Le Quotidien

Aux termes de l'article 2103, 1°, du Code civil (N° Lexbase : L1045ABC), est créancier privilégié sur les immeubles, conjointement avec le vendeur et, le cas échéant, avec le prêteur de deniers, le syndicat des copropriétaires, sur le lot vendu, pour le paiement des charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L5536AG7), relatifs à l'année courante et aux quatre dernières années échues ; toutefois, le syndicat est préféré au vendeur et au prêteur de deniers pour les créances afférentes aux charges et travaux de l'année courante et des deux dernières années échues. Un récent arrêt nous livre une illustration de l'application de ce texte. Un syndicat des copropriétaires, créancier d'une SCI et bénéficiaire d'hypothèques légale et judiciaire sur le lot dont il poursuivait la saisie, avait fait opposition pour un certain montant, dont une partie au titre des charges de l'année et des deux dernières années échues, à la distribution du prix d'adjudication. L'opposition avait été jugée régulière et bien fondée à titre de créance privilégiée pour une somme, dont le paiement avait été ordonné par préférence sur les prêteurs de deniers, uniques créanciers hypothécaires. L'un d'eux avait, vainement, contesté la régularité de l'opposition du syndicat des copropriétaires. En effet, il ressort de cet arrêt que la distinction entre les quatre types de créances, prévue à l'article 5-1 du décret d'application du 17 mars 1967 (N° Lexbase : L6635BH9), constitue une condition de forme déterminant le caractère de celles bénéficiant de l'article 2103, 1°, du Code civil et, qu'à défaut, comme en l'espèce, celles-ci ne cessent pas d'exister mais perdent leur caractère de créances occultes privilégiées et super-privilégiées, et ne peuvent, alors, valoir que comme créances hypothécaires ou chirographaires (Cass. civ. 3, 15 décembre 2004, n° 03-15.174, FS-P+B N° Lexbase : A4782DET).

© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable

Des époux avaient conclu un contrat de construction de maison individuelle avec une société, la garantie extrinsèque de livraison, prévue par les articles L. 231-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation (N° Lexbase : L7276AB4), ayant été fournie par une compagnie. Après l'abandon du chantier et la mise en liquidation des biens de l'entrepreneur, les maîtres de l'ouvrage avaient assigné le garant, en vue d'obtenir le paiement du coût des travaux, exécutés sur leur initiative pour terminer l'ouvrage, et avaient obtenu gain de cause devant la cour d'appel. Le garant, toutefois, soutenait, dans son pourvoi, qu'il lui incombait de désigner, sous sa responsabilité, la personne qui terminera les travaux et que, par conséquent, il n'était pas tenu de verser les sommes au maître de l'ouvrage qui, de sa propre initiative, avait effectué les travaux nécessaires à l'achèvement. Au contraire, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a approuvé la cour d'appel d'avoir retenu que l'article L. 231-6 du Code de la construction et de l'habitation, ayant pour objet de protéger le maître de l'ouvrage, ne créait aucune obligation à sa charge, et qu'il lui était possible d'effectuer lui-même, ou de faire effectuer les travaux, en dispensant le garant de son obligation de rechercher un constructeur pour terminer le chantier. En effet, la Haute cour considère que les dispositions de ce texte sont établies dans l'intérêt exclusif du maître de l'ouvrage, qui, dans ce cas, ne perd pas ses droits à obtenir du garant le financement des travaux, sauf preuve par ce dernier de l'aggravation de ses propres charges du fait de l'initiative du propriétaire du bien (Cass. civ. 3, 15 décembre 2004, n° 03-18.298, Société Compagnie Générale de garantie (CGG) c/ M. Patrick Guigaz, FS-P+B N° Lexbase : A4835DES).

© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable

L'article 1792 du Code civil (N° Lexbase : L1920ABQ) prévoit que tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages qui le rendent impropres à sa destination. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, récemment, rappelé qu'il appartient aux juges du fond, pour décider de l'application de cette garantie, de rechercher si le désordre constaté est, ou non, de nature à rendre l'ouvrage impropre à sa destination. Dans l'espèce rapportée, des époux, qui avaient confié, à une personne, une mission de maîtrise d'oeuvre en vue de la construction d'une maison d'habitation, avaient saisi la juridiction civile d'une demande de dédommagement, à l'encontre du maître d'oeuvre et de son assureur, en raison d'une erreur d'implantation de l'immeuble, résultant d'un défaut de conformité aux règles de l'urbanisme, nécessitant sa démolition et sa reconstruction. Or, la cour d'appel avait débouté les époux de leur action en garantie contre l'assureur du maître d'oeuvre, au motif que, dès lors que la demande des maîtres de l'ouvrage ne tend qu'à financer la démolition de la villa et sa reconstruction en conformité avec les règles de l'urbanisme, elle n'entre pas dans le champ d'application de la garantie décennale prévue à l'article 1792 du Code civil. La Haute juridiction a censuré l'arrêt d'appel, en énonçant que l'erreur d'implantation de la villa, résultant du non-respect des règles de l'urbanisme et aboutissant à sa démolition, constituait un désordre et que, dès lors, il incombait aux juges d'appel de rechercher si ce désordre n'était pas de nature à rendre l'ouvrage impropre à sa destination (Cass. civ. 3, 15 décembre 2004, n° 03-17.876, FS-P+B N° Lexbase : A4820DEA).

© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable