[Brèves] Trouble de jouissance : la société bailleresse, garante des actes commis par les associés et leurs ayants droit

► Le bailleur, constitué en société civile, est tenu de garantir le locataire des troubles que ses associés et ses héritiers, lorsque celui-ci décède, qui ne sont pas des tiers à son égard au sens de l'article 1725 du Code civil, ont apporté à sa jouissance par voie de fait. 

Faits et procédure. Une SCI a donné à bail commercial un local commercial et un parking. Un huissier de justice a constaté par procès-verbal que l'accès au parking avait été cadenassé. La locataire a alors assigné, en référé, la société bailleresse en cessation d'un trouble manifestement illicite.

La société bailleresse, soutenant que le trouble était causé par les ayants droit de l’un de ses associés décédé, elle les a appelés en la cause afin que l'injonction de libérer les lieux leur soit adressée personnellement.

Le juge des référés a ordonné, d'une part, à ces derniers de rétablir le libre accès au parking, d'autre part, une expertise-comptable afin d'évaluer le préjudice de la locataire.

À la suite du dépôt du rapport d'expertise, la locataire a assigné la société bailleresse en indemnisation de son préjudice de jouissance. Cette dernière a de nouveau appelé en garantie les ayants droit concernés.

C’est dans ces conditions que la locataire a formé un pourvoi en cassation contre l’arrêt d’appel (CA Papeete, 27 mai 2021, n° 17/00170 N° Lexbase : A27014T9) qui a rejeté sa demande en condamnation de la société bailleresse à réparer son trouble de jouissance.

Décision. Seul le moyen ayant conduit à la cassation de l’arrêt d’appel retiendra ici notre attention.

Aux termes de l’article 1725 du Code civil N° Lexbase : L1847ABZ, le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

Par ailleurs, selon l’article 1870, alinéas 1^er et 2, du Code civil N° Lexbase : L2067AB8, la société n'est pas dissoute par le décès d'un associé, mais continue avec ses héritiers ou légataires, sauf à prévoir dans les statuts qu'ils doivent être agréés par les associés. Il peut, toutefois, être convenu que ce décès entraînera la dissolution de la société ou que celle-ci continuera avec les seuls associés survivants.

Il résulte alors de l’article 1725 précité, selon la Cour, que le bailleur constitué en société civile est tenu de garantir le locataire des troubles que ses associés, qui ne sont pas des tiers à son égard, ont apporté à sa jouissance par voie de fait.

D'autre part, une société civile étant présumée continuer avec les héritiers d'un associé décédé, il incombe à celui qui dénie la qualité d'associé à l'héritier d'un associé d'établir l'existence d'une stipulation contraire des statuts.

Or, les juges d’appel ont retenu que les responsables du trouble de jouissance sont des tiers au contrat de bail entre la société bailleresse et la locataire au sens de l'article 1725 du Code civil.

La Cour de cassation  censure alors l’arrêt d’appel. Elle énonce qu’en statuant ainsi, alors qu'une société civile est présumée continuer avec les héritiers d'un associé décédé, et que la société bailleresse, qui n'établissait pas l'existence d'une stipulation contraire des statuts, devait garantir la locataire du trouble causé à sa jouissance, la cour d'appel a violé les textes visés (C. civ., art. 1725, 1870, al. 1^er et 2 et 1315, anc. N° Lexbase : L1426ABG).

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