[Brèves] Servitude occulte : droit à indemnisation de l’acquéreur quelle que soit l’importance du préjudice !

► L'importance de la servitude occulte exigée par l'article 1638 du Code civil ne conditionne que la résiliation de la vente, et non l'indemnisation du préjudice pouvant résulter pour l'acquéreur de toute servitude non apparente non déclarée lors de la vente ; l'indemnisation est alors appréciée par le juge en fonction de l'existence et de l'importance du préjudice en résultant pour l'acquéreur.

Voilà une précision intéressante, inédite à notre connaissance, apportée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, pour l’application de l’article 1638 du Code civil N° Lexbase : L1740AB3 concernant la révélation des servitudes occultes.

Aux termes de ce texte « Si l'héritage vendu se trouve grevé, sans qu'il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu'elles soient de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n'aime se contenter d'une indemnité ».

Selon la Haute juridiction, cette disposition, qui figure au nombre des articles régissant la garantie en cas d'éviction, est une application du principe général posé par l'article 1626 du même code N° Lexbase : L1728ABM, selon lequel le vendeur, dont l'obligation légale est d'assurer à l'acquéreur la possession paisible de la chose vendue, est obligé de droit à le garantir de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu ou des charges prétendues sur cet objet et non déclarées lors de la vente.

Il s’ensuit, comme indiqué supra, que l'importance de la servitude occulte exigée par l'article 1638 précité ne conditionne que la résiliation de la vente, et non l'indemnisation du préjudice pouvant résulter pour l'acquéreur de toute servitude non apparente non déclarée lors de la vente. L'indemnisation est alors appréciée par le juge en fonction de l'existence et de l'importance du préjudice en résultant pour l'acquéreur.

La Cour régulatrice censure alors l’arrêt rendu par la cour d’appel de Chambéry qui, pour rejeter la demande d'indemnisation des acquéreurs, avait retenu que l'acquisition du tènement immobilier n'était pas conditionnée à la possibilité de réalisation d'une extension du bâtiment et que la présence de la servitude occulte ne revêtait pas le critère d'importance exigé par l'article 1638 du Code civil pour l'obtention de la résiliation du contrat ou d'une indemnité. En statuant ainsi, alors qu'elle n'était saisie que d'une demande de dommages-intérêts, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

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