Le Quotidien

► Les dispositions législatives instituant une modulation des indemnités de fonction des membres des conseils municipaux des communes de 50 000 habitants et plus, créent une différence de traitement injustifiées avec les communes plus petites et sont donc inconstitutionnelles.

Rappel. Selon l’article 6 de la Déclaration des droits de l’Homme et du citoyen de 1789 |LXB=L1370A9M], la loi « doit être la même pour tous, soit qu’elle protège, soit qu’elle punisse ». Le principe d’égalité ne s’oppose ni à ce que le législateur règle de façon différente des situations différentes, ni à ce qu’il déroge à l’égalité pour des raisons d’intérêt général, pourvu que, dans l’un et l’autre cas, la différence de traitement qui en résulte soit en rapport direct avec l’objet de la loi qui l’établit (Cons. cons., décision n° 96-375 DC, du 9 avril 1996 N° Lexbase : A8342ACX).

Objet QPC. Aux termes de l’article L. 2123-24-2 du Code général des collectivités territoriales N° Lexbase : L4859LUI, le montant des indemnités de fonction que le conseil municipal de certaines communes alloue à ses membres peut être modulé en fonction de leur participation effective aux séances plénières et aux réunions des commissions dont ils sont membres.

Les dispositions contestées (les mots « des communes de 50 000 habitants et plus » figurant à la première phrase de l’article L. 2123-24-2 du Code général des collectivités territoriales) réservent cette possibilité de modulation aux communes de 50 000 habitants et plus. Ce faisant, elles instituent une différence de traitement entre ces communes et celles de moins de 50 000 habitants.

Ces dispositions ont pour objet d’assurer l’assiduité des conseillers municipaux aux réunions de l’organe délibérant de la commune et des commissions dont ils sont membres.

Position Cons. const. Au regard de cet objet, il n’y a pas de différence de situation entre les communes de 50 000 habitants et plus et les autres communes, les conseillers municipaux étant tous soumis à la même obligation de participation aux réunions des organes et commissions dont ils sont membres.

La différence de traitement contestée, qui n’est pas non plus justifiée par un motif d’intérêt général, est donc contraire au principe d’égalité devant la loi.

Décision. Les dispositions contestées doivent être déclarées contraires à la Constitution. Cette déclaration d’inconstitutionnalité. Celle-ci intervient donc à compter du 6 juin 2024. Elle est applicable à toutes les affaires non jugées définitivement à cette date (décision rendue après renvoi de CE, 3^e-8^e ch. réunies, 5 mars 2024, n° 490142 N° Lexbase : A41222SH).

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► Dès lors qu’un lot comprend pour sa partie privative un droit exclusif d’utiliser le sol pour édifier une construction et une quote-part des parties communes, il constitue un lot transitoire.

Avant l’entrée en vigueur de la loi n° 2018-1021, du 23 novembre 2018, portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique N° Lexbase : L8700LM8, la Cour de cassation avait défini le lot transitoire comme un « lot privatif composé pour sa partie privative du droit exclusif d'utiliser le sol pour édifier une construction et d'une quote-part de parties communes » (Cass. civ. 3, 3 novembre 2016, n° 15-14.895 et n° 15-15.113, F-D N° Lexbase : A9106SEY). Il était indispensable que la partie privative soit constituée du droit de construire un ou plusieurs bâtiments (Cass. civ. 3, 18 septembre 2013, n° 12-16.357 à n° 12-16.361, FS-D N° Lexbase : A4960KLB).

Il est désormais admis que ces lots constituent des lots de copropriété et comme tels, ils participent aux charges générales de copropriété (Cass. civ. 3, 30 juin 1998, n° 96-20.758, publié au bulletin N° Lexbase : A5555ACQ ; Cass. civ. 3, 7 avril 2004, n° 02-14.670, FS-P+B N° Lexbase : A8302DB4), sauf à démontrer qu'un tel équipement ne leur était d'aucune utilité (Cass. civ. 3, 10 octobre 2007, n° 06-18.122, FS-P+B N° Lexbase : A7386DY9).

Les propriétaires de deux lots, situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, avaient assigné le propriétaire du troisième lot (lot n° 2) et le syndicat des copropriétaires en constatation de l’inexistence du lot n° 2 et en dénégation de la soumission de l'immeuble au statut de la copropriété.

Dans un premier arrêt (Cass. civ. 3, 17 juin 2021, n° 20-13.798, F-B N° Lexbase : A65594WT), la Cour de cassation avait été amenée à se prononcer sur l’application de l'article 206 de la loi précitée du 23 novembre 2018, qui laissait un délai de trois ans à compter de la promulgation de la loi pour mettre le règlement de copropriété en conformité avec les dispositions relatives au lot transitoire. La Cour avait estimé que le délai laissé aux syndicats des copropriétaires pour mettre en conformité leur règlement de copropriété excluait l'application de l’article 1^er de la loi n° 65-557, du 10 juillet 1965 N° Lexbase : L5536AG7.

La cour d'appel de renvoi a estimé que le lot n° 2 était bien un lot transitoire et que le statut de la copropriété s’appliquait. La Cour de cassation a approuvé le raisonnement de la cour d'appel qui a constaté que ce lot n° 2 comprenait, d’une part, le droit exclusif d’utiliser une partie du sol pour construire un bâtiment et, d’autre part, une quote-part de parties communes, celles-ci étant, à défaut de précision dans le règlement de copropriété, définies par la loi.

Cette solution est logique et rejoint ce que la loi du 23 novembre 2018, non applicable en l’espèce, a retenu pour la définition du lot transitoire. Désormais, l’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que :

« Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote part de parties communes, lesquelles sont indissociables. Ce lot peut être un lot transitoire. Il est alors formé d'une partie privative constituée d'un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu'il permet de réaliser sur une surface déterminée du sol, et d'une quote-part de parties communes correspondante.

La création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété ».

Il est donc nécessaire que l’existence de ce lot transitoire soit mentionnée dans le règlement de copropriété et que celui-ci comporte une description précise des constructions à y édifier.

Cette reconnaissance du lot transitoire comme un vrai lot de copropriété est importante, car elle permet d’appliquer le statut de la copropriété à l'immeuble dès lors qu’au moins un autre lot existe dans l'immeuble.

Par ailleurs, le copropriétaire reconnu titulaire du droit de construire n’est pas tenu d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour procéder à la construction, par dérogation aux dispositions de l’article 25, b, imposant l'autorisation de l'assemblée pour les travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble (Cass. civ. 3, 4 novembre 2010 n° 09-70.235, FS-P+B N° Lexbase : A5650GDM ; Cass. civ. 3, 8 juin 2011 n° 10-20.276, FS-P+B N° Lexbase : A4977HTI).

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► La notion de « commerce de détail » ne peut être entendue au sens de la seule vente de marchandises à des consommateurs et peut couvrir des activités de services auprès de particuliers, telle une activité d'agence immobilière ;

La clause de non-réaffiliation contenue dans un contrat de franchise, en ce qu'elle porte atteinte au principe de la liberté du commerce, doit être justifiée par la protection des intérêts légitimes de son créancier quant à la protection du savoir-faire transmis et à la faculté de concéder à un autre franchisé la zone d'influence concernée, ne pas porter une atteinte excessive à la liberté de son débiteur, c'est-à-dire être limitée quant à l'activité, l'espace et le lieu qu'elle vise, et, au terme de la mise en balance de l'intérêt légitime du créancier et de l'atteinte portée au libre exercice de l'activité professionnelle du débiteur, être proportionnée.

Faits et procédure. Une société (la franchisée) a conclu avec un franchiseur un premier contrat de franchise pour une agence. Elle a ensuite signé avec la même société quatre contrats de franchise pour d'autres agences également situées dans le centre de Paris. Ces contrats ont été conclus ou renouvelés entre 2014 et 2017.

Par lettre du 12 mars 2019, la franchisée a résilié les contrats de franchise, la cessation des relations ayant pris effet le 31 août 2019.

Elle a ensuite apporté son activité « transaction immobilière » par contrat d'apport partiel d'actif du 9 mai 2019, puis adhéré à un nouveau réseau.

Après mise en demeure restée vaine, le franchiseur d’origine a assigné la franchisée, la bénéficiaire de l’APA et la tête du réseau afin d'obtenir la cessation de leurs relations commerciales et le versement d'une indemnité contractuelle pour violation des clauses de non-réaffiliation insérées aux contrats. Les défenderesses ont contesté la validité desdites clauses.

Les juges d’appel ayant fait droit aux demandes de ces dernières (CA Paris, 5-4, 8 février 2023, n° 20/14328 N° Lexbase : A76219CA), le franchiseur a formé un pourvoi en cassation.

Décision. Le franchiseur reprochait aux juges du fond d’avoir que retenu que les agences immobilières sont des commerces de détail pour l'application des articles L. 341-1 N° Lexbase : L1571KGB et L. 341-2 N° Lexbase : L1572KGC du Code de commerce et que la clause de non-affiliation contrevenait aux dispositions d'ordre public de ce dernier texte.

• Sur la notion de commerce de détail

Les dispositions des articles L. 341-1 et L. 341-2 du Code de commerce ne s'appliquent qu'aux contrats conclus entre une tête de réseau et une personne exploitant « un magasin de commerce de détail » et ayant pour but l'exploitation de ce magasin.

Or, comme le relève la Cour, aucune définition de la notion de « commerce de détail » n'est donnée dans ce texte, ni dans les autres textes du Code de commerce utilisant cette notion.

Faute de précision dans la loi « Macron » (loi n° 2015-990, du 6 août 2015 N° Lexbase : L4876KEC) ou dans les travaux parlementaires ayant précédé son adoption, il convient d'interpréter la notion de « magasin de commerce de détail » au regard de la finalité du texte.

Selon la Haute Cour, l'article L. 341-2 du Code de commerce vise à mettre un terme aux pratiques contractuelles des réseaux de distribution commerciale qui restreignent la liberté d'entreprendre de leurs affiliés, exploitants de commerce de détail, en dissuadant les changements d'enseigne. Son objectif est de faciliter les changements d'enseigne en vue d'augmenter le pouvoir d'achat des consommateurs, de diversifier l'offre, tout en permettant aux commerçants de faire jouer la concurrence entre enseignes, notamment au niveau des services que celles-ci proposent. Ainsi, elle retient que le législateur a poursuivi un objectif d'intérêt général qui ne justifie aucune différence de traitement entre les réseaux, selon qu'ils exercent une activité de vente de marchandises ou une activité de services.

Il en résulte que la notion de « commerce de détail » ne peut être entendue au sens de la seule vente de marchandises à des consommateurs et peut couvrir des activités de services auprès de particuliers, telle une activité d'agence immobilière.

• Sur l’illicéité de la clause de non-réaffiliation

La Cour de cassation retient ensuite que la clause post-contractuelle de non-réaffiliation en ce qu'elle imposait l'interdiction d'affiliation « à toute personne physique ou morale ayant à un moment quelconque de l'exécution du contrat exercé des fonctions dans ou pour la société franchisée » et à « tout ayant cause, à titre universel ou particulier », n'était pas indispensable à la protection du savoir-faire du franchiseur et qu'elle portait une atteinte excessive au libre exercice de l'activité du franchisé. Ainsi la cour d’appel en a exactement déduit que la clause devait être réputée non écrite en son entier.

La Haute juridiction approuve enfin l’arrêt d’appel d’avoir retenu que la clause de non-réaffiliation, en ce qu'elle porte atteinte au principe de la liberté du commerce, doit être justifiée par la protection des intérêts légitimes de son créancier quant à la protection du savoir-faire transmis et à la faculté de concéder à un autre franchisé la zone d'influence concernée, ne pas porter une atteinte excessive à la liberté de son débiteur, c'est-à-dire être limitée quant à l'activité, l'espace et le lieu qu'elle vise, et, au terme de la mise en balance de l'intérêt légitime du créancier et de l'atteinte portée au libre exercice de l'activité professionnelle du débiteur, être proportionnée. Or, en l’espèce tel n’est pas le cas de la clause qui :

• porte sur le(s) département(s) dans le(s)quel(s) le franchisé a son agence et ses succursales éventuelles ;
• interdit l'affiliation à un réseau concurrent « à toute personne physique ou morale ayant à un moment quelconque de l'exécution du contrat exercé des fonctions dans ou pour la société franchisée » ;
• interdiction à « tout ayant cause, à titre universel ou particulier » des franchisés, y compris donc l'acquéreur du fonds de commerce, d'exercer une activité d'agent immobilier avec le support d'un autre réseau.

Le pourvoi est don rejeté.

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► Le dispositif « Robien » permet la déduction d’un amortissement calculé sur le prix d’acquisition d’un bien immobilier destiné à la location. Le Conseil d’État est revenu dans un arrêt du 17 mai 2024, sur l’appréciation du respect du plafond de loyer auquel est soumis le bénéfice du dispositif.

Faits. Les requérants ont fait l'objet d'un contrôle sur pièces de leurs déclarations fiscales, à l'issue duquel l'administration fiscale a remis en cause la déduction de leurs revenus fonciers, au titre des années 2013 à 2015, d'amortissements pratiqués dans le cadre du dispositif dit « Robien ».

Procédure. Le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté leur demande tendant à la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles ils ont été assujettis. La cour administrative d'appel de Versailles a rejeté leur appel formé contre ce jugement (CAA Versailles, 21 juin 2022, n° 21VE00267 N° Lexbase : A2528787).

Aux termes de l’article R* 111-2 du Code de la construction et de l’habitation N° Lexbase : L8631IAW que la surface et le volume habitables d'un logement doivent être de quatorze mètres carrés et de trente-trois mètres cubes au moins par habitant prévu lors de l'établissement du programme de construction pour les quatre premiers habitants, et de dix mètres carrés et vingt-trois mètres cubes au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième.

La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

En l’espèce, l'administration fiscale a considéré que certaines des pièces des logements à raison desquels les requérants avaient entendu bénéficier du dispositif « Robien », devaient être regardées comme des sous-sols, de sorte que leur surface ne pouvait être prise en compte dans sa totalité pour la détermination de la surface habitable des logements, utilisée aux fins d'apprécier le respect du plafond de loyer applicable dans le cadre de ce dispositif, exprimé en euros par mètre carré de surface habitable.

Pour le Conseil d’État, la surface à prendre en compte pour l'appréciation du respect du plafond de loyer auquel est soumis le bénéfice du dispositif « Robien », correspond à la surface habitable au sens de l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation précité, dont les dispositions excluent la prise en compte des sous-sols, augmentée de la moitié, dans la limite de huit mètres carrés par logement, de la surface des annexes au nombre desquelles figurent les sous-sols.

La seule circonstance que le plancher d’une pièce soit situé en dessous du niveau du sol ne conduit pas nécessairement à la qualifier de sous-sol. Une telle pièce échappe à cette qualification lorsqu’eu égard :

• d’une part, à ses caractéristiques physiques, notamment aux ouvertures sur l’extérieur dont elle dispose, permettant d’assurer un éclairage naturel suffisant, et ;
• d’autre part, aux aménagements dont elle a fait l’objet en vue de l’affecter à l’habitation, elle ne peut être regardée comme exclue de la surface habitable au sens de ces dispositions.

Par suite, en estimant que les pièces en cause se trouvaient dépourvues d'éclairage naturel suffisant et que par suite, quels que fussent les aménagements réalisés en vue d'assurer leur habitabilité, elles devaient être regardées comme des sous-sols, la cour administrative d'appel n'a pas commis d'erreur de droit.

Le pourvoi des requérants est rejeté.

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► Le licenciement d’un salarié fondé sur des propos à connotation sexuelle, insultants et dégradants tenus envers deux collègues et ce, quelle qu’ait pu être l’attitude antérieure de l’employeur sur des faits similaires, est valide.

Faits et procédure. Un salarié est licencié, pour faute simple, son employeur lui reprochant des propos inappropriés à connotation sexuelle tenus à l'égard de certaines de ses collègues de sexe féminin.

Contestant ce licenciement, le salarié a saisi la juridiction prud’homale.

La cour d’appel juge le licenciement dépourvu de cause réelle et sérieuse (CA Grenoble, 2 février 2023, n° 21/01247 N° Lexbase : A01439CB. Elle retient notamment que :

• le salarié a tenu, auprès de certains collègues de travail, des propos à connotation sexuelle, insultants, humiliants et dégradants à l'encontre de deux autres collègues de sexe féminin, indiquant notamment que l'une d'elles « était une partouzeuse », « avait une belle chatte » et « aimait les femmes » et parlant en des termes salaces d'une autre collègue et de sa nouvelle relation masculine ;
• le salarié a tenu, par le passé, des propos similaires, à connotation sexuelle, insultants et dégradants, à leur encontre et que sa hiérarchie en était informée mais ne l'avait pas sanctionné ;
• l'employeur envisageait initialement une mise à pied disciplinaire d'un mois et que le licenciement avait été sollicité par un représentant syndical au conseil conventionnel.

La cour d’appel en a déduit que ce licenciement apparaissait disproportionné, aucune sanction antérieure n'ayant été prononcée pour des faits similaires, alors que l'employeur en avait connaissance.

Solution. La Chambre sociale de la Cour de cassation casse l’arrêt d’appel.

En statuant comme elle l’a fait, alors qu'elle avait constaté que le salarié avait tenu envers deux de ses collègues, de manière répétée, des propos à connotation sexuelle, insultants et dégradants, ce qui était de nature à caractériser, quelle qu'ait pu être l'attitude antérieure de l'employeur tenu à une obligation de sécurité en matière de protection de la santé et de la sécurité des travailleurs, un comportement fautif constitutif d'une cause réelle et sérieuse fondant le licenciement décidé par l'employeur, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé les articles L. 1142-2-1 N° Lexbase : L5440KGL, L. 1232-1 N° Lexbase : L8291IAC, L. 1235-1 N° Lexbase : L8060LGM, L. 4121-1 N° Lexbase : L8043LGY et L. 4121-2 N° Lexbase : L6801K9R du Code du travail.

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► L’extraction et l’exploitation de données personnelles recueillies dans le téléphone portable d’une avocate réalisées par le juge d’instruction, le dépassement du cadre de sa saisine, le défaut d’application des garanties procédurales attachées au statut d’avocat et au respect du secret professionnel et l’absence de contrôle suffisant, ont porté atteinte à l’article 8 de la Convention européenne des droits de l'Homme.

Faits et procédure. L’affaire concerne la conduite d’une information judiciaire menée par un magistrat français détaché auprès des juridictions monégasques. Deux avocats, estimant que le juge d’instruction était sorti du champ des investigations autorisées par sa saisine, et que l’expertise en informatique avait été conduite au mépris du respect du droit au respect du secret professionnel dont l’une jouissait en tant qu’avocate, exercèrent plusieurs recours visant à contester la conduite de l’instruction, en particulier le déroulement et le traitement des résultats de l’expertise en téléphonie. Ces recours furent tous rejetés par la chambre du conseil de la cour d’appel, puis par la Cour de révision.

Devant la Cour européenne des droits de l'Homme, invoquant l’article 8 (droit au respect de la vie privée) N° Lexbase : L4798AQR, les requérants se plaignent du recueil massif, indifférencié et disproportionné de la totalité des données à la fois, « visibles », mais aussi effacées, et donc « invisibles ». Selon les requérants ces investigations, hors saisie, ont été menées sans que le secret professionnel auquel l’avocate était en droit de prétendre en sa qualité d’avocate ne soit protégé.

Réponse de la Cour.  La Cour estime que le juge d’instruction a étendu le périmètre de ses investigations de manière trop large et que les autorités judiciaires nationales de contrôle n’ont pas procédé à une redéfinition, conformément aux termes de la saisine, des limites de la mission expertale et du périmètre d’investigation. À cette insuffisance de limitation des contours de l’instruction, s’est ajoutée l’absence de mise en place d’un cadre procédural protecteur pourtant dû à la requérante en raison de son statut d’avocat et dont elle aurait dû bénéficier en dépit de son appartenance à un barreau étranger. Ces défaillances dans la conduite de l’instruction n’ont pas fait l’objet d’un redressement par les instances judiciaires de contrôle. L’ingérence dans l’exercice de son droit au respect de sa correspondance et de sa vie privée n’était donc pas proportionnée aux buts légitimes poursuivis et, dès lors, n’était pas « nécessaire dans une société démocratique ».

La Cour européenne des droits de l’Homme dit, à l’unanimité, s’agissant de la requête de l’avocate, qu’elle était recevable et qu’il y a eu, la concernant violation de l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’Homme.

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