Le Quotidien

► Les juges du fond peuvent interpréter les dispositions du règlement de copropriété pour déterminer si cet acte a prévu la constitution d’un syndicat secondaire des copropriétaires, doté de la personnalité juridique ;

L’opposition au paiement du prix de vente d’un lot situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété ne constituant ni une demande en justice ni un jugement, le paiement effectué sans réserve par le notaire chargé de la vente du montant réclamé dans cette opposition, ne vaut pas acquiescement aux causes du jugement condamnant le vendeur au paiement de charges de copropriété.

L'arrêt rapporté rappelle les conditions dans lesquelles un syndicat secondaire des copropriétaires peut être créé et précise que le paiement des charges effectué par le notaire lors de la vente d’un lot de copropriété en conséquence de l’opposition faite par le syndicat des copropriétaires, ne peut caractériser un acquiescement à la condamnation au paiement prononcée par un jugement exécutoire par provision, frappé d’appel.

En l’espèce, une société civile immobilière (SCI), propriétaire de plusieurs lots dans le bâtiment I d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, assignée en paiement de charges par le syndicat des copropriétaires, contestait l’existence d’un syndicat secondaire des copropriétaires pour le bâtiment I qui lui réclamait paiement de charges. Cette SCI a mis en vente deux des lots dont elle était propriétaire et le syndicat des copropriétaires a formé opposition sur le prix de vente pour obtenir paiement des charges contestées par ce copropriétaire. Le notaire a payé le syndicat des copropriétaires sur les fonds provenant de la vente.

Dans son pourvoi, la SCI reprochait à la cour d'appel (CA Rouen, 25 mai 2022, n° 19/04699 N° Lexbase : A33787YR) d’avoir reconnu l’existence d’un syndicat secondaire des copropriétaires et d’avoir considéré qu’elle avait acquiescé aux causes de la condamnation prononcée en première instance, de sorte que le paiement effectué sans réserve par le notaire avait mis fin au litige.

• La question de la constitution d’un syndicat secondaire des copropriétaires

L’article 27 de la loi n° 65-557, du 10 juillet 1965 N° Lexbase : L4829AHC fait partie des dispositions que l’article 43 N° Lexbase : L4850AH4 répute d’ordre public. Il prévoit la possibilité de créer un syndicat secondaire des copropriétaires lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, ce syndicat ayant pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne du bâtiment ainsi isolé. Ce syndicat est doté de la personnalité morale.

Ce syndicat peut être prévu dès l’origine dans le règlement de copropriété à la condition expresse qu’il existe plusieurs bâtiments (Cass. civ. 3, 18 février 2004, n° 02-20.531, FS-D N° Lexbase : A3275DBW ; Cass. civ. 3, 20 novembre 2007, n° 07-12.000, F-D N° Lexbase : A7212DZ7 ; Cass. civ. 3, 20 mai 2009, n° 07-22.051, FS-P+B N° Lexbase : A1861EHE ; Cass. civ. 3, 2 décembre 2009, n° 08-19.870, FS-D N° Lexbase : A3437EPY ; Cass. civ. 3, 17 juin 2014, n° 13-15.069, F-D N° Lexbase : A5839MRP ; Cass. civ. 3, 19 novembre 2015, n° 14-21.862, F-D N° Lexbase : A5445NXX ; Cass. civ. 3, 26 mai 2016, n° 15-14.475 et 15-17.190, FS-P+B N° Lexbase : A0130RRA ; Cass. civ. 3, 12 juillet 2018, n° 17-26.133, FS-P+B+I N° Lexbase : A7973XXL).

Il faut par ailleurs que les lots destinés à constituer un syndicat secondaire des copropriétaires appartiennent à des propriétaires distincts (Cass. civ. 3, 28 janvier 2016, n° 14-29.582, FS-D N° Lexbase : A3313N7T).

Et la circonstance que le règlement de copropriété prévoit des parties communes spéciales et que soient appelées des charges spéciales sur lesquelles seuls les copropriétaires concernés sont appelés à délibérer, ne suffit pas à caractériser la création d'un syndicat secondaire des copropriétaires (Cass. civ. 3, 14 mars 2019, n° 18-10.217, FS-D N° Lexbase : A0266Y4M et 18-10.214, FS-P+B+I N° Lexbase : A0258Y4C).

À défaut de constitution du syndicat secondaire dans le règlement de copropriété, il faut réunir une assemblée générale spéciale qui est convoquée dans les mêmes conditions que l’assemblée générale ordinaire (v. décret du 17 mars 1967, art. 20). Seuls les copropriétaires concernés décident de la constitution d’un syndicat secondaire des copropriétaires (Cass. civ. 3, 30 novembre 2023, n° 22-21.579, FS-B N° Lexbase : A022717K) et la condition de l’existence de plusieurs bâtiments est également exigée.

En l’espèce, la cour d’appel a analysé les dispositions du règlement de copropriété établi antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n° 65-557, du 10 juillet 1965 et de son modificatif établi, en 1973, lors de la construction d’un troisième bâtiment. Ces dispositions prévoyaient un fonctionnement autonome pour le bâtiment I. Elle a par ailleurs relevé que le syndicat des copropriétaires a effectivement fonctionné et a notamment procédé à une modification de l'état descriptif de division du bâtiment I. De ces éléments, elle a déduit que le règlement de copropriété avait créé un syndicat secondaire des copropriétaires.

La Cour de cassation rejette le pourvoi en exerçant un contrôle léger, puisque les juridictions du fond interprètent souverainement les contrats (dont fait partie le règlement de copropriété), ce pouvoir d’interprétation trouvant cependant une limite dans la dénaturation, reprochée à la cour d'appel par la SCI mais que la Cour de cassation exclut en l’espèce.

• Le paiement du prix de vente d’un lot par le notaire en vertu de l’opposition formée par le syndicat des copropriétaires et l’absence de contestation par le vendeur

La loi n° 65-557, du 10 juillet 1965, et le décret n° 67-223, du 17 mars 1967, prévoient que le notaire chargé de la vente d’un bien situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété doit accomplir un certain nombres de formalités auprès du syndic lors de la vente (v. à cet égard : décret n° 67-223, du 17 mars 1967, art. 5 N° Lexbase : L5556IGU et 6 N° Lexbase : L5570IGE ; et loi n° 65-557, du 10 juillet 1965, art. 20 N° Lexbase : Z98754WI).

L’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit en son I que le notaire doit adresser au syndic un avis de mutation lorsque le vendeur n’a pas présenté de certificat de ce dernier attestant de ce qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat des copropriétaires.

L’envoi de l’avis de mutation prévu à cet article est une formalité substantielle (Cass. civ. 3, 13 décembre 1995, n° 94-13.761, inédit au bulletin N° Lexbase : A8551CSI). Il doit se faire par lettre recommandée avec accusé de réception afin de fixer le point de départ du délai de quinze jours dont le syndic dispose pour former opposition au versement des fonds au vendeur pour obtenir le paiement des charges dont celui-ci reste débiteur. Si l’avis n’est pas donné, le délai ne court pas, mais le syndic qui aurait cependant connaissance de la mutation peut former opposition.

L’opposition du syndic doit nécessairement être faite par acte d’huissier de justice.

L’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 N° Lexbase : L5554IGS précise les conditions à remplir pour que l'opposition soit valable : il faut que le syndicat ait une créance, que celle-ci soit liquide et exigible. L'opposition doit par ailleurs indiquer d'une manière précise le montant et les causes de la créance du syndicat.

L'article 20 précité prévoit que le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. À défaut d’accord, le notaire ne peut verser les sommes retenues qu’à l’expiration d’un délai de trois mois, sauf à l’une des parties (en général le vendeur qui veut obtenir paiement du prix de vente) à saisir le tribunal en contestation de l’opposition.

En l’espèce, le jugement étant exécutoire par provision, le notaire a payé au syndicat des copropriétaires les causes du jugement et même une somme supérieure au montant de la condamnation prononcée en première instance. La SCI n’a pas alors contesté ce paiement mais dans le cadre de son pourvoi, elle a reproché à la cour d'appel d’avoir considéré que par ce paiement, elle avait acquiescé au jugement.

Les articles 408 N° Lexbase : L6509H79 et 409 N° Lexbase : L6510H7A du Code de procédure civile prévoient deux types d’acquiescement : l’acquiescement à la demande qui emporte reconnaissance du bien-fondé des prétentions de l’adversaire et l’acquiescement au jugement qui emporte soumission aux chefs de celui-ci et renonciation aux voies de recours.

Si la seule exécution d’une décision exécutoire ne vaut pas acquiescement (v. pour un exemple récent : Cass. civ. 2, 23 mars 2023, n° 21-20.289, F-B N° Lexbase : A39519KK) et qu’il faut caractériser des faits ou actes démontrant la volonté d’acquiescer, en l’espèce, la Cour de cassation s’est placée sur un autre terrain. Elle a considéré, à juste titre, que ce paiement effectué par le notaire ne peut constituer un acquiescement tel que défini par les articles 408 et 409 du Code de procédure civile, car l’opposition effectuée par le syndic n’est pas une demande ou un jugement. 

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► Un mandataire judiciaire associé exerçant au sein d'une société, qui ne peut exercer sa profession à titre individuel, exerce ses fonctions au nom de la société. Dès lors, est régulière la déclaration de créance adressée à l’un des mandataires qui exerce ses fonctions au sein de la même société que le mandataire judiciaire désigné par le tribunal pour conduire la mission de la débitrice.

Faits et procédure. Pour la compréhension de la solution, on retiendra uniquement qu’une société a été mise en liquidation judiciaire. L'avis de cette décision, publié au Bodacc, indiquait aux créanciers que la société BTSG, devenue BTSG², était désignée en qualité de liquidateur et que la mission était confiée à M. E., les déclarations de créances devant être envoyées au [Adresse 4] à [Localité 10] (92).

Une déclaration de créance unique a été adressée à la « société Becheret-Thierry-[E]-[K], mandataires judiciaires, [Adresse 1] ».

La cour d’appel (CA Aix-en-Provence, 13 octobre 2022, n° 20/05541 N° Lexbase : A95168P7) a déclaré la déclaration de créance irrégulière. C’est dans ces conditions qu’un pourvoi a été formé, les demandeurs soutenant que la déclaration de créance, expédiée dans le délai légal à l'un quelconque des associés d'une société de mandataires judiciaires disposant d'un mandat de justice, est régulière.

Décision. La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel au visa des articles L. 622-24 N° Lexbase : L4595IZ9, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2014-326, du 12 mars 2014 N° Lexbase : L7194IZH, R. 622-24 N° Lexbase : L0896HZ9, dans sa rédaction antérieure à celle issue du décret n° 2014-736, du 30 juin 2014 N° Lexbase : L5913I3E, R. 814-83 N° Lexbase : L2005HZB, dans sa rédaction antérieure à celle issue du décret n° 2017-796, du 5 mai 2017 N° Lexbase : L2521LE4, R. 814-84 N° Lexbase : L2006HZC et R. 814-85 N° Lexbase : L2007HZD du Code de commerce.

Ainsi la Cour rappelle que :  

• il résulte des deux premiers de ces textes (C. com., art. L. 622-24 et R. 622-24), qu'à partir de la publication du jugement d'ouverture, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement à ce jugement, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire dans un délai de deux mois ;
• selon le troisième de ces textes (C. com., art. R. 814-83), le mandat de justice est exercé par la société de mandataires judiciaires, le juge désignant celui ou ceux des associés qui conduiront la mission au sein de la société et en son nom ;
• et il résulte des deux derniers (C. com., R. 814-84 et R. 814-85), qu'un mandataire judiciaire associé exerçant au sein d'une société, qui ne peut exercer sa profession à titre individuel, exerce ses fonctions au nom de la société.

Or, pour déclarer les créances litigieuses inopposables à la liquidation judiciaire, l'arrêt d’appel a retenu qu'ils disposaient d'un délai expirant le 4 août 2019 pour déclarer leurs créances au liquidateur dont l'identité et l'adresse étaient mentionnés dans l'avis paru au Bodacc, soit la société BTSG avec mission conduite par M. [E], [Adresse 4], alors que la déclaration de créance datée du 26 mai 2009 a été adressée à M. [K] au [Adresse 1] à [Localité 9], soit à un destinataire et à une adresse ne correspondant pas au liquidateur désigné.

La Haute juridiction censure l’arrêt d’appel : en statuant ainsi, alors que M. [E] et M. [K] exerçaient l'un et l'autre leurs fonctions de mandataires judiciaires au sein de la société désignée liquidateur, de sorte que la déclaration de créance adressée à l'un d'eux, au siège de la SCP ou à l'un de ses bureaux annexes, était régulière, la cour d'appel a violé les textes visés.

Observations. La solution retenue dans l’arrêt rapporté va dans le même sens qu’un précédent jurisprudentiel : la déclaration de créance faite à l'intention d'un mandataire membre d'une SCP, alors qu'un autre mandataire de la SCP avait été nominalement désigné pour conduire la mission, est sans incidence, la déclaration étant bien faite entre les mains de la SCP (Cass. com., 30 juin 2009, n° 08-13.680, F-D N° Lexbase : A5815EI9). On rappellera, en outre, que la désignation par le tribunal de deux mandataires judiciaires, en précisant la mission plus particulièrement confiée à chacun d'eux, est sans incidence sur la fonction dont est légalement investi cet organe de la procédure, de sorte que la déclaration de créance peut être faire indifféremment à l’un ou l’autre des mandataires désignés (Cass. com., 30 mai 2006, n° 05-14.248, F-P+B N° Lexbase : A7610DPK ; Cass. com., 16 janvier 2007, n° 05-15.912, F-D N° Lexbase : A6162DTE).

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► Le tribunal administratif de Grenoble est revenu dans un arrêt du 14 juin 2024 sur les conditions d’exonération d'impôt sur la plus-value immobilière en cas de départ de France.

Faits. Une SCI a acquis une maison pour un montant de 1 405 000 euros qu'elle a revendue par acte authentique pour un montant de 2 180 000 euros. Une déclaration de plus-value immobilière a généré une imposition à l’IR, aux prélèvements sociaux et à la taxe sur les plus-values immobilières élevées, d'un montant total de 141 078 euros, en application du régime fiscal des plus-values des particuliers non-résidents.

Procédure. La SCI sollicite la restitution de cette somme en invoquant le bénéfice de l'exonération prévue par les dispositions de l'article 150 U II 1° du Code général des impôts au motif que cette maison doit être qualifiée de résidence principale des deux associés de la SCI requérante.

Rappel (CGI, art. 150 U N° Lexbase : L0703MLM). Les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l'impôt sur le revenu. Ces dispositions du I ne s'appliquent pas aux immeubles, aux parties d'immeubles ou aux droits relatifs à ces biens qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession.

Jugement du tribunal. Sont considérés comme résidence principale au sens de ces dispositions, les immeubles qui constituent la résidence habituelle et effective du propriétaire au jour de la cession. Un immeuble ne perd pas sa qualité de résidence principale du cédant au jour de la cession, du seul fait que celui-ci a libéré les lieux avant ce jour, à condition que le délai pendant lequel l'immeuble est demeuré inoccupé puisse être regardé comme normal.

Il en va ainsi lorsque le cédant a accompli les diligences nécessaires, compte tenu des motifs de la cession, des caractéristiques de l'immeuble et du contexte économique et réglementaire local, pour mener à bien cette vente dans les meilleurs délais à compter de la date prévisible du transfert de sa résidence habituelle dans un autre lieu.

En l’espèce, l’agence immobilière a vendu pour la SCI une maison acquise le 14 juin 2008. Estimant que cette maison constituait la résidence principale de ses associés, la SCI requérante, qui entend bénéficier de l'exonération de la plus-value de cession soutient avoir engagé des démarches nécessaires à la mise en vente de sa maison :

• tout d'abord de manière officieuse avec l'agence ;
• ensuite par le biais d'un mandat simple de vente, à Dubaï, deux mois après l'arrivée de ses associés sur le territoire le 5 mars 2018 ;
• et enfin le 30 janvier 2019 via un mandat de vente exclusif avec l'agence.

À supposer, ainsi que le soutient la SCI, que la mandataire installée à Dubaï soit habilitée à recevoir un mandat de vente simple, d'une part, le seul rapport de prospection de la mandataire sur six mois qui, sur une page, fait état, sans la détailler, de la mise en place d'une stratégie de vente orientée vers le Moyen-Orient dans un premier temps puis un élargissement vers l'Asie et l'Europe dès septembre 2018 et de deux rapports de visite et d'autre part, un teaser en langue arabe présentant la maison à vendre de la SCI, ne sauraient suffire à établir que la SCI requérante a accompli les diligences nécessaires pour une vente dans les meilleurs délais.

Le tribunal précise également qu’eu égard aux caractéristiques du bien en cause dont la superficie et le coût sont atypiques, la SCI, en ne commençant à baisser son prix de vente initial manifestement surévalué au regard du prix de vente définitif, qu'en janvier 2019, soit un an après sa mise en vente initiale, et en ne souscrivant un mandat de vente exclusif en France qu'un an plus tard, le 30 janvier 2019, n'a pas accompli les diligences nécessaires pour une vente dans les meilleurs délais.

Par suite, c'est à bon droit que l'administration a refusé à la SCI le bénéfice de l'exonération prévue par les dispositions précitées de l'article 150 U du Code général des impôts.

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► Les Sages du Palais-Royal déclarent contraires à la Constitution les deux derniers alinéas de l’article 706-113 du Code de procédure pénale, ne prévoyant pas, lorsque les éléments font apparaître que le propriétaire du bien saisi fait l’objet d’une mesure de protection juridique, que son curateur ou tuteur soit averti de la décision de saisie, méconnaissant ainsi les droits de la défense. 

Objet de la saisine. Le Conseil constitutionnel a été saisi par la Chambre criminelle de la Cour de cassation d’une question prioritaire de constitutionnalité, relative à la conformité aux droits et libertés garantis par la Constitution des deux derniers alinéas de l’article 706-113 N° Lexbase : L1616MA4, dans sa rédaction issue de la loi n° 2021-1729, du 22 décembre 2021, pour la confiance dans l’institution judiciaire N° Lexbase : Z459921T, et de l’article 706-150 N° Lexbase : L7454LPR du Code de procédure pénale. 

Motif de la saisine. Les deux derniers alinéas de l’article 706-113 prévoient que le procureur de la République ou le juge d’instruction avise le curateur ou le tuteur de certaines décisions rendues à l’encontre du majeur protégé, notamment en cas de non-lieu, de relaxe ou de condamnation de ce dernier. L’article 706-150 prévoit quant à lui qu’au cours de l’enquête ou de l’instruction, le juge des libertés et de la détention ou le juge d’instruction peut ordonner la saisie d’immeubles. Cette décision est notifiée au ministère public, au propriétaire du bien et, s’ils sont connus, aux tiers ayant des droits sur ce bien. 

Il est fait grief à ces dispositions de ne pas prévoir que le curateur ou le tuteur du majeur protégé soit avisé en cas de décision de saisie d’un immeuble appartenant à ce dernier, ni de l’audience devant la chambre de l’instruction en cas de recours, ce qui méconnaîtrait les droits de la défense, le majeur protégé ne disposant pas toujours du discernement nécessaire pour exercer ses droits. 

Décision. Le Conseil souligne qu’en ne prévoyant pas, lorsqu’il apparaît au cours de la procédure que le propriétaire du bien saisi est un majeur protégé, que son curateur ou son tuteur soit informé de la décision de saisie ou de l’audience en cas de recours, les dispositions méconnaissent les droits de la défense. En effet, le majeur protégé peut être dans l’incapacité d’exercer ses droits, faute de discernement suffisant ou de possibilité d’exprimer sa volonté, là où l’information du curateur ou du tuteur pourrait lui permettre d’être assisté dans l’exercice de ses droits et ne pas opérer des choix contraires à ses intérêts. Ainsi, le Conseil déclare les dispositions contestées contraires à la Constitution. 

L’abrogation de ces textes est reportée au 1^er juillet 2025. Jusqu’à l’entrée en vigueur d’une nouvelle loi ou au plus tard à cette date, le curateur ou le tuteur d’un majeur protégé faisant l’objet d’une saisie immobilière devra être avisé de la décision ainsi que de la date d’audience en cas de recours. 

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► Est recevable la contestation formée en vertu de l'article L. 4624-7 du Code du travail portant sur la mention dans l'avis d'inaptitude que tout maintien du salarié dans un emploi serait gravement préjudiciable à sa santé ou que son état de santé fait obstacle à tout reclassement dans un emploi, une telle mention constituant une indication émise par le médecin du travail reposant sur des éléments de nature médicale.

Faits et procédure. Une salariée, en arrêt de travail pour maladie à compter du 7 septembre 2021, a été déclarée inapte à son poste lors de la visite de reprise du 4 avril 2022, l’avis du médecin du travail précisant que « l’état de santé fait obstacle à tout reclassement dans un emploi ».

Le 14 avril 2022, elle a saisi la juridiction prud’homale, statuant en la forme des référés, d’un recours contre l’avis d’inaptitude. L’employeur conteste la recevabilité de la contestation. La cour d’appel ayant rejeté la fin de non-recevoir qu’il a soulevée et déclaré recevable l’action de la salariée, il a alors formé un pourvoi en cassation. Selon l’employeur, la contestation du droit d'un salarié de saisir le juge prud'homal pour contester un avis du médecin du travail en ce qu'il exclut toute possibilité de reclassement concerne le droit d'agir du salarié et non le bien-fondé de son action. Aussi, le salarié n'est pas recevable à contester devant le juge prud'homal un avis du médecin du travail en ce qu'il mentionne une dispense de reclassement (C. trav., art. L. 4624-7 N° Lexbase : L4459L7B et CPC, art. 122 N° Lexbase : L1414H47).

Décision. Énonçant la solution précitée, la Haute juridiction rejette le pourvoi.

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► Il se déduit de l'article 883 du Code civil que l'effet déclaratif du partage est sans incidence sur l'efficacité de la cession d'une quote-part de l'universalité d'une indivision, de sorte que le cessionnaire acquiert, par le seul effet de la cession, la qualité d'indivisaire ; il résulte de l'article 840-1 du même code, qu'il ne peut être procédé au partage unique de plusieurs indivisions que si celles-ci existent entre les mêmes personnes ;
En conséquence, viole ces textes la cour d'appel qui, pour ordonner le partage, entre les trois fondateurs de sociétés civiles immobilières, des parts sociales indivises de celles-ci et dire qu'il conviendra de procéder à un partage unique de ces parts avec d'autres biens indivis entre eux, retient que le sort des donations qu'ils ont faites à leurs propres enfants, dans des proportions variables, de leurs quotes-parts indivises des parts de tout ou partie des SCI, dépendra du sort du partage à intervenir entre eux trois.

L’arrêt rapporté tranche une situation de fait assez complexe. Des parents donnent divers biens à leurs trois enfants, lesquels les apportent à plusieurs SCI, dont ils démembrent les parts sociales entre eux-mêmes et leurs propres enfants. Ce système, issue d’une « ingénierie patrimoniale » fort mal réfléchie tourne au désastre lorsque l’un des trois enfants se brouille avec les deux autres. Comment partager alors cet amas de droits indivis ? Deux des enfants soutenaient qu’un partage unique pouvait être fait, nonobstant les cessions secondaires à la deuxième génération (petits-enfants des donataires d’origine), puisque la cession des parts sociales dépendait du résultat du partage des premières donations de droits indivis consenties par les parents entre les trois enfants. Ainsi, selon eux, nonobstant l’existence d’indivisions distinctes, un partage unique pouvait intervenir puisqu’il intervenait entre les mêmes personnes, dès lors que les droits de leurs propres enfants dépendaient, via l’effet déclaratif du partage, du résultat du partage de l’indivision d’origine (sur les biens apportés aux différentes SCI).

La Cour de cassation ne l’entend pas de cette façon et décide que l’effet déclaratif du partage est « sans incidence » sur l’efficacité d’une cession d’une quote-part de l’universalité d’une indivision de sorte que le cessionnaire acquiert, par le seul effet de la cession, la qualité d'indivisaire, avec pour conséquence qu’un partage unique des indivisions n’était pas possible, puisque certains biens indivis n’avaient cette qualité qu’entre les petits-enfants.

Si l’on comprend bien le raisonnement de l’arrêt, celui-ci n’en demeure pas moins surprenant, tant il rompt avec ce qui se jugeait jusque-là.

En effet, pour les cessions à titre gratuit de droits indivis (comme en l’espèce), il était traditionnellement jugé qu’en cas de donation d’une quote-part de droits indivis par l’un des indivisaires, l’efficacité de cette donation dépendait du résultat du partage de l’indivision d’origine (Cass. civ. 1, 23 octobre 2013, n° 12-18.170, F-P+B N° Lexbase : A4678KNL), de sorte que la donation par l’un des indivisaires de sa quote-part de droits indivis n’empêchait pas l’application de l’article 840-1 du Code civil N° Lexbase : L9980HNX (qui permet le partage unique d’indivisions multiples si celles-ci existent exclusivement entre les mêmes indivisaires), ce qui a d’ailleurs été jugé dans une affaire peu banale, portant sur des biens situés dans les superbes îles Chausey (v., Cass. civ. 1, 4 mai 2017, n° 16-20.025, F-P+B N° Lexbase : A9430WBU ; AJ fam. 2017, p. 417, obs. J. Casey). La présente décision rompt donc avec cette logique, affirmant que l’effet déclaratif du partage est « sans incidence » sur les droits indivis reçus par les cessionnaires (qui sont donc hors indivision d’origine). Il est tout de même étonnant que ce qui était vrai en 2013/2017 devienne faux en 2024, et ceci sans l’once d’une explication…

La solution convainc d’autant moins que pour les cession à titre onéreux de droits indivis (C. civ., art. 815-14 N° Lexbase : L9943HNL), on enseigne traditionnellement que le cessionnaire n’a pas la qualité d’indivisaire, de sorte que, par exemple, il ne peut demander le partage (v. F. Collard et J. Lafond, L’indivision, Lexis-nexis, 2^e éd., 2023, § 957, et les réf.), ce qui est cohérent avec ce qui se décidait (avant la présente décision) pour les cessions à titre gratuit, comme il a été vu ci-dessus. Est-ce à dire que, par extension de la présente décision, pour les cessions à titre onéreux, les cessionnaires deviendraient également indivisaires ? Bien malin qui pourra le dire, puisqu’en l’espèce la Cour de cassation ne s’explique pas sur la raison qui permet la mise à l’écart de l’effet déclaratif du partage (lequel n’est pas absolu, c’est entendu, mais tout de même on ne peut l’anéantir ainsi, sans explication).

On prendra donc cet arrêt pour ce qu’il est, une décision de revirement, sans explication (alors que la Cour sait utiliser la motivation enrichie quand elle en a envie, v., par exemple, Cass. civ. 1, 27 mars 2024, n° 22-13.041, FS-B N° Lexbase : A17922XN), dont la portée pratique sera assez dévastatrice, tant il remet en cause des principes bien établis, et bien des stratégies patrimoniales. On peine à comprendre pourquoi la Cour de cassation veut s’engager dans cette voie, et dans le cas de l’arrêt commenté, nous ne sommes pas loin de penser qu’elle condamne les parties à un enfer indivis, dont elles auront toutes les peines du monde à se sortir. Quelle étrange décision…

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