, le gérant et associé minoritaire, qui, en sa qualité de mandataire social, s’était consenti à lui-même un prêt à usage – sans contrepartie donc – plaidait que la cour d’appel aurait dû rechercher si la société ne pouvait conclure un tel contrat alors même que cela n’était pas mentionné expressément dans ses statuts, mais son pourvoi, fondé sur un défaut de base légale au regard des articles 1848, 1849 N° Lexbase : L2046ABE et 1852 N° Lexbase : L2049ABI du Code civil, est rejeté. La réponse de la Cour n’est fondée, ainsi qu’on l’a dit, que sur la répartition des pouvoirs entre gérant et associés au regard de la conformité de l’opération à l’objet social statutaire. La cour d’appel se voit approuvée d’avoir jugé que « lorsque les statuts d'une SCI n'indiquent pas dans l'objet social la faculté de mettre un immeuble dont elle est propriétaire à la disposition gratuite des associés, cette mise à disposition ne peut être décidée par le gérant seul et doit être autorisée par l'assemblée générale des associés, statuant dans les conditions prévues pour la modification des statuts ». Parce que l’objet social statutaire de la SCI en cause ne précisait pas expressément que les biens sociaux pourraient être mis gratuitement à la disposition des associés, la cour d'appel est approuvée (il est jugé qu’elle « a légalement justifié sa décision ») d’avoir statué comme elle l’a fait.

15. La lecture de l’arrêt invite à deux conclusions. La première est que la mise à disposition gratuite de l’immeuble social au bénéfice d’un associé est en principe possible, abstraction faite des problématiques de conformité à l’intérêt social et de respect de l’égalité entre associés. Le second enseignement est que cette opération, bien qu’admissible, est néanmoins suffisamment sensible pour devoir être prévue expressément par les statuts, en leur clause relative à l’objet social, ou bien être autorisée par les associés dans les conditions requises pour la modification des statuts.

16. L’utilisation de l’objet social statutaire faite par l’arrêt appelle une tentative d’explication. L’article 1849 du Code civil dispose certes que « le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social », mais il indique clairement que cette règle vaut « dans les rapports avec les tiers ». Or, ici, il n’était aucunement question des rapports avec les tiers, en dépit du fait que le pourvoi en cassation invoquait un défaut de base légale notamment au regard de l’article 1849. Mais si l’on se tourne vers l’article 1848 du Code civil, qui édicte les règles applicables « dans les rapports entre associés », on pourrait trouver un chemin nous rapprochant de l’objet social statutaire. Dans la sphère interne des rapports entre associés d’une société civile, il est prévu que « le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l'intérêt de la société », mais ce n’est qu'une règle supplétive, car le dernier alinéa de l’article 1848 précise que ceci vaut « à défaut de dispositions des statuts sur le mode d'administration ». Tant l’article 1848 que l’article 1849 doivent en outre être lus en conjonction avec l’article 1852, qui dispose quant à lui que « les décisions qui excèdent les pouvoirs reconnus aux gérants sont prises selon les dispositions statutaires ou, en l'absence de telles dispositions, à l'unanimité des associés ». On peut donc suggérer l’explication suivante : si les statuts incluent dans l’objet social la mise à disposition gratuite du bien au bénéfice d’un ou plusieurs associés, alors le gérant doit pouvoir accomplir l’acte car l’on est en présence de l’organisation statutaire particulière visée par le dernier alinéa de l’article 1848 du Code civil. Si ce n’est pas le cas, l’acte dépasse alors les pouvoirs du gérant, mais cette organisation particulière peut être « rattrapée » par une décision des associés prise aux conditions de modification des statuts.

17. Sur ce dernier point, il est intéressant de disposer d’une décision supplémentaire venant conforter la thèse selon laquelle il est possible aux associés de prendre, à la majorité requise pour la modification des statuts, un acte qui déroge ponctuellement auxdits statuts [20].

18. On terminera ce commentaire en s’interrogeant sur les termes et sur la localisation de l’habilitation donnée au gérant à mettre un bien social gratuitement à la disposition des associés. S’agissant de la localisation, la Cour de cassation semble ici attacher de l’importance, en approuvant l’arrêt d’appel, au fait que l’habilitation ait été donnée « dans l’objet social ». Certes, si l’on considère que l’article 1848 explique la référence à l’objet social, on pourrait admettre que l’habilitation soit donnée dans la clause relative au pouvoir du gérant. Mais il nous semble préférable, au vu de la référence opérée formellement à l’objet social, de déférer à cette exigence. Quant à la rédaction retenue, il vaut certainement mieux être explicite et mentionner la mise à disposition à titre gratuit au profit des associés, si c’est ce qui est souhaité, puisque l’arrêt apparaît attacher aussi de l’importance à cela. La référence opérée par la clause proposée par un auteur et évoquée précédemment [21] au fait de « consentir toute mise à disposition à titre gratuit » gagnerait donc à être complétée, pour une plus grande sécurité.

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