[Brèves] Congé pour reprise : l’intention du bailleur peut-elle être appréciée au regard d’éléments postérieurs ?

► Pour apprécier, au jour de la délivrance du congé, le caractère réel et sérieux de l'intention du bailleur de reprendre le logement pour l'habiter à titre de résidence principale, le juge peut tenir compte d'éléments postérieurs, dès lors qu'ils sont de nature à établir cette intention.

Le présent arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation mérite l’attention en ce qu’il permet de reclarifier certains points en matière de congé pour reprise délivré par le bailleur.

La Haute juridiction rappelle ainsi la teneur des dispositions de l'article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 N° Lexbase : Z00030UY : « lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. »

Comme le relève la Cour suprême, ce texte ajoute qu'en cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues par celui-ci.

La première clarification apportée par le présent arrêt est de préciser que la prescription de la justification dans le congé du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, à titre de condition de forme, n'est pas édictée à peine de nullité.

La précision est inédite, étant rappelé que l’obligation, pour le bailleur délivrant un congé pour reprise, de justifier du caractère réel et sérieux de sa décision est seulement issue de la loi « ALUR » (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 N° Lexbase : L8342IZY), qui a modifié en ce sens l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La seconde clarification est celle énoncé supra, concernant la prise en compte d'éléments postérieurs à la délivrance du congé.

En l’espèce, la cour d'appel de Douai (CA Douai, 19 mai 2022, n° 21/02279 N° Lexbase : A47777X9), avait, par motifs propres et adoptés, d'une part, retenu, procédant à la recherche prétendument omise, qu'expliquant son projet de reprise par sa volonté, étant devenu veuf, de retourner vivre dans sa région d'origine où résident nombre de ses proches, le bailleur pouvait ainsi décider d'établir sa résidence principale dans le logement loué tout en conservant une résidence secondaire dans le sud de la France, d'autre part, constaté qu'il rapportait la preuve de son inscription sur les listes électorales de la commune le 7 décembre 2020, celle de la réalisation d'importants travaux dans ce logement par la production de factures postérieures à la libération des lieux par les locataires le 25 juin 2021, qu'il justifiait de la souscription de contrats de fourniture d'eau, de gaz et d'électricité, en juillet 2021, d'un abonnement Internet et d'une téléalarme ainsi que de l'information délivrée aux services fiscaux sur son lieu d'habitation en novembre 2021.

Selon la Haute juridiction, la cour d'appel, qui pouvait tenir compte d'éléments postérieurs dès lors qu'ils étaient de nature à établir cette intention, en a souverainement déduit le caractère réel et sérieux de l'intention du bailleur, au jour de la délivrance du congé, de reprendre le logement pour l'habiter à titre de résidence principale, et a ainsi légalement justifié sa décision.

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