[Brèves] CCMI : toujours de la proportionnalité dans l’appréciation des demandes de démolition

► L’anéantissement du contrat implique de remettre en l’état le terrain sauf si la démolition est une sanction disproportionnée ; le défaut d’implantation altimétrique n’implique pas automatiquement la démolition de l’ouvrage.

Le principe de proportionnalité est de plus en plus concilié avec celui de la réparation intégrale du préjudice et il faut s’en féliciter. La présente décision, rendue à propos d’un contrat de construction de maison individuelle, en est une nouvelle illustration.

En l’espèce, des accédants à la propriété concluent un contrat de construction de maison individuelle avec un constructeur. Ils assignent le constructeur et le banquier en annulation et, subsidiairement, en résiliation des contrats. La cour d’appel de Lyon, dans un arrêt rendu le 13 avril 2022 (CA Lyon, 13 avril 2022, n° 21/06050 N° Lexbase : A44787TZ), ordonne la démolition de la construction aux frais du constructeur, lequel forme un pourvoi en cassation. Il y articule :

• que le maître d’ouvrage qui décide de faire usage de son droit de rétractation alors même que l’immeuble a déjà été construit doit assumer les conséquences de son choix et n’est pas fondé à obtenir la démolition de l’ouvrage ;
• qu’un défaut de conformité au permis de construire ne suffit pas à caractériser une impropriété à destination de l’ouvrage dès lors qu’il est sans conséquence sur l’habitabilité technique et effective de l’immeuble.

Le pourvoi est rejeté.

La Haute juridiction rappelle que l’anéantissement du contrat de construction faisant suite à l’exercice, par le maître d’ouvrage, de son droit de rétractation est tenu, au titre des restitutions réciproques, de remettre en état le terrain, à moins qu’il ne démontre que la démolition de l’ouvrage constitue une sanction disproportionnée à la gravité des désordres et des non-conformités qui l’affectent.

Les conséquences de l’exercice du droit de rétractation doivent être appréciées avec proportionnalité.

La solution n’est pas nouvelle (pour exemple, Cass. civ. 3, 27 mai 2021, n° 20-13.204, FS-P N° Lexbase : A48244TT). Même si, juridiquement, le principe de la sanction de l’exercice du droit de rétractation demeure celui de la remise des choses en l’état après anéantissement du contrat, le constructeur peut démontrer que la démolition serait disproportionnée et que des solutions peuvent être trouvées pour l’éviter.

Mais ce n’est pas tout. Le principe de proportionnalité est également appliqué concernant la sanction de la remise en état en cas de désordres.

Mais il appartient toujours au constructeur d’en rapporter la preuve. En l’espèce, les conseillers ont relevé que le constructeur ne décrivait ni ne chiffrait les travaux pouvant être entrepris, pas plus que les éventuelles mesures de compensation technique susceptibles d’aboutir à la régularisation de la situation au regard des documents d’urbanisme, se contentant d’affirmer, sans le justifier, qu’une maison plus basse que la route n’entraîne pas de risque d’inondation.

La démolition n’est plus automatique, il faut le rappeler parce que les demandes en ce sens restent (trop) nombreuses (v. déjà Cass. civ. 3, 22 novembre 2018, n° 17-12.537, FS-P+B+I N° Lexbase : A3876YMI).

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