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N7296BZA
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par Jérôme Mazeres, Fiscaliste - Diplômé en gestion de patrimoine, Les fourmis du patrimoine
le 07 Novembre 2023
Mots-clés : plus-values professionnelles • plus-values immobilières • immeubles • société de personnes • exonération
1.- Les immeubles inscrits au bilan d’une entreprise individuelle ou d’une société de personnes exerçant une activité professionnelle, et affectés à celle-ci, sont susceptibles de bénéficier en cas de cession d’un régime d’exonération des plus-values professionnelles.
Parmi les régimes d’exonération applicable, il est possible de citer le régime d’exonération en fonction du chiffre d’affaires ou bien le régime d’exonération des plus-values immobilières professionnelles à long terme.
2.- Ces deux régimes qui sont susceptibles de se cumuler, nécessitent de remplir, chacun plusieurs conditions.
Pour l’application de l’article 151 septies du Code général des impôts N° Lexbase : L4192LI4, pour le monde agricole, il est notamment nécessaire que les conditions suivantes soient remplies :
3.- L’article 151 septies B du Code général des impôts N° Lexbase : L1142IEZ permet de bénéficier d’un abattement à hauteur de 10 % par an, au-delà de la cinquième année de détention, sur les plus-values à long terme.
Ainsi, après de 15 ans de détention, la plus-value immobilière à long terme est intégralement exonérée.
4.- Cependant, la rédaction actuelle de ces deux dispositifs écarte les terrains à bâtir.
L’article 151 septies B du Code général des impôts précise : « Les biens mentionnés au I du A de l'article 1594-0 G ne sont pas considérés comme affectés à l'exploitation de l'activité ».
L’article 151 septies du même code précise également : « Les plus-values de cession soumises au régime des articles 39 duodecies à 39 quindecies, à l'exception de celles afférentes aux biens entrant dans le champ d'application du A de l'article 1594-0 G, et réalisées dans le cadre d'une des activités mentionnées au I sont, à condition que l'activité ait été exercée pendant au moins cinq ans ».
On relèvera que la rédaction de ces deux textes n’est pas tout à fait identique. Cependant, les deux textes se cantonnent au champ d’application, et n’invite pas à aller se perdre dans les conditions d’application du 1594-0 G, A N° Lexbase : L2858KIP visées au II.
5.- L’article 151 septies du Code général exclut de son application les biens bénéficiant du régime d’exonération visé à l’article 1594-0 G, A du Code général des impôts.
L’article 1594-0 G, A du Code général des impôts vise la vente d’immeuble à une personne assujettie à la TVA qui a pris l’engagement d’effectuer dans un délai de quatre ans, des travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf ou nécessaire pour terminer un immeuble inachevé.
6.- La doctrine administrative [1] concernant l’application de l’article 151 septies du CGI est également en ce sens, celle-ci précise : « Les terrains à bâtir s'entendent des biens qui entrent dans le champ d'application du A de l'article 1594-0 G du CGI.
Il est précisé que les terrains expropriés qui ne remplissent pas les conditions mentionnées aux a et b du 1° du II de l'article L. 13-15 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ne sont pas considérés, pour le présent dispositif, comme des biens entrant dans le champ d'application du A de l'article 1594-0 G du CGI ».
7.- La doctrine administrative [2] concernant l’application de l’article 151 septies B du CGI précise également : « Les terrains à bâtir sont réputés ne pas être affectés à l’exploitation. Par conséquent, les plus-values résultant de la cession de tels biens sont systématiquement exclues de l’abattement pour durée de détention prévu à l'article 151 septies B du CGI, qu’ils soient détenus directement ou dans une structure juridique interposée ».
8.- Le juge de l’impôt a également été amené à s’interroger sur la notion de terrain à bâtir pour l’application de ces régimes d’exonération. La cour administrative d’appel de Douai [3] a également eu l’occasion de prendre position sur l’application de l’article 151 septies B du Code général des impôts.
Dans le cadre de cette affaire, des terres étaient inscrites au bilan d’une exploitation. L’acte de vente était conclu au profit d’une SCI. Celui-ci précise que le terrain cédé est destiné à recevoir une construction à usage d’habitation. Cependant, il ne comportait pas d’engagement de l’acquéreur de réaliser les travaux dans un délai de quatre ans. Cet engagement n’avait également pas été souscrit dans le cadre d’un acte séparé.
La cour administrative d’appel de Douai a ainsi considéré que les terres n’entraient pas dans le champ d’application du A de l’article 1594-0 G du Code général des impôts.
Dès lors, celles-ci étant affectées à l’exploitation, l’article 151 septies B du Code général des impôts était ainsi susceptible de s’appliquer.
9.- C’est dans ce contexte que le tribunal administratif de Montpellier [4] vient de rendre un jugement concernant l’application des régimes d’exonération précédemment cités au cas de terrain à bâtir.
Dans cette affaire, des parcelles inscrites au bilan d’une exploitation agricole ont été cédées en juin 2018. Le notaire a fait application du régime des plus-values immobilières. Le cédant a tenté dans le cadre d’une réclamation précontentieuse de revenir sur cette qualification et le versement de l’impôt y afférent. Il souhaitait pouvoir bénéficier du régime d’exonération prévue à l’article 151 septies du Code général des impôts. Dans cette affaire, la société cessionnaire soumise à la TVA, a pris l’engagement de revendre le bien dans les 5 ans, et a déposé une déclaration relative à la constructibilité du bien.
10.- L’administration fiscale a rejeté la réclamation précontentieuse. Le cédant tentait de justifier l’application du régime des plus-values professionnelles et des mécanismes d’exonération en faisant valoir :
11.- Le tribunal administratif de Montpellier, dans le cadre d’un jugement peu didactique, écarte l’application du régime des plus-values professionnelles. Celui-ci considère que le cédant n’apporte pas la preuve de l’affectation à l’exploitation des biens inscrits au bilan. Ensuite, le tribunal administratif de Montpellier considère qu’en se plaçant sous le régime de l’article 1115 du Code général des impôts N° Lexbase : L4880IQS, que la cession entre le I du A de l’article 1594-0 G du même Code. Pour ce même motif, l’article 151 septies B du Code général des impôts n’est pas applicable. En ce qui concerne l’application de la doctrine administrative visée au BOI-BIC-PVMV-20-40-30, le tribunal administratif considère qu’elle n’apporte pas une lecture différente du Code général des impôts.
12.- Ce jugement est susceptible d’interroger sur plusieurs points, et notamment en ce qui concerne le champ d’application de l’article 1594-0 G du Code général des impôts.
L’article 1594-0 G, A du CGI vise différents cas d’exonération des droits de mutation à titre onéreux : « Les acquisitions d'immeubles réalisées par une personne assujettie au sens de l'article 256 A, lorsque l'acte d'acquisition contient l'engagement, pris par l'acquéreur, d'effectuer dans un délai de quatre ans les travaux conduisant à la production d'un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l'article 257, ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé ».
13.- Pour entrer dans le champ d’application de l’article 1594-0 G, A-I du Code général des impôts, il convient d’être en présence de plusieurs éléments :
14.- Les conditions d’application sont visées à l’article1594-0 G, A-II du Code général des impôts. Ici, effectivement, l’article 1115 du même Code, qui concerne l’obligation de revendre, est visé par le texte.
Il semble important de signaler qu’à nos yeux, il n’est plus ici question de champ d’application, mais de conditions d’application, ce qui n’est pas la même chose. Pour parler de conditions, il faut déjà entrer dans le régime, ce qui implique l’existence d’un engagement de construire, visiblement absent dans cette affaire.
Ensuite, la mise en œuvre de l’engagement de revendre dans le cadre de ce dispositif est visée dans plusieurs situations :
15.- Enfin, il nous semble que les champs d’application des articles 1594-0G, A et 1115 du Code général des impôts sont distincts, et que faute d’engagement de construire pris lors de la cession, le contribuable ne rentre pas dans le champ du premier, même si des passerelles existent entre les deux dispositifs afin de maintenir leur portée, c’est-à-dire l’exonération des droits de mutation à titre onéreux.
Il nous semble ici qu’il pourrait éventuellement être intéressant dans le cadre d’un appel de discuter d’une éventuelle erreur de droit, notamment à l’aune de l’arrêt de la cour administrative d’appel de Douai.
17.- On attendra avec intérêt de voir si ce jugement fait l’objet d’un appel.
[1] BOI-BIC-PVMV-40-10-10-10, n° 310 à 330 N° Lexbase : X6643ALM.
[2] BOI-BIC-PVMV-20-40-30, n° 260 N° Lexbase : X5185ALM.
[3] CAA de Douai, 11 décembre 2018, n° 18DA00611 N° Lexbase : A4819YSB.
[4] TA de Montpellier, 13 juillet 2023, n° 2103957 N° Lexbase : A70311BZ.
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