[Brèves] Congé avec une offre de renouvellement à des conditions différentes du bail expiré, hors le prix : une décision redoutable pour les bailleurs

► Un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s'analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d'éviction.

Faits et procédure. Une bailleresse a donné à bail un local commercial à usage de restaurant. La bailleresse a délivré aux locataires un congé avec offre de renouvellement subordonnée, notamment, à la modification de la contenance des lieux loués et à des obligations d'entretien des locataires. Les locataires ont restitué les lieux loués et ont assigné la bailleresse en paiement d'une indemnité d'éviction.

La cour d’appel de Bordeaux a rejeté les demandes des locataires (CA Bordeaux, 21 juin 2022, n° 19/06161 N° Lexbase : A411078Q). Elle relève que les modifications auxquelles la bailleresse entendait subordonner l'offre de renouvellement, portant atteinte à la fois à la contenance des lieux loués et aux obligations du preneur, ne pouvaient s'inscrire valablement dans le cadre d'un congé avec offre de renouvellement. Elle retient en outre que le congé exprimait néanmoins une offre de régularisation d'un nouveau bail, de sorte qu'il ne pouvait s'analyser en un congé sans offre de renouvellement.

Les locataires ont donc formé un pourvoi en cassation.

Décision. Avec succès puisque la Haute juridiction censure l’arrêt d’appel au visa des articles 1103 du Code civil N° Lexbase : L0822KZH, L. 145-8 N° Lexbase : L5735IS9 et L. 145-9 N° Lexbase : L2009KGI du Code de commerce.

La Cour retient qu’il résulte de ces textes qu'à défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s'opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix. Elle rappelle alors qu'un congé est un acte unilatéral qui met fin au bail par la seule manifestation de volonté de celui qui l'a délivré (Cass. civ. 3, 6 mars 1973, pourvoi n° 71-14.747, publié au bulletin N° Lexbase : A2913CGY ; Cass. civ. 3, 12 juin 1996, n° 94-16.701, publié au bulletin N° Lexbase : A9930ABE).

Ainsi, il s'en déduit qu'un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s'analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d'éviction.

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