Le Quotidien

Mots-clés : copropriété • remise en état des lieux • absence d’appropriation • action personnelle • clause du règlement de copropriété • illicéité • mise en cause du syndicat des copropriétaires

L’action dirigée contre un copropriétaire en remise des lieux en l’état antérieur aux travaux qu’il a effectués sur parties communes est une action personnelle en l’absence d’appropriation des parties communes.

Le syndicat des copropriétaires doit être partie à l’instance tendant à faire déclarer non écrite une clause du règlement de copropriété.

Dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, deux copropriétaires ont assigné un troisième en remise en état des combles que celui-ci se serait approprié. La cour d'appel a déclaré l’action irrecevable (CA Montpellier, 6 septembre 2022, n° 19/05712 N° Lexbase : A38888IT). Les deux copropriétaires à l’origine de la procédure ont formé un pourvoi en cassation.

Le premier moyen portait sur la question de savoir si le propriétaire de l’appartement du dernier étage s’était ou non approprié l’espace situé au-dessus de cet appartement et par suite si l’action en remise en état des lieux était soumise à la prescription des actions réelles ou des actions personnelles.

La distinction entre action réelle (soumise à la prescription de trente ans) et action personnelle (soumise en copropriété à la prescription de dix ans, jusqu’à la loi du 23 novembre 2018, dite loi « ELAN » N° Lexbase : L8700LM8, qui l’a ramenée à cinq ans) n’est pas aisée.

Il ressort cependant de la jurisprudence que :

- l’action qui a pour but de faire cesser une appropriation est une action réelle qui se prescrit par trente ans en application de l’article 2227 du Code civil N° Lexbase : A32177SX (Cass. civ. 3, 20 novembre 1985, n° 84-16.414, P N° Lexbase : A5604AAS ; Cass. civ. 3, 16 mars 2005, n° 03-14.771, FS-D N° Lexbase : A2998DHI ; Cass. civ. 3, 6 mai 2014, n° 13-11.775, F-D N° Lexbase : A9297MKK ; Cass. civ. 3, 16 décembre 2014, n° 13-25.024, F-D N° Lexbase : A2813M8P ; Cass. civ. 3, 8 octobre 2015, n° 14-16.690, F-D N° Lexbase : A0538NT4 ; Cass. civ. 3, 14 avril 2016, n° 13-24.969, F-D N° Lexbase : A6936RIQ ; Cass. civ. 3, 26 janvier 2017, n° 15-25.144, F-D N° Lexbase : A5510TAC ; Cass. civ. 3, 5 avril 2018, n° 17-16.272, F-D N° Lexbase : A4393XKW ; Cass. civ. 3, 24 octobre 2019, n° 18-19.172, F-D N° Lexbase : A6423ZSP ; Cass. civ. 3, 22 octobre 2020, n° 19-12.588, F-D N° Lexbase : A85723Y7 ; Cass. civ. 3, 7 septembre 2022, n° 21-13.014, F-D N° Lexbase : A68558HD ; Cass. civ. 3, 20 avril 2023, n° 21-16.733, F-D N° Lexbase : A78659QD).

- l’action en suppression d’un empiètement sur les parties communes, en l’absence d’appropriation, est une action personnelle qui se prescrit désormais par cinq ans en application des articles 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 N° Lexbase : L4849AH3 et 2224 du Code civil N° Lexbase : L2512ABN (Cass. civ. 3, 15 juin 1988, n° 86-19.030, P N° Lexbase : A2256AHZ ; Cass. civ. 3, 22 octobre 2008, n° 07-17.780, FS-D N° Lexbase : A9383EAR ; Cass. civ. 3, 13 janvier 2009, n° 07-21.105, F-D, N° Lexbase : A3452ECT ; Cass. civ. 3, 26 mai 2010, n° 09-67.038, F-D N° Lexbase : A7388EXW ; Cass. civ. 3, 19 juin 2013, n° 12-12.154 et 12-11.791, FS+P+B N° Lexbase : A1877KHY ; Cass. civ. 3, 5 novembre 2015, n° 14-14.954, F-D N° Lexbase : A0279NWA).

En l’espèce, la cour d'appel avait relevé que « l'état descriptif de division ne mentionnait pas l'existence de combles sous toiture et qu'il ressortait des constatations de l'expert qu'il n'existait pas de combles au sens technique du terme avant les travaux réalisés en 1986 par Mme [Ab], puisqu'il n'y avait alors pas d'espace situé sous la toiture séparé des lots de cette dernière par un plancher, lequel n'existait que depuis qu'elle avait installé des mezzanines dans ses lots ». Elle a ajouté qu’aucune appropriation n’avait été réalisée par la copropriétaire du dernier étage, de sorte que l’action en remise des lieux en l’état antérieur était une action personnelle soumise à la prescription quinquennale et se trouvait prescrite.

La Cour de cassation a logiquement approuvé ce raisonnement qui correspond à sa jurisprudence en cas d’absence d’appropriation.

Le second moyen visait à faire reconnaître que l’action en nullité ou en illicéité d’une clause du règlement de copropriété était imprescriptible.

Mais la Cour de cassation a, comme l'article 620 du Code de procédure civile N° Lexbase : L6779H79 le lui permet, substitué à ce moyen un moyen de pur droit tiré de l’absence du syndicat des copropriétaires à la procédure. Le moyen de pur droit est celui qui ne fait appel à aucun fait qui ne figurerait pas dans la décision attaquée. Le motif substitué ne peut remplacer qu’un motif de droit et ne peut pas ajouter ou supprimer un motif de fait. Lorsque, comme en l’espèce, la Cour de cassation soulève d’office un moyen de pur droit, elle doit respecter le principe du contradictoire en recueillant les observations des parties en application de l'article 1015 du Code de procédure civile N° Lexbase : L5802L8E.

La Cour de cassation a en effet retenu que l’action tendant à voir prononcer le caractère non écrit d'une clause d'un règlement de copropriété n'est recevable que si le syndicat des copropriétaires est appelé à la cause ou entendu.

La solution retenue par la Cour de cassation est logique même si l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 N° Lexbase : L4850AH4 qui, dans sa version issue de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 N° Lexbase : Z955378U répute non écrites les clauses contraires aux articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 (la version antérieure ne visait pas les articles 1er, 1-1, 4 et 42-1) ne précise pas qui peut agir et contre qui il convient d’agir.

Il est certain que tout copropriétaire peut agir (Cass. civ. 3, 26 avril 1989, n° 87-18.384, N° Lexbase : A3145AHX ; Cass. civ. 3, 9 février 1982, n° 80-11.710, P N° Lexbase : A7236CG4 ; Cass. civ. 3, 9 juin 1999, n° 98-10.801, D N° Lexbase : A3384CQE ; Cass. civ. 3, 16 décembre 2008, n° 08-10.480, F-D, N° Lexbase : A9217EBY ; Cass. civ. 3, 28 janvier 2016, n° 14-26.921, FS-P+B, N° Lexbase : A3402N77). Il en va de même du syndicat des copropriétaires (Cass. civ. 3, 24 mars 1981, n° 79-16.560, P N° Lexbase : A8096CIP ; Cass. civ. 3, 10 septembre 2020, n°19-17.045, FS-P+B+I N° Lexbase : A16683TX).  

Mais en l’espèce, la question qui se posait était celle de savoir contre qui le copropriétaire qui invoque l’illicéité d’une clause doit agir.

Si la Cour de cassation ne s’était jamais prononcée sur cette question, en revanche elle avait été amenée à dire qu’un copropriétaire qui exerce à titre individuel une action tendant à la remise en état des parties communes doit appeler le syndicat des copropriétaires dans la cause, après avoir au besoin fait désigner judiciairement son représentant (Cass. civ. 3, 8 juillet 2015, n° 14-16.975, FS-P+B+I N° Lexbase : A7654NMG). Elle avait également retenu que la nullité d’une assemblée générale en raison de la nullité de plein droit du mandat du syndic pour défaut d’ouverture à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat suppose soit que la nullité ait été préalablement constatée à l’issue d’une procédure contradictoire (Cass. civ. 3, 5 juillet 2018, n° 17-21.034, FS-P+B+I N° Lexbase : A0008XW9) soit que le syndic soit attrait à l’instance (Cass. civ. 3, 25 octobre 2018, n° 17-20.131, FS-P+B+I N° Lexbase : A5400YIT ; Cass. civ. 3, 13 octobre 2021 n° 20-16.092, F-D N° Lexbase : A336049C).

La déclaration en nullité ou en illicéité d’une clause obéit logiquement à la même règle tant en application de l’article 14 du Code civil N° Lexbase : L3308AB7, ainsi que le rappelle la Cour de cassation (en vertu duquel nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée), qu’en application des articles 15 et 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. En effet, seul le syndicat des copropriétaires représente la copropriété pour la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble et il est indispensable que la décision de nullité lui soit opposable d’où la nécessité de l’appeler en cause.

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Mots-clés : pacte Dutreil • transmissions • entreprise individuelle • droits de mutation à titre gratuit • administration fiscale

1.- L’article 787 C du Code général des impôts N° Lexbase : L0728MLK permet de bénéficier d’un abattement de 75 % sur la valeur de l’entreprise individuelle transmise et soumise aux droits de mutation à titre gratuit.

L’application de ce régime nécessite de remplir plusieurs conditions cumulatives :

• transmission de l’ensemble des éléments affectés à l’entreprise ;
• si l’entreprise transmise a été acquise préalablement à titre onéreux, elle doit avoir été détenue préalablement depuis au moins deux ans ;
• chacun des héritiers, donataires, ou légataires doit prendre l’engagement de conserver l’ensemble des biens affectés à l’exploitation de l’entreprise pendant une durée de quatre ans à compter de la transmission ;
• l’un des héritiers, donataires ou légataires prenant l’engagement de conservation doit poursuivre l’activité de l’entreprise durant une période de trois ans à compter de la transmission ;

2.- Jusqu’à présent, la doctrine administrative [1] apportait plusieurs précisions :

• Concernant l’affectation des biens à l'exploitation, il était indiqué qu’il s’agissait des biens nécessaires à l'exercice de la profession. « Ce critère est donc indépendant de la présence du bien à l'actif du bilan de l'entreprise » pour l’administration fiscale.
• L’exonération partielle ne s’appliquait pas au fonds de commerce donné en location-gérance ;
• L’administration fiscale exigeait que les héritiers, donataires ou légataires poursuivent l’activité à titre habituel et principal au sein de l’entreprise.

3.- Le 30 mai 2024, l’administration fiscale a mis à jour sa doctrine administrative [2], suite à la loi de finances pour 2024, les retours de la consultation publique et l’arrêt rendu par la chambre commerciale de la Cour de cassation le 9 février 2022 [3].

4.- Parmi les nouveautés, la nouvelle rédaction de la doctrine administrative introduit l’exigence d’une activité opérationnelle exercée à titre principale. Il s’agit ici d’une précision sur le champ d’application du dispositif, et non sur sa portée.

5.- Autre élément, la décision de la Cour de cassation du 9 février 2022 précisait : « Si, en ce qui concerne les entreprises individuelles, l'inscription des biens meubles et immeubles, corporels ou incorporels au bilan, ou leur mention sur le document en tenant lieu, en font présumer le caractère affecté à l'exploitation de l'entreprise, l'administration a la faculté de rapporter la preuve qu'ils ne sont pas nécessairement et effectivement affectés à celle-ci […] ».

L’arrêt portait notamment sur la possibilité d’appliquer l’article 787 C du CGI à des liquidités. Il était notamment relevé que celles-ci apparaissaient supérieures aux charges courantes d’exploitation de l’entreprise, par rapport à la moyenne des besoins de trésorerie de l’entreprise sur les trois derniers exercices.

La nouvelle rédaction du paragraphe 10 du BOI-ENR-DMTG10-20-40-40 reprend la position de la Cour de cassation. Cette nouvelle rédaction ne lève pas nécessairement toute ambiguïté sur la position à tenir, au vu des commentaires passés de certains auteurs, sur la situation des éléments affectés à l’activité mais hors bilan.

6.- Parmi les éléments significatifs, on relèvera la disparition à l’exigence de poursuite de l’activité professionnelle à titre habituel et principal des héritiers, légataires ou donataires.

Cette exigence pouvait sembler contra legem au vu de la rédaction de l’article 787 C du Code général des impôts qui ne fait jamais référence à une telle condition.

En outre, les cours d’appel de Pau [4] et de Grenoble [5] avaient déjà eu l’occasion de mettre à mal cette exigence doctrinale.

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► Pour être autorisées, les opérations de géolocalisation doivent être motivées par référence aux éléments de fait et de droit justifiant leur nécessité, de sorte que le magistrat les autorisant doit préciser la finalité de ces mesures par une motivation concrète et circonstanciée, la simple référence aux « nécessités de l’enquête » étant insuffisante.

Rappel des faits et de la procédure. Un individu est mis en examen des chefs d’infractions à la législation sur les stupéfiants et association de malfaiteurs. Un de ses co-mis en examen saisit la chambre de l’instruction d’une requête en annulation des opérations de géolocalisation. L’intéressé présente également au greffe de la juridiction des conclusions aux mêmes fins.  

En cause d’appel. La chambre de l’instruction a rejeté la demande d’annulation des opérations. L’individu s’est alors pourvu en cassation. 

Moyens du pourvoi. L’arrêt est critiqué en ce qu’il rejette la demande d’annulation des opérations de géolocalisation litigieuses, alors qu’est nulle, faute de motivation circonstanciée en fait et en droit, l’autorisation d’une telle mesure se bornant à renvoyer à la demande dont le magistrat a été saisi, ou à faire simplement référence aux « nécessités de l’enquête », comme c’était le cas en l’espèce et comme l’avait elle-même constaté la chambre de l’instruction. En estimant cette motivation suffisante, elle aurait ainsi violé les articles 8 de la Convention européenne des droits de l'Homme, préliminaire N° Lexbase : L1305MAL, 230-32 N° Lexbase : L7402LPT, 230-33 N° Lexbase : L7401LPS, 591 N° Lexbase : L3975AZA et 593 N° Lexbase : L3977AZC du Code de procédure pénale. 

Décision. La Cour de cassation rappelle, au visa de l’article 230-33, alinéa 5, du Code de procédure pénale, que la décision du procureur autorisant une mesure de géolocalisation doit être motivée par référence aux éléments de fait et de droit justifiant la nécessité de cette mesure. Le magistrat doit alors préciser la finalité de ces mesures, par une motivation concrète se rapportant aux circonstances de l’affaire. L’absence d’une telle motivation, en ce qu’elle interdit tout contrôle réel et effectif des mesures, fait nécessairement grief aux intérêts de la personne concernée. 

Dès lors, en se bornant à autoriser les opérations de géolocalisation en faisant référence aux « nécessités de l’enquête », sans préciser leur finalité ni se rapporter aux circonstances de l’espèce, le procureur a insuffisamment motivé son autorisation et la cassation doit par conséquent être prononcée.

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